Владеть недвижимостью в Калифорнии можно при любом иммиграционном статусе; вопрос почти всегда не в праве на покупку, а в том, какой кредит вам доступен. Держатели green card и многих рабочих виз (H-1B, L-1, O-1, EAD) для обычного кредита (conventional loan) рассматриваются почти так же, как граждане, и первоначальный взнос (down payment) может быть сравнительно небольшим. Покупатели без дохода и кредитной истории в США часто берут кредит для иностранцев (foreign-national loan): более крупный первоначальный взнос под несколько более высокую ставку. Для самозанятых есть кредит по банковским выпискам (bank-statement loan): около 12 месяцев поступлений на бизнес-счёт, и взнос по нему тоже обычно выше; актуальные цифры по любой из этих программ называет лицензированный lender. ITIN (индивидуальный номер налогоплательщика) может заменить Social Security number (номер социального страхования).
На этой странице разобраны доступные вам типы кредитов, размеры первоначального взноса и документы, которые попросит кредитор.
Сразу одно важное уточнение. Эта страница объясняет механику финансирования: то, как банк оценивает заёмщика и какой кредитный продукт ему доступен. Это не консультация по иммиграционному праву. По вопросам самого статуса всегда обращайтесь к профильному immigration lawyer. И ещё: я риелтор, а не кредитор. Общие сведения ниже отражают то, как ситуацию, как правило, описывает лицензированный кредитор (lender); конкретные цифры и пороги меняются, поэтому каждую из них стоит уточнять у lender и ни одну не стоит воспринимать как гарантию одобрения.
Сначала главное: владеть домом и получить кредит, это разные вопросы
В штате Калифорния владеть недвижимостью можно независимо от иммиграционного статуса: иностранный гражданин может написать оффер, пройти escrow и оформить на себя право собственности (title) так же, как гражданин США. Меняется не право собственности, а кредитный ПРОДУКТ: его условия, размер первоначального взноса (down payment) и ставка. Поэтому правильный вопрос звучит не «могу ли я владеть домом», а «какой именно кредит мне доступен». Ни один статус сам по себе не лишает вас права на домовладение: он лишь определяет, с какого кредитного продукта вы стартуете.
Какой кредит обычно доступен при вашем статусе?
Это зависит от статуса, и закономерности ниже общие, а не гарантии; конкретные цифры уточняйте у лицензированного lender.
Green card и многие рабочие статусы. Постоянного резидента (green card) и обладателей многих рабочих виз (H-1B, L-1, O-1, EAD) для целей обычного кредита (conventional loan) на основное жильё кредитор, как правило, рассматривает практически так же, как гражданина США. При нормальной кредитной истории (credit history) и подтверждённом доходе первоначальный взнос может быть сравнительно небольшим, а ставка идёт стандартная. Условия в каждом банке свои, поэтому конкретику уточняйте у lender.
Временные и менее определённые статусы. Краткосрочный гуманитарный статус с временным разрешением на въезд и пребывание (parole), студенческие визы F-1 и J-1 для этого конкретного продукта (обычный кредит на основное жильё) могут оцениваться менее выгодно. Причина не в том, что заёмщик "плохой", а в том, что кредитор взвешивает, есть ли разумные основания ожидать, что статус сохранится на весь срок кредита.
Foreign-national программы. Часть статусов ведёт к так называемым foreign-national программам: это кредиты для заёмщиков без квалифицирующего иммиграционного статуса США, то есть для тех, кто не вписывается в стандартный путь по статусу. Здесь первоначальный взнос обычно заметно выше, чем по обычному кредиту, и ставка тоже выше. Логика другая: кредит обеспечен самой недвижимостью (она выступает залогом), поэтому доход и статус заёмщика весят меньше. Точные параметры всегда уточняйте у lender.
ITIN вместо SSN. Часть покупателей не имеет номера социального страхования (SSN). В таких случаях для налоговой отчётности и формирования кредитной истории иногда можно использовать индивидуальный налоговый номер (ITIN), и некоторые кредитные продукты принимают ITIN. Это зависит от конкретной программы, поэтому доступность стоит уточнить у lender.
| Ваша ситуация | Типичный кредитный путь | Чего ожидать |
|---|---|---|
| Green card или рабочий статус вроде H-1B, L-1, O-1, EAD | Обычный кредит (conventional) | Как правило, оценка почти как у гражданина США при нормальной кредитной истории и подтверждённом доходе |
| Студенческая виза F-1 или J-1, краткосрочный гуманитарный parole | Conventional оценивается осторожнее | Обычно остаются альтернативы: созаёмщик, более крупный взнос или foreign-national программа |
| Недавний переезд без дохода и кредитной истории в США | Foreign-national программа | Более крупный первоначальный взнос под несколько более высокую ставку; кредит обеспечен самой недвижимостью |
| Работаете на себя без двух лет налоговых деклараций | Кредит по выпискам со счёта (bank-statement, non-QM) | Оценка примерно по 12 месяцам поступлений на бизнес-счёт вместо деклараций |
| Нет SSN | Квалификация по ITIN | Некоторые кредитные продукты принимают ITIN; какие именно, подтверждает lender |
Почему банк вообще задаёт этот вопрос?
Банк задаёт этот вопрос по одной структурной причине: есть ли разумные основания ожидать, что ваш статус сохранится на весь срок кредита, а ипотека выдаётся на десятилетия. Это оценка банковского риска, не прервётся ли поток дохода до погашения, а не суждение о том, что ваша работа или доход слабые.
Обратите внимание на важный нюанс. Долгий срок проживания в США и уже выстроенная американская кредитная история могут частично уравновесить вес временного статуса. Это не лазейка, а реально наблюдаемая закономерность: чем дольше и аккуратнее ваша финансовая жизнь задокументирована в США, тем меньше неопределённости видит кредитор.
Если вы работаете на себя или по форме 1099
Если вы работаете на себя или по форме 1099, при обычном андеррайтинге банк, как правило, хочет видеть доход подтверждённым двумя годами налоговых деклараций, а без них это препятствие. Обходной путь: кредит, который оценивают по поступлениям на банковский счёт, а не по налоговым декларациям (bank-statement loan): кредитор смотрит примерно на 12 месяцев поступлений по бизнес-счёту (выписки по счёту, bank statements). За эту гибкость обычно приходится платить: первоначальный взнос, как правило, выше, чем по сопоставимому обычному кредиту, и ставка тоже выше. Это продукт категории non-QM, то есть он не подпадает под стандартные требования к «квалифицированным» ипотекам (Qualified Mortgage). Конкретные параметры всегда уточняйте у lender.
Как выстроить кредитную историю в США
Американские кредиторы, как правило, хотят видеть именно американскую кредитную историю, а история из другой страны обычно не переносится, поэтому недавно переехавшему её приходится строить почти с нуля. Помогают простые шаги: оформить карту с обеспечением (secured card), стать авторизованным пользователем (authorized user) на карте близкого человека с хорошей историей и, главное, вовремя вносить все платежи. Чем дольше ваша аккуратная история в США, тем лучше выглядит профиль в глазах банка.
Conventional и FHA: коротко о разнице
Conventional и FHA, это две разные "корзины": обычный кредит (conventional) обычно требует более высокого кредитного рейтинга (credit score), а FHA мягче, ниже минимальный порог и больше снисходительности, например к одной прошлой просрочке. В какую корзину вам выгоднее попасть, определит лицензированный lender, исходя из вашей ситуации.
Что делать, если обычная «корзина» пока закрыта?
Если обычный кредит на основное жильё пока недоступен, это не тупик, а последовательность шагов. Вот рабочие варианты, которые стоит обсудить с lender.
- Покупка настоящей инвестиционной недвижимости (investment property). Если сдача жилья в аренду действительно входит в ваши планы, это самостоятельный, законный путь: первоначальный взнос здесь крупнее, а статус весит меньше, потому что предполагаемая аренда поддерживает кредит. Одно правило не обсуждается: в заявке кредитору нужно честно указать, как вы намерены использовать жильё. Переехать в такой дом как в основное жильё или рефинансировать (refinancing) его в owner-occupied кредит уместно позже лишь в том случае, если ваши планы действительно изменились: кредит, на который вы подаёте, должен соответствовать вашим реальным намерениям.
- Покупка за наличные. Если средства позволяют, вопрос кредита снимается полностью.
- Созаёмщик (co-borrower). Например, супруг или родственник с доходом по форме W-2 и подходящей кредитной историей, который проходит по требованиям банка.
- Подождать смены статуса, а затем рефинансировать. Когда статус меняется, кредит нередко можно перевести в обычную "корзину" на основное жильё через рефинансирование.
Покупка из-за рубежа: путь иностранного гражданина
Не каждый покупатель живёт в Соединённых Штатах, и картина финансирования выглядит иначе, когда вы покупаете из-за рубежа. Иностранные граждане без резидентства в США по-прежнему могут приобретать недвижимость (для домовладения нет требования о гражданстве), но выбор кредитных продуктов уже.
Самый распространённый путь, это покупка за наличные. По данным Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR), 47% иностранных покупателей оплатили покупку полностью наличными за последний отчётный период, тогда как среди всех покупателей в США этот показатель составил 28%. Для тех, кто хочет оформить кредит, существуют программы для иностранных граждан: как правило, они требуют более крупного первоначального взноса (down payment), примерно от четверти до половины стоимости, и не требуют кредитной истории (credit history) в США. Покупатели с индивидуальным номером налогоплательщика (ITIN) также могут претендовать на отдельные кредитные продукты.
Одно важное уточнение: покупка дома не даёт визу, вид на постоянное жительство (green card) или какой-либо путь к резидентству в США. Право собственности на недвижимость и иммиграционный статус, это совершенно разные вещи.
Подробный разбор всего процесса покупки иностранным гражданином, включая налоги, удержание по федеральному закону FIRPTA при продаже, дистанционное закрытие сделки и отличие от инвестиционной программы EB-5, читайте в специальном гиде: Покупка дома в США для иностранного гражданина.
С чего начать: предварительная оценка (pre-qualification) через soft credit pull
Начать стоит с предварительной оценки (pre-qualification) через мягкую проверку кредита (soft credit pull): она не снижает рейтинг, ничего не стоит и за пару дней показывает, под какие программы вы можете пройти и каков ваш потолок по цене. Полное предварительное одобрение (pre-approval), письмо с конкретной суммой кредита, оформляется позже, по документам и, как правило, с жёсткой проверкой кредита (hard pull). Именно с pre-qualification стоит начинать, ещё до просмотра домов, а запускает такую проверку лицензированный lender.
Давайте начнём с бесплатного разговора
Если вы переехали недавно или ваш статус кажется вам сложным, это не повод откладывать мечту о собственном доме. Ни один статус сам по себе не закрывает дорогу к домовладению, и почти всегда есть путь, который подходит именно вам. Напишите или позвоните мне, и мы спокойно разберём вашу ситуацию: я подскажу, с какого шага начать, и помогу запустить бесплатную предварительную оценку (pre-qualification) у лицензированных кредиторов, чтобы вы увидели свои реальные варианты. Консультация бесплатная, и никакого давления. Каждый случай уникален, поэтому и план мы составим под вашу ситуацию.
За плечами 104 задокументированные сделки и общий объём более 115 миллионов долларов, большинство сделок на стороне покупателя. В недвижимости с 2007 года (сначала в Nantucket, MA), лицензия штата Калифорния (Cal DRE #02010731).
Лилия Гарипова
lilyagaripova@gmail.com
(415) 910-3958
lilygaripova.com
Фримонт, Калифорния
Частые вопросы
Можно ли купить дом в США сразу после переезда?
Да, право на владение недвижимостью в штате Калифорния не зависит от иммиграционного статуса. Вопрос лишь в том, какой кредитный продукт вам доступен и на каких условиях. Чтобы понять это без затрат, начните с предварительной оценки (pre-qualification) у лицензированного lender.
Нужен ли SSN, чтобы получить ипотеку?
Не всегда. Часть покупателей без номера социального страхования (SSN) использует индивидуальный налоговый номер (ITIN) для налоговой отчётности и кредитной истории, и некоторые программы принимают ITIN. Доступность зависит от конкретного продукта, поэтому её стоит уточнить у lender.
Я на student visa (F-1), могу ли я купить дом?
Само владение домом ваш статус не запрещает. При этом для обычного кредита на основное жильё студенческая виза может оцениваться менее выгодно, потому что кредитор взвешивает, сохранится ли статус на весь срок кредита. Часто есть альтернативные пути, например foreign-national программа или покупка настоящей инвестиционной недвижимости (цель использования жилья при этом честно указывается в заявке кредитору); обсудите их с lender.
Я работаю на себя без двух лет налоговых деклараций, есть ли вариант?
Да, для этого существует кредит, который оценивают по поступлениям на банковский счёт (bank-statement loan): он смотрит примерно на 12 месяцев поступлений по бизнес-счёту вместо налоговых деклараций. Обычно он требует более крупного первоначального взноса и несколько более высокой ставки, чем сопоставимый обычный кредит. Актуальные условия уточняйте у лицензированного lender.
Сколько нужно внести при foreign-national программе?
Как правило, первоначальный взнос по таким программам заметно выше, чем по обычному кредиту, а ставка выше стандартной. Кредит обеспечен самой недвижимостью, поэтому доход и статус весят меньше. Точные цифры зависят от программы и кредитора, поэтому их стоит уточнить у лицензированного lender.
С чего начать, если я не уверен в своём статусе?
Начните с предварительной оценки (pre-qualification) через мягкую проверку кредита (soft credit pull): она ничего не стоит, не снижает рейтинг и показывает, какие программы вам сейчас доступны. По вопросам самого статуса обратитесь к lawyer, а по кредиту к лицензированному lender. Так вы увидите реальную картину без лишних трат.
Даёт ли покупка дома возможность получить green card или визу?
Нет. Владение недвижимостью в Соединённых Штатах не даёт никаких иммиграционных преимуществ. Вы можете владеть домом без визы или green card, но владение домом не поможет вам получить ни то, ни другое. Программа EB-5, которую иногда путают с покупкой жилья, требует инвестиций в американский бизнес и создания не менее 10 рабочих мест с полной занятостью. Это не программа покупки жилья. Подробнее о процессе покупки иностранным гражданином читайте в сопутствующем гиде: Покупка дома в США для иностранного гражданина.
