Низкое предложение домов в San Francisco Bay Area, это не случайность и не временный сбой, а результат нескольких устойчивых причин, которые работают в одном направлении: они удерживают владельцев в их домах и мешают появлению новых. Разберем по порядку, что это за причины и что низкий инвентарь означает лично для вас, если вы покупаете или продаете.
Для кого эта страница
Эта страница для покупателей и продавцов в Bay Area, которые хотят понять, почему выбор домов такой ограниченный и почему это так медленно меняется. Если вы недавно переехали или покупаете первое жилье, объяснение поможет вам трезво оценить, к чему готовиться на этом рынке.
Налоговая привязка Prop 13
Калифорния ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) уровнем в 1% от оценочной стоимости дома. Это правило закреплено законом Proposition 13 (Prop 13), принятым в 1978 году. Важная деталь: 1% это ограничение именно базовой ставки. Полная эффективная ставка с учетом местных сборов, например Mello-Roos, обычно оказывается выше.
Оценочная стоимость при этом привязана к цене, за которую вы когда-то купили дом, и растет не более чем на 2% в год, пока вы этим домом владеете. Продажа и покупка другого дома сбрасывают эту базу к сегодняшней рыночной стоимости (market value). Для человека, купившего дом десятилетия назад, это означало бы обмен очень низкого налога на заметно больший, даже если новый дом не лучше прежнего. С точки зрения денег остаться на месте почти всегда выгоднее, и многие владельцы так и делают.
Привязка к низкой ставке по ипотеке
Есть и вторая привязка, финансовая. В последние годы, особенно в период низких ставок начала 2020-х, многие владельцы зафиксировали очень низкую фиксированную ставку (fixed-rate) по ипотеке. Отказаться от такой ставки ради покупки другого дома по сегодняшним, как правило, более высоким ставкам означало бы поднять ежемесячный платеж (monthly payment), даже если новый дом равноценный или меньше прежнего.
В результате владелец держится сразу за две вещи: за выгодную ставку и за привязанный к ней дом. Продать и купить заново означает добровольно ухудшить свои условия по кредиту, поэтому многие просто остаются. Точный уровень ставок со временем меняется, и предсказать его невозможно, но сам механизм привязки сохраняется, пока разрыв между старой и новой ставкой ощутим.
Владельцы с очень долгим сроком владения
Две привязки, налоговая и ипотечная, работают вместе и формируют большую группу владельцев, которые просто не переезжают. Сюда входят и пенсионеры, купившие дом давно и остающиеся в нем ради близости к семье, привычных школьных округов (school districts) и низкой налоговой базы.
Это человеческое лицо дефицита. Речь не о спекулянтах, придерживающих жилье, а об обычных людях, которым и по деньгам, и по жизни разумнее остаться. Каждый такой дом годами не выходит на рынок.
Накопленный капитал позволяет держать дом
У значительной доли владельцев в доме накоплен большой собственный капитал (home equity): сказываются и долгий срок владения, и выплаченная ипотека, и покупки за наличные. Это меняет их поведение в трудные времена. Даже при финансовом стрессе у такого владельца есть варианты помимо продажи, например заем под залог накопленного капитала (home equity loan) или рефинансирование (refinancing).
Поэтому вынужденных продаж здесь мало. Это одна из главных причин, по которой экономические спады в других местах не превращаются в волну листингов (listings) в Bay Area: у местных владельцев обычно есть запас прочности, и распродавать жилье под давлением им не приходится.
Предложение нельзя быстро нарастить строительством
Земли мало, она зажата заливом и холмами, существующая застройка плотная, а зонирование (zoning) во многих местах ограничивает то, что и где можно построить. Все это лимитирует объем нового жилья.
Новое предложение поэтому появляется медленно и небольшими порциями. Его не хватает, чтобы компенсировать те дома, которые из-за перечисленных выше причин просто никогда не выходят на перепродажу. В итоге дефицит держится годами, а не рассасывается сам собой.
Что это значит для вас
Для покупателей: будьте готовы к конкуренции за удачные дома. Заранее оформите полное предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), держите документы наготове и будьте готовы действовать решительно, когда появляется подходящий вариант.
Для продавцов: спрос на дома с адекватной, соответствующей рынку ценой остается устойчивым. Ограниченный выбор означает, что грамотно подготовленный и разумно оцененный дом, как правило, находит своего покупателя. При этом каждый случай уникален, и стратегию стоит выстраивать под вашу ситуацию.
Низкое предложение остается фоном почти каждой сделки в Bay Area, и к нему стоит подготовиться заранее, а не столкнуться с ним в разгар поиска. Если вы хотите разобрать, что это значит именно для вашей ситуации, покупаете вы или продаете, напишите мне. Разберем ваш случай по порядку и составим понятный план.
Лилия Гарипова, Realtor, в недвижимости с 2007 года, лицензия Калифорнии с 2016 года (Cal DRE #02010731).
Email: lilyagaripova@gmail.com
Телефон: (415) 910-3958
Сайт: lilygaripova.com
Фримонт, Калифорния
Частые вопросы
Почему в Bay Area так мало домов на продажу?
Несколько устойчивых причин работают в одном направлении и удерживают владельцев в их домах. Главные из них: налоговая привязка по закону Proposition 13 (Prop 13), очень низкие зафиксированные ставки по ипотеке, большой накопленный капитал в доме и ограниченные возможности для нового строительства. Вместе они означают, что домов на рынок выходит меньше, чем хотелось бы покупателям.
Как Prop 13 удерживает дома от продажи?
Proposition 13 (Prop 13) ограничивает базовую ставку налога на недвижимость (property tax) уровнем в 1% от оценочной стоимости, а сама оценочная стоимость привязана к цене покупки и растет не более чем на 2% в год. Пока владелец держит дом, налог остается низким, но продажа и новая покупка сбрасывают базу к сегодняшней рыночной стоимости (market value). Для давнего владельца это означало бы гораздо больший налог, поэтому оставаться на месте выгоднее.
Почему низкие ставки по ипотеке привязывают владельцев?
В последние годы, особенно в период низких ставок начала 2020-х, многие владельцы зафиксировали очень низкую фиксированную ставку (fixed-rate). Продать такой дом и купить другой по сегодняшним более высоким ставкам означало бы поднять ежемесячный платеж (monthly payment) даже за равноценное жилье. Поэтому владельцы держатся и за ставку, и за привязанный к ней дом.
Усугубляет ли высокий собственный капитал в доме дефицит?
Да, косвенно. У многих владельцев накоплен большой собственный капитал в доме (home equity) из-за долгого владения и выплаченных или купленных за наличные домов. Даже при финансовых трудностях у них есть варианты помимо продажи, например рефинансирование (refinancing) или заем под залог капитала, поэтому вынужденных продаж мало. Это одна из причин, по которой спады в других местах не превращаются в волну листингов здесь.
Почему новое строительство не решает проблему?
Земли в регионе мало, она зажата заливом и холмами, застройка плотная, а зонирование (zoning) во многих местах ограничивает объем нового жилья. В итоге новое предложение появляется медленно и небольшими порциями. Его не хватает, чтобы компенсировать дома, которые из-за налоговых и ипотечных привязок просто не выходят на перепродажу.
Что низкое предложение значит для покупателей?
Это означает конкуренцию за удачные дома и меньше пространства для долгих раздумий. Стоит заранее оформить полное предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), держать документы наготове и быть готовым действовать решительно, когда появляется подходящий вариант. Хорошая подготовка на таком рынке важнее скорости в последний момент.
Ослабнет ли дефицит в ближайшее время?
Причины дефицита структурные и меняются медленно, поэтому быстрого разворота ожидать не стоит. Точные сроки, ставки и динамику рынка предсказать невозможно, и честнее говорить о факторах, а не о датах. Каждый случай уникален, и решение стоит принимать исходя из вашей ситуации, а не из прогнозов о рынке.
