Mello-Roos в Bay Area

Как это работает: облигации CFD и закон 1982 года

Mello-Roos берёт начало в законе California Mello-Roos Community Facilities Act, принятом в 1982 году. Закон назван по именам двух законодателей, Henry Mello и Mike Roos, которые его провели. Он даёт местным властям право создать особый налоговый округ, Community Facilities District (CFD, окружной налоговый район для финансирования инфраструктуры), и выпустить облигации, чтобы оплатить строительство школ, парков, дорог, объектов общественной безопасности, систем водоснабжения и канализации в новых master-planned районах (планируемая застройка целого района по единому проекту).

Дальше логика простая. Облигации нужно погашать, и долг по ним раскладывается на участки внутри округа в виде ежегодного сбора. Этот сбор добавляется поверх базовой ставки налога на недвижимость в 1%, установленной поправкой Proposition 13.

Здесь и кроется ключевая деталь. Proposition 13 ограничивает рост обычного налога на недвижимость, но Mello-Roos под это ограничение не подпадает. Дело в том, что обычный налог на недвижимость это налог по оценочной стоимости (ad-valorem, то есть рассчитываемый как процент от стоимости объекта). Mello-Roos устроен иначе: это специальный сбор (special assessment), привязанный к участку, а не к его оценочной стоимости. Поскольку он не относится к категории ad-valorem, ограничения Proposition 13 на него не распространяются. Именно поэтому Mello-Roos нужно считать отдельно: он живёт по своим правилам.

Сколько это стоит

Размер сбора широко варьируется, потому что каждый округ финансирует свой набор объектов и выпускает свой объём облигаций. Как правило, нагрузка Mello-Roos составляет от 5 000 до 15 000 долларов в год на участок.

В пересчёте на месяц это примерно от 400 до 1 250 долларов сверх вашего обычного налога на недвижимость. Эта сумма ложится поверх основного платежа по ипотеке, и её важно закладывать в расчёт ежемесячных расходов на жильё: основной долг, проценты, налоги и страховка (principal, interest, taxes, insurance, в сумме PITI), с самого начала, а не задним числом. Разница между нижней и верхней границей диапазона это разница в сотни долларов в месяц, поэтому здесь нужна не общая оценка, а конкретная цифра по участку.

В каких районах Bay Area встречается Mello-Roos

Mello-Roos распределён по карте неравномерно, и понимание этой закономерности экономит много времени. Существенная нагрузка по Mello-Roos характерна для крупных новостроек в East Bay и Central Valley. Среди районов Bay Area, где она встречается, можно назвать следующие:

• Dublin Boulevard (East Bay, застройка от Lennar)
• Gale Ranch в San Ramon (East Bay)
• Mountain House (округ San Joaquin)
• Brentwood (округ Contra Costa)
• Tracy (округ San Joaquin)
• Marina at Bay Bridge (East Bay, застройка у воды).

Закономерность видна сразу: это новостройки в East Bay и Central Valley. В Сан-Франциско, на Peninsula и в South Bay Mello-Roos почти не встречается, и причина проста. Этот механизм привязан к крупной master-planned застройке с нуля, а в этих частях региона новых проектов такого масштаба практически нет: земля давно застроена, и инфраструктура финансировалась иначе. Поэтому, если вы смотрите новостройку в East Bay или Central Valley, вопрос про Mello-Roos нужно задать обязательно. Если вы покупаете в уже сложившемся neighbourhood на Peninsula, скорее всего, его там не будет, но проверить всё равно стоит.

Sunset date и предварительный отчёт по титулу: как это найти

У облигаций каждого CFD есть конечный срок. Как правило, он составляет от 20 до 40 лет с момента выпуска, и по его истечении сбор прекращается. Это и есть так называемая дата окончания сбора (sunset date).

Узнать её можно из конкретного документа: предварительного отчёта по титулу (title preliminary report, на практике его коротко называют prelim). Это отчёт о праве собственности на объект, который готовит escrow-офицер: специалист, ведущий условное депонирование средств (escrow) и оформление сделки, на этапе оформления договора. В prelim перечислены все обременения участка, включая сборы CFD и их sunset date.

Но одной даты недостаточно, и вот почему. Некоторые округа в течение исходного срока выпускают дополнительные облигации, например когда начинается новая фаза застройки или строится ещё одна школа. Дополнительный выпуск может продлить срок сбора или наложить второй сбор поверх первого. Поэтому проверять нужно не одну дату, а все выпуски облигаций по участку. Из prelim видно полную картину, и читать его нужно именно так: какие сборы есть, когда каждый из них заканчивается, и нет ли признаков дополнительных выпусков.

Mello-Roos и школьные parcel taxes: в чём разница

В строке налогов вы можете увидеть ещё один похожий пункт, школьный налог на участок (school parcel tax). Его легко спутать с Mello-Roos, потому что оба отображаются как специальные сборы поверх базовой ставки в 1%. Но механизмы у них разные.

Школьный parcel tax (фиксированный сбор на участок в пользу школьного округа) обычно составляет от 300 до 800 долларов в год, утверждается голосованием жителей большинством в две трети и идёт на текущие нужды школ. Mello-Roos, как мы разобрали выше, погашает облигации, выпущенные на инфраструктуру, и его размер на порядок выше. Оба сбора реальны и оба влияют на ваш ежемесячный платёж, но это разные строки с разной логикой, и считать их нужно по отдельности.

Как Лилия защищает покупателей

Хорошая новость в том, что неприятного сюрприза с Mello-Roos можно избежать целиком. Для этого его нужно проверять до оффера, а не после.

Именно так выстроена работа Лилии Гариповой. Прежде чем вы делаете оффер на новостройку в зоне риска, она читает prelim, определяет точный размер сбора на участок, находит sunset date и проверяет, нет ли дополнительных выпусков облигаций. Если картина требует защиты, в оффер можно включить условие сделки (contingency), на практике его называют контингенцией, на исследование налогов: условие, которое даёт вам право проверить налоговую картину объекта и выйти из сделки с сохранением задатка (earnest money, депозит добросовестности, который покупатель вносит при принятии оффера), если расчёты не сходятся. Это четвёртое условие сделки в дополнение к трём стандартным контингенциям: на осмотр дома (home inspection), на оценку недвижимости (appraisal) и на одобрение кредита.

Почему это так важно, видно на реальной закономерности. Часть покупателей новостроек в районе Dublin Boulevard узнавали про Mello-Roos только тогда, когда читали prelim уже после принятия оффера. К этому моменту контингенции нередко были сняты, и выбор сужался до двух вариантов: либо принять расходы, либо выйти из сделки с риском потерять задаток. Ни один из них не назовёшь комфортным, и оба можно было предотвратить заранее.

Когда Mello-Roos обнаружен вовремя, у вас есть четыре варианта решения, и вы выбираете осознанно:

1. Выйти из сделки с сохранением задатка, если в оффер была включена контингенция на исследование налогов.
2. Принять сбор и пересчитать ваши реальные ежемесячные расходы с его учётом.
3. Договориться о снижении цены на сумму, равную приведённой стоимости оставшихся платежей по сбору.
4. Выйти из сделки и потерять задаток, если контингенции на исследование налогов в оффере не было.

Разница между первым и четвёртым вариантом это и есть разница между проверкой до оффера и после. Каждый случай уникален, и план мы составим под вашу конкретную ситуацию.

Опыт здесь работает на вас. У Лилии 104 задокументированные сделки и общий объём более 115 миллионов долларов, она активна с 2017 года. В округе Alameda на её счету 33 задокументированные сделки, в округе Contra Costa 21, включая город Dublin и Brentwood, то есть ровно те районы, где Mello-Roos встречается чаще всего. Это та местность, которую она знает на практике, а не по описанию.

Частые вопросы