Что такое escrow в Калифорнии?

Что происходит от открытия до закрытия

Escrow открывается, когда подписанный договор купли-продажи и задаток (earnest money), который покупатель вносит вместе с оффером, поступают escrow-компании. С этого момента начинается отсчёт.

Внутри escrow несколько процессов идут параллельно. Титульная компания проводит проверку истории собственности (title search): анализирует цепочку владения объектом, подтверждает, что продавец имеет право продавать, и проверяет, нет ли на объекте залогов и обременений (liens), то есть долговых или правовых притязаний. Покупатель заказывает осмотр дома (home inspection) и, при необходимости, дополнительные специализированные проверки. Кредитор оформляет кредит и заказывает оценку недвижимости (appraisal). Раскрытия (disclosures), обязательные отчёты продавца о состоянии объекта и известных проблемах, передаются между сторонами. Условия сделки (contingencies), прописанные в договоре требования, которые должны быть выполнены до закрытия, либо исполняются, либо снимаются. Escrow-офицер отслеживает всё это.

Escrow закрывается, когда документ о праве собственности регистрируется в округе и средства освобождаются. При ипотечной покупке в Калифорнии это, как правило, занимает от 30 до 45 дней. Сделки за наличные могут закрываться быстрее. Сроки варьируются, и конкретную дату устанавливает ваш договор.

Кто что делает

Задача escrow-офицера это исполнение, а не консультирование. Он открывает дело, проверяет личности сторон, хранит задаток и кредитные средства покупателя, координирует инструкции по банковскому переводу. Кроме того, он заказывает погашение существующих кредитов продавца, собирает документы ассоциации домовладельцев (HOA), организует подписанные раскрытия, готовит расчётную ведомость (settlement statement), то есть постатейный расчёт каждого доллара, входящего и выходящего из сделки, сверяет цифры с кредитором, регистрирует документ о праве собственности и освобождает средства при закрытии.

Чего escrow-офицер не делает: не даёт юридических консультаций, не даёт налоговых консультаций, не представляет интересы ни одной из сторон, не ведёт переговоры по условиям сделки и не решает, что делать дальше. Он нейтрален по закону и по своей роли.

Задача вашего агента во время escrow другая. Я отслеживаю каждый срок в договоре, проверяю раскрытия по мере их поступления, координирую работу с escrow-офицером и кредитором, если что-то стопорится, и слежу за тем, чтобы пропущенный срок или упущенный документ не поставил сделку под угрозу. Escrow-офицер исполняет. Ваш агент видит всю картину.

Эта страница содержит общую образовательную информацию, а не юридическую консультацию. По вопросам, касающимся вашей конкретной сделки, обращайтесь к lawyer.

Кто платит за escrow

Короткий ответ: зависит от округа, и это всегда предмет переговоров. Итоговое распределение определяется договором купли-продажи, независимо от местных обычаев.

При этом в округах Bay Area существуют устоявшиеся обычаи. Страхование титула (title insurance) это полис, который защищает покупателя (и кредитора) от проблем в истории владения объектом: незаявленного наследника, ошибки в регистрации или пропущенного залога. По таблицам титульных компаний, обычное распределение расходов по округам выглядит так:

• Округ Alameda: escrow и страхование титула обычно оплачивает покупатель.
• Округ Contra Costa: escrow и страхование титула обычно оплачивает покупатель.
• Округ San Francisco: escrow и страхование титула обычно оплачивает покупатель.
• Округ Santa Clara: escrow и страхование титула обычно оплачивает продавец.

Это обычаи, а не правила. Любое распределение подлежит переговорам, и решающим является договор. Подробный разбор того, сколько стоят эти и другие расходы при закрытии, есть в гиде о заключительных расходах (closing costs).

Мошенничество с банковскими переводами: реальный риск, о котором нужно знать

Этот раздел стоит прочитать дважды. Мошенничество с банковскими переводами (wire fraud), направленное на закрытие сделок с недвижимостью, является одним из самых быстрорастущих финансовых преступлений в стране, и escrow это именно тот этап, на котором оно происходит.

Схема работает следующим образом: преступник отслеживает электронную переписку между участниками сделки (покупателем, агентом, кредитором, escrow-офицером) и ждёт момента, когда должны быть отправлены инструкции по банковскому переводу. Затем он отправляет убедительное поддельное письмо с мошенническими реквизитами, часто с адреса, который выглядит почти идентично настоящему. Если покупатель переводит средства на неправильный счёт, деньги, как правило, исчезают в течение нескольких часов и крайне редко возвращаются.

Масштаб проблемы значителен. По данным Центра жалоб на интернет-преступления FBI (IC3), мошенничество через подмену деловой электронной почты (business email compromise, BEC), которое включает перенаправление банковских переводов при сделках с недвижимостью, привело к заявленным убыткам в размере около 2,8 миллиарда долларов в 2024 году, и мошенничество с переводами при закрытии сделок специально выделено в отчёте. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) приводило данные о том, что фишинговые атаки на закрытие сделок выросли на 1 100% в период с 2015 по 2017 год, а в одном только 2017 году было потеряно около 1 миллиарда долларов средств из сделок с недвижимостью.

Вот как защитить себя:

• Подтвердите реквизиты перевода по телефону до отправки хотя бы одного доллара. Позвоните escrow-офицеру напрямую по номеру, который вы нашли самостоятельно, а не по номеру из письма с реквизитами. Попросите подтвердить данные для перевода устно.
• Любое изменение реквизитов в последний момент это тревожный сигнал. Если вы получили письмо о том, что реквизиты изменились, остановитесь. Не отправляйте деньги. Позвоните и подтвердите.
• Не отправляйте конфиденциальные финансовые данные по электронной почте. Номера банковских счетов и маршрутные номера (routing numbers) не должны передаваться по электронной почте.
• Определите доверенных контактных лиц до закрытия. CFPB рекомендует иметь двух человек, которым вы можете позвонить для подтверждения инструкций по закрытию и переводу, и установить эти контакты до того, как сделка дойдёт до этапа перевода.

Я провожу каждого клиента через проверку реквизитов до того, как переводятся какие-либо средства. Это занимает пять минут, и это самый важный шаг в безопасности процесса закрытия.

Работа со мной

Я закрыла 104 задокументированные сделки общим объёмом более 115 млн долларов по всему Bay Area. Лицензия штата Калифорния с 2016 года, в недвижимости с 2007 года. Из этих сделок 91 была на стороне покупателя, а значит, я прошла через escrow со стороны покупателя сотни раз и знаю, где процесс даёт сбои.

Каждый случай уникален. Если вы покупаете или продаёте и хотите понять, как escrow будет выглядеть в вашей сделке, напишите мне.

Частые вопросы