Эта страница проводит владельца single-family home или небольшого многоквартирного здания в Bay Area через правила, из-за которых чаще всего судятся: rent cap по AB 1482 и его формула, выселение только по just cause, условное исключение для single-family, местные постановления в городах вроде Oakland и Berkeley, Costa-Hawkins, правило о source of income для Section 8 и лимит security deposit в один месяц. Это образование, а не юридическая консультация: именно в арендном праве владельцы получают иски, поэтому воспринимайте страницу как карту, а landlord-tenant lawyer, как проводника.
Каждый закон ниже ведёт на официальный текст, а каждая цифра идёт с источником или формулой, потому что цифры меняются по расписанию, а формула остаётся. Инвестиционную сторону владения арендой в East Bay, доходность, расходы и то, что rent cap делает с математикой возврата, разбирает соседний гид о доходности арендной недвижимости в East Bay.
Rent cap по AB 1482: 5% плюс CPI, но не более 10%
Базовое правило штата задаёт AB 1482, Tenant Protection Act 2019 года, чья половина о rent cap закреплена в Civil Code §1947.12. По покрытому объекту аренда за любые 12 месяцев может вырасти не более чем на 5% плюс изменение регионального индекса потребительских цен (CPI) и никогда более чем на 10%, смотря что ниже. Повышение можно разбить максимум на два шага внутри 12 месяцев, но сумма всё равно должна уложиться в лимит.
Компонент CPI обновляется каждый год: изменение регионального индекса с апреля по апрель задаёт лимит для повышений, вступающих в силу с 1 августа по 31 июля. Для ключевых округов Bay Area по индексу San Francisco-Oakland-Hayward (Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco, San Mateo) это даёт лимит 6,3% для повышений с 1 августа 2025 года по 31 июля 2026 года и 8,8% с 1 августа 2026 года. Актуальную таблицу публикует California Apartment Association. Другие округа Bay Area, включая Santa Clara, привязаны к другому ряду CPI, поэтому проверяйте цифру именно по вашему округу, а не по привычке. Закон действует до 1 января 2030 года, если его не продлят, а законопроекты о продлении появляются регулярно, так что планируйте так, будто режим останется надолго.
Just cause: прекратить аренду можно только по признанной законом причине
Вторая половина AB 1482, Civil Code §1946.2, говорит: после 12 месяцев законного проживания арендатора в покрытом юните прекратить аренду можно только по причине из списка в законе, и эта причина должна быть названа в письменном уведомлении. Причины делятся на две группы. At-fault, по вине арендатора: неуплата, неустранённое нарушение договора, создание помех соседям, преступная деятельность. No-fault, без вины арендатора: въезд владельца или его семьи (owner move-in), вывод юнита с рынка аренды, предписание властей или капитальная реконструкция (substantial remodel). Именно no-fault причины стоят денег: каждое такое прекращение требует relocation assistance в размере одной месячной аренды, деньгами или зачётом последнего месяца.
Поправки SB 567, действующие с апреля 2024 года, ужесточили ровно те два no-fault основания, на которые владельцы опираются чаще всего. При owner move-in владелец или близкий родственник должен въехать в течение 90 дней и прожить в юните не менее 12 месяцев; substantial remodel должен быть настоящим, с разрешениями и описанием в уведомлении. За нарушения грозят возмещение убытков, вплоть до тройного размера плюс штрафные санкции, и иски генерального прокурора или городских юристов. Справочный центр судов штата (selfhelp.courts.ca.gov) показывает, насколько внимательно судьи читают такие уведомления. Не отправляйте уведомление о прекращении аренды по покрытому юниту без проверки у landlord-tenant lawyer: это самый судимый абзац на этой странице.
Освобождён ли мой single-family home или кондо?
Обычно да, но исключение условное, и чаще всего владельцы упускают именно бумажную часть. Single-family дом или кондо выходит из-под rent cap и just cause только при двух условиях одновременно. Первое, собственность: владельцем не может быть корпорация, real estate investment trust (REIT) или LLC хотя бы с одним корпоративным участником. Дом, оформленный на физическое лицо, семейный trust или LLC только из физических лиц, подходит; как только в цепочке появляется корпоративная структура, исключение исчезает. Второе, уведомление: арендатор должен получить уведомление об исключении с точной формулировкой из закона, а для аренды, начавшейся 1 июля 2020 года или позже, эта формулировка должна быть в самом договоре. Дом на физическом лице, в договоре которого об этом ни слова, это покрытый юнит, точка.
Для владельцев в Bay Area важны ещё два исключения: жильё, получившее certificate of occupancy в течение последних 15 лет, освобождено по скользящему принципу (дом 2013 года «дорастает» до покрытия в 2028-м), и дуплекс, где владелец жил в одном из юнитов с начала аренды и живёт до сих пор. Вот картина покрытия одной таблицей:
| Ситуация с объектом | Rent cap (§1947.12) | Just cause (§1946.2) | Что должен сделать владелец |
|---|---|---|---|
| Апартаменты / многоквартирный дом старше 15 лет | Да | Да | Следить за годовым лимитом CPI; уведомления строго по закону |
| Single-family дом или кондо, владелец физлицо или семейный trust, уведомление об исключении вручено | Нет | Нет | Держать формулировку закона в договоре; хранить подтверждение |
| Single-family дом или кондо, владелец физлицо, уведомления нет | Да | Да | Покрыт, пока уведомление не оформлено правильно; сроки уточните у lawyer |
| Single-family дом или кондо во владении корпорации, REIT или LLC с корпоративным участником | Да | Да | Полное соответствие; никакое уведомление исключение не создаст |
| Certificate of occupancy за последние 15 лет | Нет | Нет | Проверять дату каждый год; исключение «стареет» |
| Дуплекс, где владелец занимает один юнит | Нет | Нет | Владелец должен жить там с начала аренды и оставаться |
| Любой из вариантов выше в городе с собственным постановлением | Местное правило может быть строже | Местное правило может быть строже | Проверить в городском rent board до любых действий |
Структура собственности здесь, это рычаг: перевод аренды в юрлицо ради защиты от ответственности может незаметно поменять её статус по rent control. Взвешивайте это вместе с вопросами из гида как оформить право собственности на дом в Калифорнии и проверяйте конкретную структуру у lawyer.
Местные постановления накладываются сверху, и они строже
AB 1482 не отменяет местный rent control, а закрывает пробелы вокруг него, и там, где объекта касаются оба уровня, действует более строгое правило. В Bay Area местных режимов много: San Francisco, Oakland, Berkeley, Richmond, East Palo Alto, Mountain View, San Jose, Hayward и Alameda ведут собственные программы, и местные лимиты намного ниже формулы штата. Rent Board Сан-Франциско установил допустимое повышение 1,4% на период с 1 марта 2025 года по 28 февраля 2026 года, против 6,3% по лимиту штата. Oakland и Berkeley привязывают годовую корректировку к доле CPI, что в последние годы давало разрешённые повышения в районе первых процентов, а Richmond публикует собственную ежегодную корректировку.
Местный уровень приносит и обязанности, которых нет в законе штата: реестры аренды, сборы за юнит, петиционные процедуры, а правила just cause могут действовать с первого дня аренды и с более высокими выплатами relocation, чем минимум штата. Операционное правило простое: прежде чем поднимать аренду или отправлять любое уведомление, сверьте текущую цифру и процедуру с городской программой по этому адресу, а при видимом конфликте двух уровней исходите из того, что победит более строгий, пока lawyer не скажет иначе.
Costa-Hawkins за две минуты
Costa-Hawkins Rental Housing Act 1995 года, это закон штата, ограничивающий, куда может дотянуться местный rent control. Он делает три вещи. Не пускает местные rent cap на single-family homes и кондо. Не пускает их на новое строительство: по штату, всё, что впервые заселено после февраля 1995 года, а в старых постановлениях зашиты свои, более ранние даты (в Сан-Франциско, например, покрываются здания, построенные до июня 1979 года). И гарантирует vacancy decontrol: когда аренда заканчивается, вы вправе выставить новую рыночную цену, после чего лимиты применяются уже к новой аренде. Именно поэтому смена арендатора, а не годовое повышение, это настоящий момент ценообразования для объекта под rent control.
Две вещи, которых Costa-Hawkins не делает: он не ограничивает AB 1482, поэтому single-family home в Oakland на корпоративном владельце может быть освобождён от местного лимита и при этом покрыт лимитом штата, и он не блокирует местные постановления о just cause. Избиратели трижды отказались его отменять, последний раз отклонив Proposition 33 в ноябре 2024 года, но попытки отмены регулярно возвращаются на бюллетень.
Можно ли отказать держателю voucher по Section 8?
Нет. С 2020 года, когда вступил в силу SB 329, жилищный voucher считается защищённым источником дохода (source of income) по Fair Employment and Housing Act (Government Code §12955). Это значит: никаких строк «Section 8 не принимаем» в объявлении, никаких отказов заявителю за сам факт наличия voucher и никакого «разведения» таких кандидатов по другим юнитам или условиям. Правило касается каждого landlord, исключения для небольших владельцев нет, и single-family homes оно покрывает так же, как многоквартирные здания.
Что остаётся за вами, так это право проверять всех по одним и тем же стандартам: кредитная история, рекомендации, история аренды. Единственная поправка, которую требует закон, арифметическая: требование к доходу применяется к той доле аренды, которую платит сам арендатор, а не ко всей сумме по договору, ведь остальное платит жилищное агентство. Отказ должен стоять на нейтральной к voucher причине, которую вы можете документально подтвердить. Нарушения считаются жилищной дискриминацией по FEHA, жалобы идут через Civil Rights Department, на кону возмещение ущерба и оплата юристов. Если конкретная заявка вызывает сомнения, зафиксируйте нейтральное основание письменно и сверьте его с fair-housing lawyer до того, как действовать.
Security deposit: один месяц, фотофиксация, возврат за 21 день
С 1 июля 2024 года закон AB 12 ограничивает security deposit одной месячной арендой, с мебелью или без, через поправку к Civil Code §1950.5. Есть исключение для небольших владельцев, под которое подходят многие в Bay Area: если вы физическое лицо (или семейный trust, или LLC целиком из физических лиц) и владеете не более чем двумя арендными объектами с максимум четырьмя юнитами в сумме, можно взять до двух месяцев, но с военнослужащего на действительной службе, не больше одного месяца в любом случае.
Документальная сторона тоже ужесточилась. По закону AB 2801 удержания из депозита должны подтверждаться фотографиями: юнит при выезде арендатора, после вашей уборки или ремонта, а для аренды, начавшейся с июля 2025 года, ещё и до въезда. Давний срок в 21 день на возврат депозита с постатейным отчётом никуда не делся, а удерживать можно только неуплаченную аренду, уборку до исходного уровня и ущерб сверх обычного износа. Относитесь к папке с фотографиями как к части самого депозита: без неё удержание, это спор, который вы уже проиграли.
Практический чек-лист владельца в Bay Area
На практике уровни выше складываются в короткий чек-лист. Сначала классифицируйте каждый юнит: покрыт или освобождён по AB 1482 и попадает ли под местную программу: таблица выше плюс один звонок в городской rent board закрывают вопрос. Если у вас есть исключение для single-family, оформите его на бумаге: формулировка закона в договоре, копия в архиве. Занесите окна повышения аренды в календарь и сверяйте текущий лимит, штата или города, смотря какой ниже, перед каждым уведомлением о повышении. Никогда не отправляйте уведомление о прекращении аренды без проверки lawyer. Проверяйте каждого заявителя, с voucher или без, по одному письменному стандарту. И держите папку депозита скучной: один месяц, фотографии, 21 день.
Эти правила влияют и на сделки. Продажа дома с арендаторами несёт свои вопросы раскрытия и сроков (сторону продавца разбирает гид как читать калифорнийские раскрытия), а статус покрытия меняет то, что покупатель сможет делать с объектом, и это напрямую входит в цену, которую заплатит инвестор. Ровно на этом стыке правового уровня и математики доходности продолжает гид о доходности в East Bay.
Проверим вашу аренду вместе
Если вы владеете арендным домом или небольшим зданием в East Bay или где-то ещё в Bay Area, или решаете, оставить объект, купить новый или продать с арендаторами, приходите с конкретикой. Я помогу классифицировать объект по уровням штата и города, прочитать цифры так, как их прочитает покупатель или оценщик, и прямо скажу, когда следующий шаг, это работа landlord-tenant lawyer, а не агента. Я не lawyer и никогда не буду делать вид, что это не так; моя сторона этих правил, рыночная, и она наработана на 104 задокументированных сделках объёмом более $115M.
Частые вопросы
Насколько можно поднять аренду в Bay Area прямо сейчас?
Для объектов, на которые распространяется AB 1482, годовой лимит равен 5% плюс изменение регионального CPI, но не более 10%. Для ключевых округов Bay Area это 6,3% для повышений, вступающих в силу с 1 августа 2025 года по 31 июля 2026 года, и 8,8% начиная с 1 августа 2026 года. Если объект находится в городе с собственным rent control, например в Oakland, Berkeley, San Francisco или Richmond, местный лимит обычно заметно ниже, и действует именно он. Перед отправкой любого уведомления сверяйте актуальную цифру.
Освобождён ли мой single-family home от AB 1482?
Только при одновременном выполнении двух условий: владелец не корпорация, не REIT и не LLC с корпоративным участником, а арендатор получил письменное уведомление об исключении с точной формулировкой из закона. Для аренды, начавшейся 1 июля 2020 года или позже, эта формулировка должна быть в самом договоре аренды. Если хотя бы одно условие не выполнено, дом подпадает под закон независимо от типа недвижимости.
Могу ли я отказать заявителю из-за voucher по Section 8?
Нет. С 2020 года, когда вступил в силу SB 329, жилищный voucher считается защищённым источником дохода (source of income) по калифорнийскому антидискриминационному закону. Нельзя писать в объявлении, что Section 8 не принимается, и нельзя отказывать заявителю за сам факт наличия voucher. Проверять всех кандидатов по единым критериям можно, но требование к доходу применяется к той доле аренды, которую платит сам арендатор, а не ко всей сумме по договору.
Какой security deposit можно взять в Калифорнии?
Одна месячная аренда, с мебелью или без, по закону AB 12, действующему с 1 июля 2024 года. Небольшой landlord, физическое лицо или семейный trust, владеющий не более чем двумя арендными объектами и максимум четырьмя юнитами в сумме, может взять до двух месяцев, но с военнослужащего на действительной службе, не больше одного месяца.
Должен ли я платить арендатору при no-fault выселении, например при owner move-in?
Да. По покрытому объекту каждое no-fault прекращение аренды требует relocation assistance в размере одной месячной аренды, деньгами или зачётом последнего месяца. После поправок SB 567 владелец или близкий родственник при owner move-in обязан въехать в течение 90 дней и прожить в юните не менее 12 месяцев, а нарушения грозят возмещением убытков, вплоть до тройного размера, и исками со стороны генерального прокурора или городских юристов.
Истекает ли срок действия AB 1482?
Положения о rent cap и just cause действуют до 1 января 2030 года, если легислатура их не продлит, а предложения о продлении появляются регулярно. Местные постановления о rent control и just cause вместе с законом штата не истекают, поэтому в таких городах, как Oakland, Berkeley и San Francisco, более строгий местный уровень останется в любом случае.
Мой объект в Oakland или Berkeley. Какие правила действуют, местные или штата?
Действуют оба уровня, и по каждому пункту побеждает более строгое правило. Costa-Hawkins не даёт местным rent cap распространяться на single-family homes, кондо и новое строительство, но местные правила just cause и relocation могут действовать и для таких домов, а AB 1482 покрывает то, до чего местное постановление не дотягивается. Надёжно классифицировать конкретный объект можно только по правилам местного rent board и с подтверждением у landlord-tenant lawyer.
