Когда покупаешь или продаёшь дом в США впервые, половина трудностей это даже не деньги, а язык сделки. Термины звучат на английском, а привычные аналоги часто означают совсем другое. Я собрала здесь короткий словарь тех слов, которые чаще всего всплывают на сделке в San Francisco Bay Area, и объяснила каждое простыми словами.
Для кого эта страница
Для тех, кто впервые проходит покупку или продажу жилья в Калифорнии на неродном языке и хочет заранее понимать, о чём идёт речь в документах, в переписке с агентом и в счетах. Это общее образование, а не юридическая или налоговая консультация: каждый случай уникален.
Почему английские термины не совпадают
Отдельно предупрежу о ловушке, в которую легко попасть. Некоторые американские термины звучат почти как знакомые, но обозначают другой инструмент из другого права. Взять хотя бы escrow: американский escrow при покупке готового дома и эскроу-счёт по долевому строительству новостройки работают по-разному. То же с титульным страхованием: привычное титульное страхование и американское title insurance защищают по-разному и от разного. Все определения здесь описывают именно американскую и калифорнийскую практику покупки дома, а не другие инструменты с похожими названиями.
Как пользоваться
Каждая запись самодостаточна: искомый термин стоит в первом предложении, и записи можно читать в любом порядке или просто листать. Там, где по теме есть отдельный подробный разбор, я поставила ссылку в конце записи.
Escrow (эскроу)
Escrow (эскроу), это нейтральная третья сторона в сделке купли-продажи дома, которая держит деньги и документы, пока покупатель и продавец не выполнят все условия договора, а затем одновременно проводит расчёт и передачу права собственности. Сразу предупрежу о частой путанице: американский escrow при покупке готового дома, это другой инструмент, чем эскроу-счёт по долевому строительству новостройки. Здесь речь о нейтральном посреднике на конкретной сделке (обычно escrow-компания или title company, то есть компания по оформлению права собственности), а не о механизме защиты денег дольщиков. Escrow гарантирует, что ни деньги, ни ключи не перейдут раньше, чем обе стороны сделали свою часть.
Подробнее: Заключительные расходы (closing costs) в Bay Area
Cash-out refinance (рефинансирование с выводом средств)
Cash-out refinance (рефинансирование с выводом средств), это замена вашей текущей ипотеки более крупным кредитом, при которой разницу вы получаете наличными под накопленный собственный капитал в доме (home equity). Дом при этом остаётся у вас. Такой шаг обычно осмыслен, когда сегодняшние ставки на уровне вашей нынешней или ниже, потому что старый кредит заменяется новым уже по актуальным условиям. Деньги можно направить на ремонт, на первоначальный взнос за второй дом или на другие крупные расходы. Конкретные цифры называет лицензированный кредитор.
Подробнее: Cash-out рефинансирование и home equity в Bay Area
Контингенция (contingency)
Контингенция (contingency), это условие в оффере, которое даёт покупателю право выйти из сделки и вернуть задаток, если что-то не подтвердилось. В разговоре часто говорят «контингенси». Типичные контингенции связаны с инспекцией дома, с оценкой недвижимости и с одобрением кредита: пока эти пункты открыты, покупатель защищён. На конкурентном рынке часть контингенций иногда снимают, чтобы оффер выглядел сильнее, но каждое такое решение это взвешивание риска, а не формальность. Что оставить, а что убрать, зависит от объекта и от вашей ситуации.
Подробнее: Какие контингенции оставлять в оффере, а какие убирать
Mello-Roos
Mello-Roos, это специальный налог, который финансирует инфраструктуру в новых районах застройки (школы, дороги, парки). Юридически он оформлен как Community Facilities District (CFD) и идёт отдельной строкой в счёте налога на недвижимость (property tax), сверх базовой ставки. Действует он не бессрочно, а ограниченный срок облигационного займа, под который был выпущен. Есть Mello-Roos не у всех новостроек: два соседних участка могут оказаться по разные стороны границы налогового района (CFD). Поэтому проверять его нужно по конкретному адресу, а не по району в целом.
Подробнее: Mello-Roos в Bay Area и Tri-Valley
Дисклоужер (disclosure)
Дисклоужер (disclosure), это раскрытие информации о доме: пакет документов, в которых продавец обязан сообщить всё, что ему известно о состоянии объекта и о рисках. В него входят стандартные формы раскрытия (TDS, SPQ, NHD) и отчёты инспекций. Отдельно выделяют «дисклоужер дей», день, когда покупатель получает весь пакет на изучение. Прочитать эти документы важно до того, как вы снимете контингенции: именно здесь всплывают протечки, старые ремонты, зоны риска и обременения. Разбирать их стоит внимательно, при необходимости с помощью специалиста.
Подробнее: Как читать калифорнийские раскрытия по недвижимости как lawyer
Property tax (налог на недвижимость в Калифорнии)
Property tax (налог на недвижимость в Калифорнии), это ежегодный налог, который платит домовладелец с оценочной стоимости своего дома. По правилу Proposition 13 базовая ставка составляет около 1% от стоимости на момент покупки, а сама оценочная база в дальнейшем растёт ограниченно, а не вслед за рынком. Сверх базовой ставки в счёте бывают местные сборы и специальные налоги, например Mello-Roos. Точная сумма зависит от адреса и от округа.
Подробнее: Объяснение налога на недвижимость в Калифорнии
Инструменты: Карта налогов и Home Tax Explorer
ADU (аду)
ADU (аду), это отдельное вспомогательное жильё на участке основного дома; расшифровывается как accessory dwelling unit, а в быту его называют granny flat. Это может быть пристройка, переделанный гараж или отдельный небольшой домик во дворе. Ключевой вопрос это легальность: важно, чтобы на аду были оформлены разрешения (permits), иначе оно может создать проблемы при продаже и при оформлении ипотеки. Легальное аду обычно повышает стоимость дома и иногда даёт дополнительный доход от аренды.
Подробнее: ADU при покупке и продаже дома в Bay Area
Closing costs (расходы на закрытие сделки)
Closing costs (клозинг костс), это все расходы на день закрытия сделки помимо первоначального взноса (down payment). Сюда входят оплата escrow, страхование титула (title), сборы кредитора и налоги на передачу права собственности. Как правило, в сумме они составляют несколько процентов от цены дома, но точный состав зависит от сделки. Разумно подтвердить эту сумму заранее, ещё до того, как вы напишете оффер, чтобы она не стала сюрпризом в последний момент.
Подробнее: Заключительные расходы (closing costs) в Bay Area
Prop 13 (проп 13)
Prop 13 (проп 13), это калифорнийский закон Proposition 13, который фиксирует базовую ставку налога на недвижимость на уровне 1% от цены покупки (местные утверждённые надбавки идут сверх) и ограничивает ежегодный рост оценочной базы. Именно поэтому сосед в точно таком же доме может платить заметно меньше вас: он купил свой дом раньше и по более низкой цене, а его база с тех пор росла ограниченно. Для покупателя это значит, что налог считают от вашей цены покупки, а не от рыночной стоимости соседних домов.
Prop 19 (проп 19)
Prop 19 (проп 19), это калифорнийский закон Proposition 19, который позволяет владельцам от 55 лет (и некоторым другим категориям) перенести свою низкую налоговую базу по Prop 13 на новый дом. Это помогает при переезде в жильё поменьше (downsizing): без такого переноса покупка нового дома означала бы налог уже от текущей рыночной цены. Для наследства тот же закон, наоборот, ужесточил правила: унаследованный дом по умолчанию переоценивается по рыночной стоимости, и низкая база сохраняется только если наследник сам живёт в этом доме, и то в пределах лимита. Правила строгие по срокам и условиям, поэтому конкретную ситуацию стоит просчитать заранее.
Подробнее: Downsizing в Bay Area: Prop 19 и как забрать налоговую базу с собой
Title insurance (страхование титула)
Title insurance (тайтл иншуранс), это разовый страховой полис, который защищает от скрытых дефектов права собственности, обнаруженных уже после покупки: старых залогов, ошибок в записях, поддельных подписей прежних владельцев. Сразу предупрежу о путанице: американское title insurance это другой инструмент, чем привычное титульное страхование; здесь речь о защите вашего права собственности на дом в США по американскому праву. Обычно оформляют два полиса: полис владельца, который защищает вас, и полис кредитора, который защищает банк. Полис владельца платится один раз и действует, пока дом ваш.
Подробнее: Как оформить право собственности на дом в Калифорнии
Earnest money (задаток)
Earnest money (эрнест мани), это денежный задаток, который покупатель вносит на escrow при принятии оффера как подтверждение серьёзности намерений; в документах его часто сокращают до EMD. При закрытии сделки эта сумма идёт в счёт покупки, то есть не теряется. Если же покупатель выходит из сделки по защищённой контингенции (например, не устроила инспекция или не одобрили кредит), задаток, как правило, возвращается. А вот выход из сделки без такой защиты может стоить задатка, поэтому к контингенциям стоит относиться внимательно.
Подробнее: Какие контингенции оставлять в оффере, а какие убирать
Pre-approval (предодобрение)
Pre-approval (пре-аппрувал, или преапрувал), это предварительное одобрение ипотеки: кредитор проверяет ваш доход, активы и кредитную историю и выдаёт письмо о сумме, на которую вы одобрены. Это серьёзнее, чем pre-qualification, то есть предварительная прикидка со слов заёмщика без проверки документов. На конкурентном рынке сильный оффер почти всегда идёт с готовым pre-approval: продавцу важно видеть, что покупатель реально сможет закрыть сделку. Поэтому предодобрение обычно оформляют ещё до начала просмотров.
Appraisal (оценка)
Appraisal (апрайзал), это независимая оценка рыночной стоимости дома, которую кредитор заказывает перед выдачей ипотеки, чтобы убедиться, что дом стоит выданных денег. Если оценка оказывается ниже цены оффера, возникает разрыв, который называют appraisal gap: банк готов кредитовать только оценочную сумму, а не полную цену. Тогда покупатель обычно либо покрывает разницу наличными, либо пересматривает условия сделки с продавцом. Заранее понимать этот риск особенно важно на рынке, где офферы уходят выше запрашиваемой цены.
Подробнее: Отказаться от appraisal contingency в конкурентном оффере
HOA (хоа)
HOA (хоа), это объединение владельцев в кондо или в жилом сообществе; расшифровывается как homeowners association, ассоциация домовладельцев. Она содержит общие зоны (дворы, бассейн, кровлю, дороги внутри сообщества) за счёт регулярных взносов, которые называют HOA fees, и живёт по своду правил CC&R. Взносы и документы ассоциации стоит изучить до оффера: они влияют и на ежемесячный бюджет, и на то, что вообще разрешено делать с недвижимостью. Иногда именно правила HOA, а не сам дом, определяют, подходит вам объект или нет.
Подробнее: Покупка жилья с HOA в Bay Area
PMI (пиэмай)
PMI (пиэмай), это частная ипотечная страховка; расшифровывается как private mortgage insurance. Её обычно требует кредитор, когда первоначальный взнос (down payment) меньше 20% от цены дома. Важный нюанс: защищает она не вас, а кредитора на случай, если заёмщик перестанет платить, и при этом добавляется к вашему ежемесячному платежу. По мере того как растёт ваш собственный капитал в доме и остаток по кредиту снижается, PMI, как правило, можно убрать. Это одна из причин, почему размер первоначального взноса стоит просчитывать заранее.
Down payment (первоначальный взнос)
Down payment (даунпеймент), это ваша собственная часть цены дома, которую вы вносите сразу, а остальное покрывает ипотека. Его размер влияет сразу на многое: на ставку по кредиту, на ежемесячный платёж и на то, потребуется ли PMI (частная ипотечная страховка при взносе меньше 20%). Распространён миф, что без 20% дом не купить, но это не так. В штате Калифорния есть программы помощи с первоначальным взносом для покупателей первого жилья, и они заметно снижают порог входа.
Подробнее: Программы помощи с первоначальным взносом в Калифорнии
Condo, townhouse и single-family home
Condo, townhouse и single-family home, это три типа жилья, которые отличаются прежде всего тем, что именно вы покупаете. В condo вам принадлежит внутреннее пространство квартиры, а здание и земля общие и содержатся ассоциацией. Townhouse обычно даёт вам и стены, и участок под своей секцией, но часто тоже идёт с HOA. Single-family home это отдельный дом с землёй в вашей личной собственности. От типа жилья зависят взносы, условия финансирования и то, за какое обслуживание отвечаете лично вы.
Подробнее: Condo, townhouse или single-family home: чем они отличаются
Title (право собственности)
Title (тайтл), это ваше право собственности на дом: юридическое подтверждение того, что владелец именно вы. Не путайте титул с самим документом: title, это право, а deed (документ о праве собственности), это бумага, которой его передают. Перед закрытием escrow-компания или title company (компания по оформлению права собственности) проверяет историю титула и выпускает предварительный отчёт (preliminary title report), где видно, нет ли на доме залогов и других обременений. Отдельно стоит решить, в какой форме оформить владение (vesting), потому что от этого зависят наследование и налоги.
Подробнее: Как оформить право собственности на дом в Калифорнии
Lien (обременение)
Lien (лиен), это обременение: право требования, которое привязано к дому, пока определённый долг не погашен. Лиены бывают добровольные, например ипотека, и принудительные, например налоговый лиен или лиен подрядчика (mechanic's lien) за неоплаченные работы. Пока лиен закреплён за объектом, продать дом с чистым титулом обычно нельзя: при закрытии сделки такие долги, как правило, гасят из суммы продажи. Именно поэтому проверка титула перед покупкой так важна: она показывает, не тянутся ли за домом чужие долги.
Refinance (рефинансирование)
Refinance (рефинансирование), это замена вашей текущей ипотеки новым кредитом, обычно ради более выгодной ставки или других условий. Дом при этом остаётся у вас, меняется только сам кредит. К рефинансированию чаще возвращаются, когда ставки на рынке опустились ниже вашей, потому что это снижает ежемесячный платёж. Отдельный вид, это cash-out рефинансирование (рефинансирование с выводом средств), когда новый кредит больше остатка долга, а разницу вы получаете наличными. У рефинансирования есть свои расходы на оформление, поэтому выгоду стоит просчитать заранее вместе с лицензированным кредитором.
Подробнее: Cash-out рефинансирование и home equity в Bay Area
Comps и CMA (сравнительный анализ рынка)
Comps (компы, от comparable sales), это цены недавно проданных похожих домов рядом, а сравнительный анализ рынка (comparative market analysis, CMA), это разбор, который на их основе показывает, сколько реально стоит ваш дом. Смотрят не на цены, по которым дома выставляли, а на те, по которым их в итоге купили. Чтобы сравнение было честным, берут дома, близкие по площади, состоянию, году постройки и расположению, и делают поправки на различия. Именно comps, а не ожидания продавца, задают реалистичный диапазон цены. Для покупателя тот же анализ помогает понять, не завышена ли цена в объявлении.
Подробнее: Почему дом не продается: всё решает цена
Capital gains exclusion (исключение налога на прирост капитала)
Capital gains exclusion (исключение налога на прирост капитала), это налоговая льгота, которая позволяет продавцу основного жилья не платить налог с части прибыли от продажи. По федеральному правилу (Section 121) из налогооблагаемой прибыли можно исключить до 250 000 долларов для одного собственника и до 500 000 долларов для супругов, подающих декларацию совместно. Ключевое условие, это тест «2 из 5 лет»: дом должен быть вашим основным жильём не менее двух лет из последних пяти. Прибыль считают не от цены покупки напрямую, а от налоговой базы (basis), в которую входят и капитальные улучшения дома. Порог и условия строгие, поэтому конкретный расчёт стоит сверить с налоговым специалистом.
Подробнее: Capital gains при продаже дома в Калифорнии
1031 exchange (обмен по правилу 1031)
1031 exchange (обмен по правилу 1031), это способ отложить налог на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, вложив вырученные деньги в другой инвестиционный объект. Работает он только для инвестиционной или коммерческой недвижимости, а не для дома, в котором вы живёте. Сроки жёсткие: на выбор нового объекта даётся 45 дней, а на закрытие сделки, 180 дней с даты продажи прежнего. Деньги между сделками держит независимый посредник (qualified intermediary), а не сам продавец. Это инструмент для инвесторов, и вести его стоит вместе с налоговым специалистом.
Подробнее: 1031 exchange для инвестиционной недвижимости в Bay Area
Home warranty (гарантия на дом)
Home warranty (гарантия на дом), это платный сервисный договор, который на время покрывает ремонт или замену вышедших из строя систем и бытовой техники в доме: отопления, сантехники, электрики, встроенных приборов. Важно не путать её со страховкой дома (homeowners insurance): страховка покрывает крупный ущерб от таких событий, как пожар или прорыв трубы, а гарантия покрывает поломки от износа в повседневной эксплуатации. Такой договор иногда включают в сделку на год как бонус покупателю. У него есть свои лимиты, исключения и сервисный сбор за каждый вызов, поэтому условия стоит прочитать заранее.
Подробнее: Страховка дома в San Francisco Bay Area в 2026 году
Pre-qualification (пре-квалификация)
Pre-qualification (пре-квалификация), это предварительная оценка суммы ипотеки со слов заёмщика, без проверки документов. Кредитор берёт названные вами доход, долги и активы и приблизительно прикидывает, на какой кредит вы можете рассчитывать. Это быстрее и легче, чем pre-approval (предодобрение), но и слабее: цифры ничем не подтверждены. Для ориентира на старте поиска пре-квалификации достаточно, а вот для сильного оффера продавцу обычно нужно именно предодобрение с проверкой документов.
Points (дисконтные пункты)
Points (пойнты, или дисконтные пункты), это плата кредитору за снижение ставки по ипотеке: вы вносите деньги вперёд, чтобы платёж на весь срок кредита стал меньше. Один пункт стоит 1% от суммы кредита. Есть смысл покупать пункты, если вы планируете жить в доме долго: тогда экономия на платежах со временем перекроет разовую доплату. При коротком горизонте владения или скором рефинансировании эта доплата может не окупиться. Отдельно встречаются origination points, это уже плата за оформление кредита, а не за снижение ставки.
Supplemental tax bill (supplemental-счёт)
Supplemental tax bill (supplemental-счёт), это отдельный, разовый счёт налога на недвижимость, который приходит после покупки дома вдобавок к обычному. Появляется он потому, что при продаже дом переоценивают по новой цене покупки, и разницу между прежней и новой оценкой доначисляют за оставшуюся часть налогового года. Для многих покупателей это неприятный сюрприз: счёт приходит отдельно и часто не входит в ежемесячный ипотечный платёж. Сумма зависит от того, насколько цена покупки выше прежней оценки, и от даты закрытия сделки. Разумно заложить эти деньги заранее, чтобы счёт не застал врасплох.
Есть ли Zillow на русском языке?
Честный ответ: русскоязычной версии Zillow нет, портал не локализован на русский язык. Но искать жильё на русском всё же можно. Во-первых, у меня есть русскоязычные страницы листингов, это окно в инвентарь Bay Area с описаниями на русском. Во-вторых, вы можете прислать мне ссылку Zillow, Redfin или MLS на конкретный объект, и я разберу его с вами по-русски: цену, налоги, раскрытия, подводные камни. Браузерный перевод выручает как временная мера, но он часто путает термины сделки, и как раз поэтому существует этот словарь.
Подробнее: Текущие листинги
