Налог на недвижимость (property tax) в штате Калифорния считается не от рыночной цены дома, а от его оценочной стоимости для целей налогообложения (assessed value), и базовая ставка составляет около 1%. Эту ставку задал закон Proposition 13 (Prop 13), принятый в 1978 году: за точку отсчёта берётся цена покупки, а затем оценочная стоимость может расти не более чем на 2% в год. С учётом местных сборов и, в отдельных районах, специального налога Mello-Roos эффективная ставка обычно выше, примерно от 1,1% до 1,25%, а после покупки владелец получает ещё и дополнительный счёт (supplemental tax bill), который приходит, как правило, через 6-18 месяцев. Ниже разбираем, из чего складывается итоговая сумма и чего ожидать в конкретных округах.
Страница разбирает базу Prop 13 и потолок роста в 2%, оценочную стоимость против рыночной, что запускает переоценку (reassessment), supplemental-счёт и как в эту систему вписываются Prop 19 и Mello-Roos. Это общее образование, а не налоговая консультация.
Как Prop 13 на самом деле определяет мой налог?
Базовая ставка налога на недвижимость в штате Калифорния это примерно 1% от оценочной стоимости (assessed value): такой порядок задала принятая в 1978 году Proposition 13 (Prop 13), и он действует до сих пор. На практике эффективная совокупная ставка часто оказывается выше 1%, обычно в диапазоне примерно от 1,1% до 1,25% и более: поверх базового 1% некоторые местные сборы прибавляются отдельными строками в счёте.
Вот из чего обычно складывается счёт за недвижимость в Bay Area:
| Строка счёта | Что это | Как определяется |
|---|---|---|
| Базовая ставка Prop 13 | Единый для всего штата 1% от оценочной стоимости | 1% везде в Калифорнии |
| Одобренный избирателями долг | Школьные и инфраструктурные облигации (bonds) ваших местных районов | Процентная надбавка к ставке; зависит от района |
| Специальные сборы и parcel-налоги | Фиксированные сборы с участка за местные услуги | Суммы в долларах задаёт каждая отдельная мера; зависит от участка |
| Mello-Roos (только некоторые новые сообщества) | Специальный налог района CFD (Community Facilities District) на местную инфраструктуру | Определяется условиями облигаций района, а не правилом 1% |
В сумме первые три строки и дают большинству домовладельцев эффективную ставку примерно от 1,1% до 1,25%, а Mello-Roos добавляется сверху только там, где участок входит в такой район. Точную раскладку по конкретному участку подтвердит ассессор вашего округа (county assessor).
Годовой предел роста: не более 2% в год
Оценочная стоимость по правилу Prop 13 растёт не более чем на 2% в год, пока нет смены собственника и нового строительства. Именно это второе ключевое правило действует с 1978 года и объясняет, почему налоговая нагрузка у давних владельцев увеличивается медленно и предсказуемо, а не следом за рынком.
Assessed value vs market value: почему сосед платит меньше
Налог считается не от сегодняшней рыночной стоимости (market value), а от оценочной стоимости (assessed value), которая привязана к цене покупки. Представьте, что человек купил дом много лет назад. Его налоговая база с тех пор росла лишь примерно на 2% ежегодно от той давней цены, поэтому она по-прежнему намного ниже сегодняшнего рынка. Когда вы покупаете дом сейчас, ваша база сбрасывается к актуальной цене покупки, то есть к гораздо большей сумме. Два одинаковых дома на одной улице, но совершенно разные счёта. Это не ошибка, а прямое следствие Prop 13.
Сам счёт в штате Калифорния привязан к финансовому году, который идёт с 1 июля по 30 июня, и обычно делится на две части. Первая часть, как правило, считается просроченной после 10 декабря, вторая после 10 апреля. Точные даты и суммы лучше подтверждать напрямую у вашего округа, поскольку детали и сроки могут отличаться.
Что запускает переоценку (reassessment)?
Переоценку (reassessment) запускают прежде всего продажа или смена собственника: они дают оценщику округа (assessor) право заново привязать оценочную стоимость к новой цене покупки. Улучшения стоят особняком: новое строительство или серьёзная пристройка, как правило, добавляют к оценке только стоимость самого улучшения, а не пересчитывают весь дом заново. Об этом подробнее в разделе FAQ ниже.
Supplemental-счёт: сюрприз первого года
Supplemental-счёт (дополнительный налоговый счёт) это разовый "догоняющий" счёт. Он приходит не сразу, а через несколько месяцев после закрытия сделки, обычно в окне примерно от 6 до 18 месяцев в зависимости от округа. Он покрывает разницу между старой, низкой оценочной стоимостью продавца и вашей новой, более высокой базой за ту часть финансового года, когда домом уже владели вы.
Почему о нём так часто забывают? Потому что почти все привычные источники цифр показывают только обычный счёт из двух частей. Оценки на Zillow, расчёты от кредитного офицера, суммы на счёте impound (impound account) или на счёте escrow (escrow account), как правило, не учитывают supplemental-счёт вовсе. Поэтому он приходит как неожиданность.
Особенно важно подчеркнуть один момент: счёт impound (он же счёт escrow при ипотеке), как правило, не оплачивает supplemental-счёт автоматически. Этот счёт обычно приходит владельцу напрямую, и заплатить по нему придётся отдельно. Поэтому разумно заранее отложить на него деньги.
Приведём гипотетический иллюстративный пример, исключительно для понимания масштаба, а не как обещание конкретной суммы. Если вы покупаете дом существенно дороже старой оценочной стоимости давнего продавца, разница в базах за оставшуюся часть финансового года может вылиться в supplemental-счёт в несколько тысяч долларов. У каждого объекта своя математика, поэтому точную цифру вам назовёт только ваш округ.
Если вы планируете покупку, supplemental-счёт стоит сразу заложить в общий бюджет на сделку вместе с расходами на закрытие (closing costs), о которых подробнее на отдельной странице: расходы на закрытие.
Короткая заметка про Prop 19 и наследование
Proposition 19 (Prop 19), вступившая в силу в 2021 году, может запускать переоценку унаследованного дома: чтобы сохранить налоговую базу родителя, наследник, как правило, должен въехать примерно в течение года и жить в доме как в основном жилье, и даже тогда действует предел по стоимости. Правила зависят от ситуации, вопрос к налоговому специалисту или к lawyer по наследству. Если тема наследования вам близка, начните с общего обзора планирования на странице планирование наследства и траст.
Чем отличается Mello-Roos
Proposition 13 (Prop 13) vs Mello-Roos, это два разных механизма, и путать их не стоит. Proposition 13, закон штата Калифорния 1978 года, работает в пользу домовладельца: он ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) примерно 1% от оценочной стоимости и не позволяет этой оценке расти быстрее чем на 2% в год. Mello-Roos, напротив, это дополнительный специальный налог, который в некоторых neighbourhoods добавляется поверх базовой ставки, чтобы профинансировать новые школы, дороги и инфраструктуру через особый налоговый район (Community Facilities District, CFD). Иначе говоря, Prop 13 задаёт потолок для основной части налога, а Mello-Roos добавляет к нему отдельный сбор, который действует не везде и, как правило, имеет свой срок окончания (sunset date). Поэтому при выборе дома важно смотреть обе строки: и базовый налог по правилам Prop 13, и наличие Mello-Roos именно по этому адресу.
Это не одно и то же, что Prop 13 или supplemental-счёт, а самостоятельный вид платежа. В East Bay такие районы, это в основном новые master-planned кварталы, например отдельные части Dublin и San Ramon. Подробный разбор этого сбора вынесен на отдельную страницу: Mello-Roos.
Связаться
Если вы готовитесь к покупке в Bay Area, напишите мне. Я соберу факты по конкретному объекту: оценочную стоимость, строки налогового счёта, включая supplemental-счёт, который застаёт врасплох многих покупателей, и контекст сопоставимых домов, чтобы вы входили в сделку с открытыми глазами. А когда вопрос по-настоящему для CPA, окружного оценщика (assessor) или lawyer, я прямо об этом скажу. Я уже не раз проводила покупателей через этот этап.
Лилия Гарипова, Realtor®, в недвижимости с 2007 года, лицензия штата Калифорния с 2016 года (Cal DRE #02010731).
Email: lilyagaripova@gmail.com
Телефон: (415) 910-3958
Сайт: lilygaripova.com
Фримонт, Калифорния
Частые вопросы
Почему у соседа налог на недвижимость ниже, чем у меня за такой же дом?
Потому что налог на недвижимость (property tax) привязан к оценочной стоимости (assessed value), а оценочная стоимость, как правило, сбрасывается к цене покупки каждый раз, когда дом меняет владельца. У давнего владельца оценочная стоимость началась со старой, более низкой цены и росла лишь примерно на 2% в год по правилам Proposition 13 (Prop 13), а ваша при покупке сбросилась к сегодняшней цене. Поэтому два почти одинаковых дома могут облагаться совершенно разными счетами. Это система работает так, как задумано, а не штраф, придуманный специально для новых покупателей. Как только вы становитесь собственником, ваша база фиксируется точно так же и может расти не более чем на 2% в год. Поэтому со временем уже вы становитесь тем самым давним владельцем, который платит на своей улице меньше остальных.
Что такое supplemental-счёт?
Это отдельный, разовый "догоняющий" счёт, который приходит после покупки. Он покрывает разницу между низкой базой продавца и вашей новой базой за ту часть финансового года, когда домом уже владели вы. Он не заменяет обычный счёт из двух частей, а идёт в дополнение к нему.
Когда приходит supplemental-счёт?
Как правило, не сразу, а через несколько месяцев после закрытия сделки, обычно в окне примерно от 6 до 18 месяцев. Точный срок зависит от вашего округа.
Оплачивает ли его мой impound или escrow при ипотеке?
Как правило, нет. Счёт impound (счёт escrow) обычно покрывает только обычный налог из двух частей. Supplemental-счёт чаще всего приходит владельцу напрямую, и заплатить по нему нужно отдельно, поэтому деньги на него лучше отложить заранее.
Чем Prop 13 отличается от Mello-Roos?
Prop 13 задаёт базовую ставку примерно 1% и ограничивает рост оценочной стоимости. Mello-Roos это отдельный регулярный специальный сбор, который добавляют только некоторые сообщества поверх этой базы. Подробнее на странице Mello-Roos.
Повышает ли ремонт мои налоги?
Зависит от характера работ. Обычный ремонт и поддержание дома, как правило, не запускают полную переоценку. Новое строительство или серьёзная пристройка обычно добавляют к оценке стоимость самого улучшения, а не пересчитывают весь дом заново. Конкретику по вашему случаю подтвердит ассессор округа.
Как рассчитывается налог на недвижимость в Калифорнии?
Налог на недвижимость (property tax) в штате Калифорния считается от оценочной стоимости дома для целей налогообложения (assessed value), а не от его текущей рыночной цены. Базовая ставка составляет примерно 1% от этой оценки, и по правилам закона Proposition 13 (Prop 13) оценочная стоимость может расти не более чем на 2% в год, начиная от цены покупки. К этой базовой сумме в отдельных районах добавляются местные сборы и специальный налог Mello-Roos, поэтому итог зависит от конкретного адреса. Каждый случай уникален, и точную цифру по интересующему вас дому лучше заранее проверить у окружного оценщика (assessor).
Mello-Roos, это то же самое, что Prop 13?
Нет, это разные вещи. Proposition 13 (Prop 13), это закон штата Калифорния, который ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) примерно 1% и не даёт оценочной стоимости расти быстрее чем на 2% в год. Mello-Roos, напротив, это дополнительный специальный налог, который платится только в некоторых neighbourhoods через особый налоговый район (Community Facilities District, CFD) и идёт на новые школы, дороги и инфраструктуру. Проще говоря, Prop 13 сдерживает основную часть налога, а Mello-Roos при наличии добавляется к ней сверху и, как правило, имеет свой срок окончания (sunset date).
Каким на самом деле будет ежемесячный платёж за дом стоимостью 1,3 млн долларов в Калифорнии, если добавить налог на недвижимость и страховку?
В рекламе и объявлениях, как правило, показывают только основную сумму долга и проценты (principal and interest), поэтому реальная цифра часто оказывается выше. Полная ежемесячная стоимость ближе к PITI (principal, interest, taxes, and insurance: основная сумма долга, проценты, налоги и страховка). При этом в штате Калифорния налоговая часть считается от вашей цены покупки, а не от старой оценочной стоимости продавца (assessed value), поэтому при покупке она сбрасывается к более высокой сумме. Чтобы было нагляднее (только для примера, середина 2026 года, это не актуальный расчёт на сегодня): при примерной эффективной ставке 1,2% налог на недвижимость с цены покупки 1,3 млн долларов составляет около 15 600 долларов в год, то есть примерно 1300 долларов в месяц, а страховка домовладельца (homeowner's insurance) в Bay Area для такого дома обычно обходится где-то в пределах от 2000 до 5000 долларов в год, то есть примерно от 170 до 420 долларов в месяц. Страховка домовладельца в значительной части Bay Area тоже подорожала, а к этому у некоторых домов добавляются взносы ассоциации домовладельцев (HOA) или специальный налог Mello-Roos (отдельный сбор, который некоторые новые сообщества добавляют на местную инфраструктуру). Любую онлайн-оценку стоит воспринимать лишь как отправную точку. Отложите деньги на supplemental-счёт в первый год (при закрытии сделки с января по май таких счетов может прийти даже два: за текущий налоговый год и за следующий) и до подачи оффера попросите детальный расчёт по конкретному дому, строка за строкой.
Налог на недвижимость в Калифорнии выглядит ниже, чем в Техасе, при ставке 1%. В чём подвох?
Базовая ставка 1% действительно существует, но под ней скрывается несколько нюансов. Одобренные на голосовании надбавки, например школьные облигации (school bonds) и parcel-налоги (parcel taxes), обычно поднимают эффективную ставку до диапазона примерно от 1,1% до 1,25%, и эта ставка применяется к более высоким ценам на жильё в Калифорнии, поэтому сумма в долларах всё равно может оказаться крупной. Когда вы покупаете, ваша оценочная стоимость (assessed value) сбрасывается к цене покупки, а не наследует более низкую цифру продавца. Разовый supplemental-счёт догоняет эту разницу в первый год, а некоторые новые сообщества добавляют специальный налог Mello-Roos (сбор на местную инфраструктуру), который правило 1% не ограничивает. Ничего из этого не является скрытой ловушкой: просто так складываются отдельные части, а ваша итоговая сумма зависит от конкретного объекта и вашего округа, поэтому актуальные цифры подтвердите у окружного оценщика (assessor) или налогового специалиста.
Могу ли я перенести свою налоговую базу по Prop 13 при переезде по правилам Prop 19 (возраст 55 лет и старше)?
Да, это одна из ситуаций, ради которых Proposition 19 (Prop 19) и была создана. Если вам 55 лет или больше (правило также распространяется на людей с тяжёлой инвалидностью и на отдельные категории пострадавших от стихийных бедствий), вы можете перенести свою текущую оценочную стоимость (assessed value), то есть вашу налоговую базу по Prop 13, на новое основное жильё (primary residence) в любой точке штата Калифорния. Сделать это можно до трёх раз. Если новый дом стоит столько же или дешевле, чем цена вашей продажи, ваша старая, более низкая база переезжает вместе с вами. Если он дороже, к базе добавляется только разница в стоимости, поэтому переезд в жильё поменьше, как правило, не утраивает ваш налог. Оформляется перенос через ассессора округа (county assessor) уже после закрытия сделки, по его форме переноса базы (Prop 19 base-transfer form). Поскольку правила по срокам и по праву на льготу довольно конкретны, обязательно уточните детали именно для вашей ситуации у ассессора округа или у налогового специалиста, прежде чем на это полагаться.
