1031 exchange для инвестиционной недвижимости в Bay Area

Что откладывает 1031 exchange и чего он не стирает

Section 1031 федерального налогового кодекса позволяет продать недвижимость, которой вы владеете как инвестицией или используете в бизнесе, купить через qualified intermediary другую инвестиционную недвижимость и отложить налог, который вы иначе заплатили бы с продажи; механику IRS описывает на своей странице о like-kind exchanges, а сам обмен отражается в форме 8824. Для давно купленной аренды в Bay Area отсрочка складывается из нескольких слоёв: федеральный налог на capital gains, net investment income tax там, где он применяется, подоходный налог штата Калифорния (до 13,3%, поскольку штат облагает gain как обычный доход) и depreciation recapture, который удивляет владельцев чаще, чем сам gain. По объекту, купленному десятилетия назад, суммарный счёт может съесть заметную долю капитала; точную цифру назовёт ваш CPA.

Отсрочка, это не прощение. Ваша старая, низкая база переходит в replacement property, и gain вместе с recapture ждут там до налогооблагаемой продажи или следующего обмена. Некоторые владельцы обмениваются всю жизнь, потому что по нынешнему закону наследники, как правило, получают недвижимость со stepped-up basis; но это план наследства, его строят с CPA и estate attorney, а не по веб-странице.

Два срока: 45 дней на идентификацию, 180 дней на закрытие

Оба отсчёта стартуют в день закрытия вашей продажи, идут в календарных днях и не останавливаются на выходные и праздники: 45 дней, чтобы письменно идентифицировать replacement property, и 180 дней, чтобы закрыть покупку (или срок подачи декларации, если он раньше, поэтому обмены в конце года обычно подают extension). Пересдач нет; единственные продления IRS даёт при федерально объявленных стихийных бедствиях. Вся хронология одной таблицей:

Практический вывод: поиск замены начинается до выставления объекта, а не после закрытия. Сорок пять дней, это короткое окно на любом рынке, а в узком сегменте Bay Area оно короче, чем кажется.

Qualified intermediary: деньги никогда не касаются вас

Отложенный обмен работает только потому, что вы не получаете выручку от продажи. Если деньги коснутся вашего счёта, даже на минуту, даже по ошибке сотрудника escrow, налоговый закон считает, что вы их получили (термин, constructive receipt), и обмен схлопывается в обычную налогооблагаемую продажу. Поэтому qualified intermediary, независимая компания, чей бизнес состоит в сопровождении обменов, включается в ваш договор продажи до закрытия, получает деньги из escrow, держит их и в конце переводит в escrow покупки.

Выбирайте эту компанию внимательно. Ваш собственный агент, адвокат или бухгалтер, как и любой, кто работал на вас в этих ролях в последние два года, как правило, выступать intermediary не может, а федеральный надзор за отраслью лёгкий, поэтому задавайте скучные вопросы: как хранятся деньги клиентов, разделены ли счета, какие бонды и страховка за ними стоят. Ваш CPA или адвокат обычно назовут intermediary, с которыми уже закрывали сделки; я могу сказать, кто из них надёжно работает в местных escrow.

Правила идентификации: 3 объекта, 200% или 95%

Идентификация к 45-му дню должна быть конкретной (адрес или юридическое описание, а не район), письменной, подписанной вами и доставленной intermediary. Нужно уложиться в одно из трёх правил. Правило трёх объектов: назвать до трёх объектов любой стоимости и купить любой из них. Правило 200%: назвать больше трёх, если их суммарная стоимость не превышает удвоенную стоимость проданного. Правило 95%: выйти за оба лимита, но тогда придётся реально купить не менее 95% всей названной стоимости, что на практике делает его редким. Большинство инвесторов, с которыми я работаю, используют правило трёх объектов, а второй и третий слоты держат как страховку на случай, если первая сделка развалится.

Что считается like-kind и куда попадает ваш собственный дом

Внутри инвестиционной недвижимости like-kind, это широкое понятие: сдаваемый в аренду single-family home на небольшой многоквартирный дом, кондо на землю, один объект на несколько или несколько на один. После налоговой реформы 2018 года Section 1031 покрывает только недвижимость, и объект в США считается like-kind только к другому объекту в США. Совпадать должна цель, а не форма: обе стороны обмена должны удерживаться как инвестиция или использоваться в бизнесе.

Поэтому ваше основное жильё исключено. Дом, в котором вы живёте, не инвестиционная недвижимость; его льгота, это исключение по Section 121 при продаже. Интересны смешанные случаи, и в Bay Area их много: дуплекс, где вы живёте в одном юните и сдаёте второй, иногда можно рассматривать как два объекта сразу, Section 121 по вашему юниту и Section 1031 по арендному; бывшее жильё, переведённое в аренду, или аренда, которую вы позже переводите в жильё, могут подойти по дополнительным правилам и safe harbor от IRS, включая минимальные сроки удержания и владения. Каждое такое разделение зависит от фактов и сроков, поэтому положите историю именно вашего объекта перед CPA, прежде чем выбирать план.

Boot: как обмен становится частично налогооблагаемым

Всё ценное, что вы забираете из обмена вместо того, чтобы катить дальше, называется boot, и boot облагается налогом в пределах вашего gain. Денежный boot очевиден: вы оставляете себе часть выручки. Ипотечный boot подкрадывается незаметно: если долг по replacement property меньше долга, погашенного при продаже, разница считается полученными деньгами, если только вы не закроете её свежим капиталом. Практическое правило, которое применит ваш CPA: чтобы отложить всё, покупайте равную или большую стоимость, реинвестируйте всю выручку и замещайте долг либо добавляйте деньги. Осознанный частичный обмен, когда часть денег забирают и платят с неё налог, а остальное откладывают, вполне легален; просто решайте это намеренно, с просчитанными цифрами, а не случайно за столом закрытия.

Калифорния не забывает: форма FTB 3840 и claw-back

Обмен за пределы Калифорнии, скажем, аренды во Фримонте на объект в Техасе или Неваде, откладывает и налог штата, но Калифорния сохраняет право на gain, накопленный здесь. С 2014 года каждый, кто меняет калифорнийскую недвижимость на replacement property в другом штате, обязан подавать форму FTB 3840 в Franchise Tax Board в год обмена и каждый следующий год, пока отложенный калифорнийский gain не будет признан, и эта обязанность следует за вами, даже если вы переехали и больше не подаёте калифорнийские декларации ни по какой другой причине. Когда вы в итоге продадите объект в другом штате в налогооблагаемой сделке, Калифорния возьмёт свою долю gain: это и есть claw-back. Пропустите ежегодную подачу, и FTB может оценить отложенный gain и начислить налог по собственным цифрам. Если ваш обмен уходит из штата, внесите FTB 3840 в постоянный чек-лист вашего CPA.

Почему инвесторы Bay Area делают обмены

Чаще всего я вижу концентрацию капитала: десятилетия роста цен в Bay Area упакованы в один-два объекта, чья аренда на фоне сегодняшней стоимости даёт тонкую текущую доходность; эту математику разбирает мой гид о доходности в East Bay. Обмен переносит этот запертый капитал, не урезая его налоговым счётом, в активы, которые работают усерднее: больше юнитов за тот же капитал, часто через покупку небольшого multi-family, о которой я рассказываю на странице multi-family, или в рынки, где те же деньги покупают заметно больше аренды.

Второй сценарий, это landlord на пороге пенсии: после лет работы по правилам из моего гида о правилах для landlord в Калифорнии часть владельцев хочет доход без ночных звонков и меняет требующие управления дома на что-то более простое в эксплуатации. Одно предостережение обязательно в любой версии этого плана: обмен откладывает подоходный налог, а не налог на недвижимость. Калифорнийская replacement property переоценивается по цене покупки, как объясняет мой гид о налоге на недвижимость в Калифорнии, поэтому новая статья расходов должна входить в решение, а не всплывать сюрпризом после закрытия.

Reverse и improvement exchange, коротко

Для сложных ситуаций существуют два варианта, оба живут в тех же рамках 180 дней и оба дороже и бумажнее. В reverse exchange вы сначала покупаете replacement property, специальная accommodation-структура держит титул одной из сторон сделки, а затем вы продаёте relinquished property в отведённые сроки. В improvement exchange средства обмена оплачивают строительство на replacement property, пока её держит та же структура, и так можно обменяться в объект, которому нужен ремонт. В обоих случаях подключайте CPA и опытного intermediary заранее; такие конструкции не импровизируют.

Когда обмен делать не стоит

Обмен, это инструмент, а не режим по умолчанию. Он часто оказывается не тем инструментом, когда gain скромный и налог обошёлся бы дешевле, чем расходы и ограничения самого обмена; когда capital losses или накопленные passive losses погасили бы большую часть gain (сказать это может только CPA); когда деньги действительно нужны, на пенсионный доход, погашение долгов или семейные нужды; когда близок step-up по наследству и план всё равно держать объект до этого момента; и когда окно в 45 дней заставит переплатить за посредственный объект на тесном рынке, где неудачная покупка съест налоговую экономию. Я отговаривала владельцев от обменов ровно по этой последней причине. Прежде чем решаться, положите рядом два расчёта, налогооблагаемую продажу и обмен, с реальными цифрами от вашего CPA.

Поговорите со мной до старта отсчёта

Каждый срок из этого гида становится легче, когда риелторская работа начинается рано: оценка объекта, который вы продаёте, короткий список замен ещё до дня 0, офферы, уважающие календарь обмена, и координация escrow с intermediary, чтобы ничего не коснулось вашего счёта. Это моя часть. Если вы владеете арендой где-то в Bay Area и думаете, имеет ли обмен смысл, приходите с объектом и целью: я прямо расскажу рыночную сторону, скажу, когда следующий вопрос принадлежит CPA или qualified intermediary, и помогу собрать эту команду. Моё чтение рынка построено на 104 задокументированных сделках объёмом более $115M.

Частые вопросы