Ипотека для иммигранта в Bay Area

Сначала главное: владеть домом и получить кредит, это разные вопросы

В штате Калифорния владеть недвижимостью можно независимо от иммиграционного статуса: иностранный гражданин может написать оффер, пройти escrow и оформить на себя право собственности (title) так же, как гражданин США. Меняется не право собственности, а кредитный ПРОДУКТ, его условия, размер взноса и ставка.

Поэтому правильный вопрос звучит не "могу ли я владеть домом", а "какой именно кредит мне доступен". Меняется не право собственности, а кредитный ПРОДУКТ: его условия, размер первоначального взноса (down payment) и ставка. Это факт о финансировании, а не суждение об иммиграционном праве. И отсюда главная мысль, с которой стоит начать: ни один статус сам по себе не лишает вас права на домовладение. Он лишь определяет, с какого кредитного продукта вы стартуете.

Статус за статусом: какой кредит обычно доступен

Какой кредит доступен, зависит от статуса. Обладателей green card и многих рабочих виз (H-1B, L-1, O-1, EAD) для обычного кредита (conventional) оценивают почти как граждан США, взнос примерно от 3 до 5%; временные и менее определённые статусы, осторожнее; без дохода в США путь ведёт к foreign-national программе, взнос примерно от 25 до 30%; а вместо SSN иногда подходит ITIN. Цифры приблизительные, уточняйте у lender.

Green card и многие рабочие статусы. Постоянного резидента (green card) и обладателей многих рабочих виз (H-1B, L-1, O-1, EAD) для целей обычного кредита (conventional loan) на основное жильё кредитор, как правило, рассматривает практически так же, как гражданина США. При нормальной кредитной истории (credit history) и подтверждённом доходе первоначальный взнос может начинаться примерно от 3 до 5%, а ставка идёт стандартная. Условия в каждом банке свои, поэтому конкретику уточняйте у lender.

Временные и менее определённые статусы. Краткосрочный гуманитарный статус с временным разрешением на въезд и пребывание (parole), студенческие визы F-1 и J-1 для этого конкретного продукта (обычный кредит на основное жильё) могут оцениваться менее выгодно. Причина не в том, что заёмщик "плохой", а в том, что кредитор взвешивает, есть ли разумные основания ожидать, что статус сохранится на весь срок кредита.

Foreign-national программы. Часть статусов ведёт к так называемым foreign-national программам: это кредиты для заёмщиков без квалифицирующего иммиграционного статуса США, то есть для тех, кто не вписывается в стандартный путь по статусу. Здесь первоначальный взнос обычно выше, ориентировочно от 25 до 30%, и ставка тоже выше. Логика другая: кредит обеспечен самой недвижимостью (она выступает залогом), поэтому доход и статус заёмщика весят меньше. Точные параметры всегда уточняйте у lender.

ITIN вместо SSN. Часть покупателей не имеет номера социального страхования (SSN). В таких случаях для налоговой отчётности и формирования кредитной истории иногда можно использовать индивидуальный налоговый номер (ITIN), и некоторые кредитные продукты принимают ITIN. Это зависит от конкретной программы, поэтому доступность стоит уточнить у lender.

Почему банк вообще задаёт этот вопрос

Банк задаёт этот вопрос по одной структурной причине: есть ли разумные основания ожидать, что ваш статус сохранится на весь срок кредита, а ипотека выдаётся на десятилетия. Это оценка банковского риска, не прервётся ли поток дохода до погашения, а не суждение о том, что ваша работа или доход слабые.

Обратите внимание на важный нюанс. Долгий срок проживания в США и уже выстроенная американская кредитная история могут частично уравновесить вес временного статуса. Это не лазейка, а реально наблюдаемая закономерность: чем дольше и аккуратнее ваша финансовая жизнь задокументирована в США, тем меньше неопределённости видит кредитор.

Если вы работаете на себя или по форме 1099

Если вы работаете на себя или по форме 1099, при обычном андеррайтинге банк, как правило, хочет видеть доход подтверждённым двумя годами налоговых деклараций, а без них это препятствие. Обходной путь, кредит по выпискам со счёта (bank-statement loan), который этот раздел разбирает ниже.

Здесь выручает кредит, который оценивают по поступлениям на банковский счёт, а не по налоговым декларациям (bank-statement loan). Вместо налоговых деклараций кредитор смотрит примерно на 12 месяцев поступлений по бизнес-счёту (выписки по счёту, bank statements). За эту гибкость обычно приходится платить: первоначальный взнос, как правило, выше (ориентировочно около 15%), и ставка тоже выше. Это продукт категории non-QM, то есть он не подпадает под стандартные требования к "квалифицированным" ипотекам. Конкретные параметры всегда уточняйте у lender.

Как выстроить кредитную историю в США

Американские кредиторы, как правило, хотят видеть именно американскую кредитную историю, а история из другой страны обычно не переносится, поэтому недавно переехавшему её приходится строить почти с нуля. Помогают простые шаги: оформить карту с обеспечением (secured card), стать авторизованным пользователем (authorized user) на карте близкого человека с хорошей историей и, главное, вовремя вносить все платежи. Чем дольше ваша аккуратная история в США, тем лучше выглядит профиль в глазах банка.

Conventional и FHA: коротко о разнице

Conventional и FHA, это две разные "корзины": обычный кредит (conventional) обычно требует более высокого кредитного рейтинга (credit score), а FHA мягче, ниже минимальный порог и больше снисходительности, например к одной прошлой просрочке. В какую корзину вам выгоднее попасть, определит лицензированный lender, исходя из вашей ситуации.

Если обычная "корзина" пока закрыта: это не тупик

Если обычный кредит на основное жильё пока недоступен, это не тупик, а последовательность шагов: покупка как инвестиционной недвижимости с большим взносом, покупка за наличные, созаёмщик (co-borrower) с доходом по W-2 или отсрочка до смены статуса с последующим рефинансированием. Вот рабочие варианты, которые стоит обсудить с lender.

• Покупка как инвестиционной недвижимости (investment property) с большим взносом. Первоначальный взнос здесь обычно около 25%. Статус весит меньше, потому что предполагаемая аренда поддерживает кредит. Въехать самому или рефинансировать (refinancing) можно позже, когда статус изменится.
• Покупка за наличные. Если средства позволяют, вопрос кредита снимается полностью.
• Созаёмщик (co-borrower). Например, супруг или родственник с доходом по форме W-2 и подходящей кредитной историей, который проходит по требованиям банка.
• Подождать смены статуса, а затем рефинансировать. Когда статус меняется, кредит нередко можно перевести в обычную "корзину" на основное жильё через рефинансирование.

С чего начать: предварительное одобрение через soft credit pull

Начать стоит с предварительного одобрения (pre-approval) через мягкую проверку кредита (soft credit pull): она не снижает рейтинг, ничего не стоит и за пару дней показывает, под какие программы вы проходите и каков ваш потолок по цене. Именно с этого шага стоит начинать, ещё до просмотра домов, а запускает такую проверку лицензированный lender.

Частые вопросы