Налог на недвижимость (property tax) в штате Калифорния рассчитывается не от текущей рыночной стоимости дома, а от его оценочной стоимости для целей налогообложения (assessed value). Базовая ставка составляет около 1% от этой оценочной стоимости, а сама оценка формируется по правилам закона Proposition 13 (Prop 13), принятого в 1978 году: за точку отсчёта берётся цена покупки, а затем оценочная стоимость может расти не более чем на 2% в год. Именно поэтому у двух соседних домов налог может заметно различаться, если куплены они были в разные годы. При этом к базовой ставке нередко добавляются местные сборы и, в отдельных районах, специальный налог Mello-Roos, поэтому итоговая сумма в разных городах округа Alameda или Contra Costa будет разной. После покупки дома владелец также получает отдельный дополнительный счёт (supplemental tax bill), который покрывает разницу между старой и новой оценочной стоимостью за первый период владения.
Страница разбирает базу Prop 13 и потолок роста в 2%, оценочную стоимость против рыночной, что запускает переоценку (reassessment), supplemental-счёт и как в эту систему вписываются Prop 19 и Mello-Roos. Это общее образование, а не налоговая консультация.
База Prop 13: ставка 1% от оценочной стоимости
Базовая ставка налога на недвижимость в штате Калифорния это примерно 1% от оценочной стоимости (assessed value): такой порядок задала принятая в 1978 году Proposition 13 (Prop 13), и он действует до сих пор. С учётом местных сборов эффективная ставка для большинства объектов, как правило, оказывается чуть выше 1%.
Это устойчивый и давний факт, на котором держится всё остальное. Дальше к этой базовой ставке могут добавляться местные сборы, но отправная точка для большинства объектов в штате Калифорния, как правило, именно 1%.
Годовой предел роста: не более 2% в год
Оценочная стоимость по правилу Prop 13 растёт не более чем на 2% в год, пока нет смены собственника и нового строительства. Именно это второе ключевое правило действует с 1978 года и объясняет, почему налоговая нагрузка у давних владельцев увеличивается медленно, а не следом за рынком.
Это правило действует с 1978 года и тоже остаётся устойчивым. Именно оно объясняет, почему налоговая нагрузка у давних владельцев растёт медленно и предсказуемо, а не вслед за рынком.
Assessed value vs market value: почему сосед платит меньше
Налог считается не от сегодняшней рыночной стоимости (market value), а от оценочной стоимости (assessed value), которая привязана к цене покупки и растёт не более чем на 2% в год. Поэтому давний сосед платит меньше вас за почти одинаковый дом: его база выросла от давней цены, а ваша сброшена к актуальной.
Отсюда и разница с соседом. Представьте, что человек купил дом много лет назад. Его налоговая база с тех пор росла лишь примерно на 2% ежегодно от той давней цены, поэтому она по-прежнему намного ниже сегодняшнего рынка. Когда вы покупаете дом сейчас, ваша база сбрасывается к актуальной цене покупки, то есть к гораздо большей сумме. Два одинаковых дома на одной улице, но совершенно разные счёта. Это не ошибка, а прямое следствие Prop 13.
Стоит отметить ещё одну деталь. Эффективная совокупная ставка на практике часто оказывается выше 1%, обычно в диапазоне примерно от 1,1% до 1,25% и более. Дело в том, что поверх базового 1% некоторые местные сборы прибавляются отдельными строками в счёте.
Сам счёт в штате Калифорния привязан к финансовому году, который идёт с 1 июля по 30 июня, и обычно делится на две части. Первая часть, как правило, считается просроченной после 10 декабря, вторая после 10 апреля. Точные даты и суммы лучше подтверждать напрямую у вашего округа, поскольку детали и сроки могут отличаться.
Что запускает пересчёт (reassessment)
Переоценку (reassessment) запускают прежде всего продажа или смена собственника: они дают оценщику округа (assessor) право заново привязать оценочную стоимость к новой цене покупки. Улучшения стоят особняком: новое строительство или пристройка, как правило, добавляют к оценке только собственную стоимость, а не пересчитывают весь дом заново.
Отдельный случай это улучшения. Как правило, новое строительство или серьёзная пристройка добавляют к оценке только стоимость самого улучшения, а не пересчитывают весь дом заново. Об этом подробнее в разделе FAQ ниже.
Supplemental-счёт: сюрприз первого года
Supplemental-счёт (дополнительный налоговый счёт) это отдельный разовый догоняющий платёж за разницу между старой оценочной стоимостью продавца и вашей новой базой. Приходит он обычно в окне от 6 до 18 месяцев после закрытия, в зависимости от округа, и, как правило, не оплачивается со счёта escrow, а адресуется владельцу напрямую.
Работает это так. Supplemental-счёт это разовый "догоняющий" счёт. Он приходит не сразу, а через несколько месяцев после закрытия сделки, обычно в окне примерно от 6 до 18 месяцев в зависимости от округа. Он покрывает разницу между старой, низкой оценочной стоимостью продавца и вашей новой, более высокой базой за ту часть финансового года, когда домом уже владели вы.
Почему о нём так часто забывают? Потому что почти все привычные источники цифр показывают только обычный счёт из двух частей. Оценки на Zillow, расчёты от кредитного офицера, суммы на счёте impound (impound account) или на счёте escrow (escrow account), как правило, не учитывают supplemental-счёт вовсе. Поэтому он приходит как неожиданность.
Особенно важно подчеркнуть один момент: счёт impound (он же счёт escrow при ипотеке), как правило, не оплачивает supplemental-счёт автоматически. Этот счёт обычно приходит владельцу напрямую, и заплатить по нему придётся отдельно. Поэтому разумно заранее отложить на него деньги.
Приведём гипотетический иллюстративный пример, исключительно для понимания масштаба, а не как обещание конкретной суммы. Если вы покупаете дом существенно дороже старой оценочной стоимости давнего продавца, разница в базах за оставшуюся часть финансового года может вылиться в supplemental-счёт в несколько тысяч долларов. У каждого объекта своя математика, поэтому точную цифру вам назовёт только ваш округ.
Если вы планируете покупку, supplemental-счёт стоит сразу заложить в общий бюджет на сделку вместе с расходами на закрытие (closing costs), о которых подробнее на отдельной странице: расходы на закрытие.
Короткая заметка про Prop 19 и наследование
Proposition 19 (Prop 19), вступившая в силу в 2021 году, может запускать переоценку унаследованного дома: чтобы сохранить налоговую базу родителя, наследник, как правило, должен въехать примерно в течение года и жить в доме как в основном жилье, и даже тогда действует предел по стоимости. Правила зависят от ситуации, вопрос к налоговому специалисту или к lawyer по наследству. Если тема наследования вам близка, начните с общего обзора планирования на странице планирование наследства и траст.
Чем отличается Mello-Roos
Proposition 13 (Prop 13) vs Mello-Roos, это два разных механизма, и путать их не стоит. Proposition 13, закон штата Калифорния 1978 года, работает в пользу домовладельца: он ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) примерно 1% от оценочной стоимости и не позволяет этой оценке расти быстрее чем на 2% в год. Mello-Roos, напротив, это дополнительный специальный налог, который в некоторых neighbourhoods добавляется поверх базовой ставки, чтобы профинансировать новые школы, дороги и инфраструктуру через особый налоговый район (Community Facilities District, CFD). Иначе говоря, Prop 13 задаёт потолок для основной части налога, а Mello-Roos добавляет к нему отдельный сбор, который действует не везде и, как правило, имеет свой срок окончания (sunset date). Поэтому при выборе дома важно смотреть обе строки: и базовый налог по правилам Prop 13, и наличие Mello-Roos именно по этому адресу.
Mello-Roos это отдельный регулярный специальный сбор, который некоторые новые сообщества добавляют поверх базовой ставки 1% на местную инфраструктуру. Это не одно и то же, что Prop 13 или supplemental-счёт, а самостоятельный вид платежа. В East Bay такие районы, это в основном новые master-planned кварталы, например отдельные части Dublin и San Ramon. Подробный разбор этого сбора вынесен на отдельную страницу: Mello-Roos.
Связаться
Если вы готовитесь к покупке в Bay Area, напишите мне, и я помогу заранее спланировать налог первого года, учесть supplemental-счёт в бюджете и пройти весь процесс без неприятных сюрпризов. Я уже не раз проводила покупателей через этот этап.
Лилия Гарипова
Частые вопросы
Почему у соседа налог на недвижимость ниже, чем у меня за такой же дом?
Потому что налог считается от оценочной стоимости (assessed value), а не от сегодняшней рыночной (market value). База давнего владельца росла лишь примерно на 2% в год от старой цены покупки, а ваша база при покупке сбросилась к актуальной цене. Это прямое следствие Prop 13.
Что такое supplemental-счёт?
Это отдельный, разовый "догоняющий" счёт, который приходит после покупки. Он покрывает разницу между низкой базой продавца и вашей новой базой за ту часть финансового года, когда домом уже владели вы. Он не заменяет обычный счёт из двух частей, а идёт в дополнение к нему.
Когда приходит supplemental-счёт?
Как правило, не сразу, а через несколько месяцев после закрытия сделки, обычно в окне примерно от 6 до 18 месяцев. Точный срок зависит от вашего округа.
Оплачивает ли его мой impound или escrow при ипотеке?
Как правило, нет. Счёт impound (счёт escrow) обычно покрывает только обычный налог из двух частей. Supplemental-счёт чаще всего приходит владельцу напрямую, и заплатить по нему нужно отдельно, поэтому деньги на него лучше отложить заранее.
Чем Prop 13 отличается от Mello-Roos?
Prop 13 задаёт базовую ставку примерно 1% и ограничивает рост оценочной стоимости. Mello-Roos это отдельный регулярный специальный сбор, который добавляют только некоторые сообщества поверх этой базы. Подробнее на странице Mello-Roos.
Повышает ли ремонт мои налоги?
Зависит от характера работ. Обычный ремонт и поддержание дома, как правило, не запускают полную переоценку. Новое строительство или серьёзная пристройка обычно добавляют к оценке стоимость самого улучшения, а не пересчитывают весь дом заново. Конкретику по вашему случаю подтвердит ассессор округа.
Как рассчитывается налог на недвижимость в Калифорнии?
Налог на недвижимость (property tax) в штате Калифорния считается от оценочной стоимости дома для целей налогообложения (assessed value), а не от его текущей рыночной цены. Базовая ставка составляет примерно 1% от этой оценки, и по правилам закона Proposition 13 (Prop 13) оценочная стоимость может расти не более чем на 2% в год, начиная от цены покупки. К этой базовой сумме в отдельных районах добавляются местные сборы и специальный налог Mello-Roos, поэтому итог зависит от конкретного адреса. Каждый случай уникален, и точную цифру по интересующему вас дому лучше проверить заранее.
Mello-Roos, это то же самое, что Prop 13?
Нет, это разные вещи. Proposition 13 (Prop 13), это закон штата Калифорния, который ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) примерно 1% и не даёт оценочной стоимости расти быстрее чем на 2% в год. Mello-Roos, напротив, это дополнительный специальный налог, который платится только в некоторых neighbourhoods через особый налоговый район (Community Facilities District, CFD) и идёт на новые школы, дороги и инфраструктуру. Проще говоря, Prop 13 сдерживает основную часть налога, а Mello-Roos при наличии добавляется к ней сверху и, как правило, имеет свой срок окончания (sunset date).
Каким на самом деле будет ежемесячный платёж за дом стоимостью 1,3 млн долларов в Калифорнии, если добавить налог на недвижимость и страховку?
В рекламе и объявлениях, как правило, показывают только основную сумму долга и проценты (principal and interest), поэтому реальная цифра часто оказывается выше. Полная ежемесячная стоимость ближе к PITI (principal, interest, taxes, and insurance: основная сумма долга, проценты, налоги и страховка). При этом в штате Калифорния налоговая часть считается от вашей цены покупки, а не от старой оценочной стоимости продавца (assessed value), поэтому при покупке она сбрасывается к более высокой сумме. Чтобы было нагляднее (только для примера, середина 2026 года, это не актуальный расчёт на сегодня): при примерной эффективной ставке 1,2% налог на недвижимость с цены покупки 1,3 млн долларов составляет около 15 600 долларов в год, то есть примерно 1300 долларов в месяц, а страховка домовладельца (homeowner's insurance) в Bay Area для такого дома обычно обходится где-то в пределах от 2000 до 5000 долларов в год, то есть примерно от 170 до 420 долларов в месяц. Страховка домовладельца в значительной части Bay Area тоже подорожала, а к этому у некоторых домов добавляются взносы ассоциации домовладельцев (HOA) или специальный налог Mello-Roos (отдельный сбор, который некоторые новые сообщества добавляют на местную инфраструктуру). Любую онлайн-оценку стоит воспринимать лишь как отправную точку. Отложите деньги на supplemental-счёт в первый год (при закрытии сделки с января по май таких счетов может прийти даже два: за текущий налоговый год и за следующий) и до подачи оффера попросите детальный расчёт по конкретному дому, строка за строкой.
Налог на недвижимость в Калифорнии выглядит ниже, чем в Техасе, при ставке 1%. В чём подвох?
Базовая ставка 1% действительно существует, но под ней скрывается несколько нюансов. Одобренные на голосовании надбавки, например школьные облигации (school bonds) и parcel-налоги (parcel taxes), обычно поднимают эффективную ставку до диапазона примерно от 1,1% до 1,25%, и эта ставка применяется к более высоким ценам на жильё в Калифорнии, поэтому сумма в долларах всё равно может оказаться крупной. Когда вы покупаете, ваша оценочная стоимость (assessed value) сбрасывается к цене покупки, а не наследует более низкую цифру продавца. Разовый supplemental-счёт догоняет эту разницу в первый год, а некоторые новые сообщества добавляют специальный налог Mello-Roos (сбор на местную инфраструктуру), который правило 1% не ограничивает. Ничего из этого не является скрытой ловушкой: просто так складываются отдельные части, а ваша итоговая сумма зависит от конкретного объекта и вашего округа.
Почему сосед за такой же дом может платить намного меньше налога на недвижимость, чем новый покупатель?
Потому что налог на недвижимость (property tax) привязан к оценочной стоимости (assessed value), а оценочная стоимость, как правило, сбрасывается к цене покупки каждый раз, когда дом меняет владельца. У давнего владельца оценочная стоимость началась со старой, более низкой цены и росла лишь примерно на 2% в год по правилам Proposition 13 (Prop 13), а у нового покупателя она сбрасывается к сегодняшней цене покупки. Поэтому два почти одинаковых дома могут облагаться совершенно разными счетами. Это система работает так, как задумано, а не штраф, придуманный специально для новых покупателей. Как только вы становитесь собственником, ваша база фиксируется точно так же и может расти не более чем на 2% в год. Поэтому со временем уже вы становитесь тем самым давним владельцем, который платит на своей улице меньше остальных.
Могу ли я перенести свою налоговую базу по Prop 13 при переезде по правилам Prop 19 (возраст 55 лет и старше)?
Да, это одна из ситуаций, ради которых Proposition 19 (Prop 19) и была создана. Если вам 55 лет или больше (правило также распространяется на людей с тяжёлой инвалидностью и на отдельные категории пострадавших от стихийных бедствий), вы можете перенести свою текущую оценочную стоимость (assessed value), то есть вашу налоговую базу по Prop 13, на новое основное жильё (primary residence) в любой точке штата Калифорния. Сделать это можно до трёх раз. Если новый дом стоит столько же или дешевле, чем цена вашей продажи, ваша старая, более низкая база переезжает вместе с вами. Если он дороже, к базе добавляется только разница в стоимости, поэтому переезд в жильё поменьше, как правило, не утраивает ваш налог. Оформляется перенос через ассессора округа (county assessor) уже после закрытия сделки, по его форме переноса базы (Prop 19 base-transfer form). Поскольку правила по срокам и по праву на льготу довольно конкретны, обязательно уточните детали именно для вашей ситуации у ассессора округа или у налогового специалиста, прежде чем на это полагаться.
