Мой коллега взял на продажу объект, сделка по которому обещала быть совершенно обычной. Его пожилая клиентка владела несколькими объектами недвижимости, и один из них, таунхаус (townhouse) в Кремниевой долине, годами стоял пустым. Пространство ей было не нужно, а до продажи руки так и не доходили, поэтому дом просто пустовал. Когда она наконец решила его продать, то заранее описала коллеге, что он увидит внутри: всё в оригинальном состоянии, каким было десятилетия назад, ровно таким, как в день покупки.
Он подписал с ней договор на продажу, приехал к таунхаусу и открыл дверь в дом, который не узнал. Внутри всё оказалось заново отремонтировано. Новая отделка, современный ремонт, и ничего из этого не делала ни сама владелица, ни кто-либо из её семьи. Чем глубже он разбирался, тем страннее становилась картина. В доме жили люди. Кто-то сдавал его арендаторам (tenants), получал арендную плату, а владелица об этом даже не подозревала. В итоге, чтобы вернуть собственное жильё, ей пришлось пройти через процедуру выселения (eviction).
За этим стояла организованная группа, действовавшая из штата Невада. Её участники искали дома пожилых владельцев, подолгу стоявшие пустыми, проникали внутрь без видимых следов взлома, за свой счёт делали ремонт, чтобы жильё можно было сдавать, а затем сдавали его и забирали деньги себе. Звучит настолько дико, что в это трудно поверить, и такие случаи действительно редки. Но это произошло, и произошло потому, что дом годами стоял пустым и без присмотра. Именно за эту нить и стоит потянуть. Дело не в драматичности истории, а в той обыденной ситуации, которая сделала её возможной.
Почему в Bay Area так много незаметно пустующих домов
Пустующих домов здесь больше, чем принято думать, и, как правило, по совершенно прозаическим причинам. Многие владеют не одним объектом недвижимости. Человек купил жильё, затем переехал в дом побольше или сменил место жительства, а прежнее оставил себе, не желая продавать в неудачный месяц или создавать себе лишние налоговые последствия. Кто-то унаследовал дом от родителей и пока не решил, что с ним делать, поэтому дом ждёт, пока семья справляется с горем и организационными вопросами. Кто-то переехал по работе или из-за семьи, собирался вернуться, но так и не вернулся.
В этом нет никакой беспечности. Именно так значительная часть давно приобретённой недвижимости в San Francisco Bay Area оказывается в подвешенном состоянии: дорогая, полностью или почти выплаченная, месяц за месяцем стоящая пустой и, по сути, без всякого присмотра. Проблема не в самой пустоте. Проблема в том, что дом, куда никто не заходит, незаметно перестаёт быть под контролем, и у мелких неполадок появляются месяцы, а то и годы, чтобы вырасти, прежде чем кто-нибудь их заметит.
Что может пойти не так с домом, который долго пустует
Сквотеры и посторонние жильцы
История выше, это крайний случай, но сам по себе риск вполне реален и чаще всего гораздо обыденнее. Пустой дом открывает постороннему человеку возможность вселиться без разрешения. Таких людей называют сквотерами (squatters), то есть теми, кто самовольно занял чужое жильё. После того как человек обосновался в доме, выселить его редко удаётся одним телефонным звонком. В штате Калифорния выдворение жильца, который успел закрепиться в доме, как правило, превращается в судебную процедуру выселения (eviction), а такая процедура намеренно устроена неспешно и может дорого обойтись. Нельзя просто вернуть себе помещение только потому, что у вас на руках документ о праве собственности (deed).
Именно здесь владельцы ошибаются чаще всего, поэтому скажем прямо: это общая информация, а не юридическая консультация. Если вы обнаружили, что в вашем доме кто-то живёт, первым делом стоит обратиться к адвокату по недвижимости, а не предпринимать что-либо самостоятельно. Детали зависят от того, как началось это проживание и как оно задокументировано, и именно эти детали определяют, с какой ситуацией вы имеете дело. Именно lawyer сможет сказать, с каким из сценариев вы столкнулись на самом деле.
Страховка: покрытие, на которое вы рассчитываете, может не сработать
Вот пробел, который удивляет даже аккуратных владельцев. Стандартный полис страховки домовладельца (homeowners insurance) рассчитан на дом, в котором кто-то живёт. Большинство полисов ограничивают или исключают покрытие, как только объект простоял пустым достаточно долго, исходя из того, что пустой дом несёт больше рисков: рядом нет никого, кто заметил бы протечку, почувствовал запах дыма или увидел разбитое окно. Если ущерб случится во время долгого простоя, вы можете обнаружить, что выплата по страховому случаю (claim) ограничена или в ней отказано, причём в самый неподходящий момент.
Я не стану называть конкретное число дней, потому что порог у каждой страховой компании и у каждого полиса свой, а выдуманная цифра вам не поможет. Правильный шаг здесь простой: позвонить в свою страховую компанию и спросить напрямую: как мой полис относится к длительному простою и предлагаете ли вы отдельное условие о простое (vacancy provision) или специальное дополнение к полису для пустующего дома (vacant-home endorsement), то есть надстройку, написанную специально для жилья, в котором никто не живёт? Задайте этот вопрос до того, как дом опустеет, а не после того, как что-то пойдёт не так. Это разговор для лицензированного специалиста по страхованию, и провести его лучше заранее.
Отложенный ремонт, протечки и вредители
Большая часть того, что портит пустующий дом, вовсе не выглядит драматично. Это мелкие и медленные повреждения. Слабая течь под раковиной сочится месяцами, а не часами, потому что рядом нет никого, кто бы её услышал. Протечка крыши сначала оставляет пятно, потом приводит к гниению, а затем расползается дальше. Грызуны и насекомые перебираются в тихий, никем не потревоженный дом и обживаются в нём. Ломается водонагреватель и заливает комнату, в которую никто не заходит. В доме, где живут, такие вещи замечают за день. В пустом они накапливаются, и итоговый счёт за ремонт оказывается в разы больше, чем мог бы быть.
Соседи замечают
Дом, который явно пустует, подаёт сигнал. Скопившаяся почта, заросший двор, тёмные окна ночь за ночью и подъездная дорожка, на которой никогда не стоит машина, говорят любому внимательному наблюдателю одно и то же: за этим местом никто не следит. Именно этот сигнал и искали те, о ком шла речь в истории выше. Большинство пустующих домов так и не привлекают никого с дурными намерениями, но те, что выглядят брошенными, повышают эти шансы.
Чек-лист профилактики для владельцев пустующего дома
Ничего из этого не требует превращать пустой дом в крепость. Короткий распорядок, выполняемый регулярно, закрывает большую часть уязвимостей.
- Организуйте регулярные обходы дома. Доверенный человек, управляющий недвижимостью (property manager) или ваш агент должны заходить внутрь, а не просто проезжать мимо. Задайте реальную периодичность и придерживайтесь её.
- Ищите следы проникновения. Проверяйте двери и окна, замки, которые ощущаются иначе, окно, которое не защёлкивается, свежие царапины вокруг рамы или любые изменения внутри, которых вы не оставляли. В истории выше видимых следов взлома не было, поэтому обращайте внимание на то, что внутри дома, а не только на двери.
- Следите за почтой и коммунальными услугами (utilities). Сделайте так, чтобы почту пересылали или забирали и она не скапливалась. Держите под контролем расход коммунальных услуг: вода или электричество в доме, где никто не живёт, это сигнал, который стоит проверить.
- Создайте видимость, что в доме живут. Свет внутри по таймеру, ухоженный двор и время от времени стоящая на подъездной дорожке машина сглаживают впечатление заброшенности. Дом, который кажется обитаемым, менее привлекательная цель.
- Знайте состояние своей страховки. Уточните у страховой компании, как ваш полис относится к простою и нужно ли вам специальное дополнение для пустующего дома (vacant-home endorsement). Не считайте, будто покрытие, купленное для жилого дома, по-прежнему действует в полном объёме.
- Фиксируйте состояние дома фотографиями с датой. Пройдите по дому, сделайте чёткие снимки и запишите дату. Если что-то изменится, будь то повреждение или посторонний жилец, датированная запись о том, как дом выглядел на самом деле, окажется куда полезнее вашей памяти.
Настоящее решение: сдать, продать или снова отложить
Если отступить на шаг, честная правда в том, что большинство подолгу пустующих домов не образуют никакого плана. Это решение, которое раз за разом откладывают. Держать дом пустым год за годом, это не то же самое, что осознанно решить его сохранить. Это выбор не выбирать, и именно в таком состоянии тихо накапливаются перечисленные выше риски.
По сути, есть только два осознанных пути. Можно сдать дом в аренду, а это значит относиться к нему как к настоящему арендному жилью: полноценная проверка арендаторов (tenant screening), настоящий договор аренды и управление, ваше собственное или профессиональное. Либо можно продать дом и превратить спящий актив в то, чем вы действительно сможете воспользоваться или что сможете вложить заново. Оба варианта законны. Никому не идёт на пользу третий вариант по умолчанию, дом, который просто стоит, без страховки под его реальное состояние и без присмотра.
Если у вас есть дом, который какое-то время стоит пустым, и вы не уверены, как поступить, я буду рада обдумать это вместе с вами. Я работаю в сфере недвижимости с 2007 года, имею лицензию штата Калифорния с 2016 года и по всему Bay Area закрыла 104 задокументированные сделки на более чем 115 млн долларов объёма за период с 2017 по 2026 год, и большая часть из них пришлась на сторону покупателя. А это значит, что я не раз сидела рядом с владельцами, которые взвешивали ровно этот вопрос, в том числе с владельцами унаследованного и давно приобретённого жилья, которые даже не представляли, как выглядела бы справедливая продажа. Я помогу вам сопоставить то, что дом принесёт при продаже, с тем, что он даст в аренде, и подскажу, к каким специалистам обратиться по юридическим и страховым вопросам. Каждая ситуация уникальна, и я не стану делать вид, будто для всех есть один правильный ответ. Напишите мне, и мы начнём с вашей.
Lily Garipova, REALTOR®, Cal DRE #02010731.
Email: lilyagaripova@gmail.com
Phone: (415) 910-3958
Web: lilygaripova.com
Fremont, CA
Частые вопросы
Как сквотеры попадают в дом без видимых следов взлома?
Чаще всего через незапертую или плохо защищённую дверь либо окно, через оставленный на месте сейф-бокс с ключами (lockbox) или просто ведя себя так, будто они здесь по праву. Дом, который давно стоит пустым, это лёгкая цель, потому что его никто не проверяет, и к тому моменту, когда кто-нибудь заглянет, внутри уже может кто-то обосноваться. Именно поэтому регулярные обходы и надёжно закрытые точки входа значат больше, чем кажется.
Можно ли просто сменить замки, если я обнаружил, что в моём пустующем доме кто-то живёт?
Как правило, нет. После того как человек закрепил своё проживание в доме, его выселение обычно становится судебным вопросом в рамках процедуры выселения (eviction), а не тем, что можно решить, самовольно сменив замки, и попытка сделать это самостоятельно может поставить вас по другую сторону закона. Правильный первый шаг, это обратиться к адвокату по недвижимости, который скажет, какая процедура применима именно в вашей ситуации. Это общая информация, а не юридическая консультация.
Покрывает ли моя страховка дома пустующее жильё?
Часто не в полном объёме. Стандартные полисы страховки домовладельца (homeowners insurance), как правило, ограничивают или исключают покрытие, как только дом простоял пустым продолжительное время, потому что пустой дом несёт больше рисков. Вместо того чтобы считать себя застрахованным, позвоните в свою страховую компанию и спросите, как ваш полис относится к длительному простою и нужно ли вам отдельное условие о простое (vacancy provision) или специальное дополнение для пустующего дома (vacant-home endorsement), написанное как раз для такой ситуации. Проведите этот разговор до того, как дом опустеет.
Что делать с домом, который я оставил пустым на годы?
Два осознанных варианта, это сдать дом в аренду или продать его. Если сдаёте, относитесь к нему как к настоящему арендному жилью: с полноценной проверкой арендаторов (tenant screening) и настоящим договором аренды. Если продаёте, вы превращаете спящий и уязвимый актив в то, чем можно воспользоваться. Оставлять дом пустым на неопределённый срок, это, как правило, отложенное решение, а не план, и именно в этом состоянии накапливаются проблемы. Обсудите это, прежде чем по умолчанию уйти ещё в один год ожидания.
