Для кого эта страница
Вы думаете о покупке, продаже, о том, чтобы сдать комнату, добавить ADU (accessory dwelling unit, небольшой второй дом на вашем участке) или переехать и оставить прежнее жильё, и хотите понять, как облагается налогом каждый выбор, прежде чем принимать решение. Возможно, вы читали на форумах противоречивую информацию о том, какая часть прибыли от продажи дома действительно не облагается налогом, о налоге, который при продаже может вернуть прежние списания, или о том, как калифорнийский закон Prop 13 (Proposition 13) защищает давно установленную оценочную стоимость. Эта страница простым языком излагает федеральный и калифорнийский режим для шести распространённых вариантов, со ссылкой на источник для каждого правила. Это карта, а не персональный совет.
Налог на прирост капитала: что является законом сегодня, а что лишь на рассмотрении
Исключение не удвоено. Действующий федеральный закон позволяет вам исключить до $250 000 прибыли (для одиноких) или $500 000 (при совместной подаче декларации супругами) при продаже основного жилья, если вы владели им и жили в нём не менее 2 из последних 5 лет. Это IRC Section 121. Эти суммы не менялись с 1997 года и не индексируются на инфляцию. Источник
Именно это замороженное число объясняет всю ситуацию в Bay Area. С 1997 года стоимость жилья на значительной части региона выросла в разы, но исключение не сдвинулось ни на доллар. Дом, которым владели долго, может нести прибыль, значительно превосходящую $500 000, и каждый доллар сверх исключения облагается налогом по обычным ставкам на уровне штата, до верхней предельной ставки 13,3%.
Что на рассмотрении, а не закон. Законопроект в Конгрессе, H.R. 1340, More Homes on the Market Act, предлагает удвоить исключение до $500 000 для одиноких и $1 000 000 для супругов и индексировать его на инфляцию от базового 2024 года. По состоянию на июль 2026 года он передан в Комитет по путям и средствам Палаты представителей. Он не вышел из комитета, не прошёл ни одну из палат и не является законом. Не планируйте с расчётом на более высокие суммы; они сейчас недоступны. Источник
Что закон 2025 года не сделал. One Big Beautiful Bill Act (OBBBA), подписанный 4 июля 2025 года, внёс крупные федеральные налоговые изменения, но не изменил исключение по Section 121 при продаже жилья. Суммы $250 000 / $500 000 остаются в силе. Не путайте "принят крупный налоговый закон 2025 года" с "исключение при продаже жилья удвоено". Источник
Это отражает федеральное законодательство и законопроекты на рассмотрении по состоянию на июль 2026 года. Законодательство может измениться, проверьте текущий статус любого законопроекта, прежде чем на него полагаться.
Prop 13 и преимущество долгого владения
Калифорнийский закон Proposition 13 (Prop 13) объясняет, почему сосед, купивший дом десятилетия назад, может платить куда меньше налога на недвижимость, чем семья, которая только что въехала в соседний дом.
Базовая стоимость года оценки. Оценочная стоимость вашей недвижимости устанавливается на уровне её рыночной стоимости при покупке или смене собственника ("базовая стоимость года оценки", base-year value). Для большинства владельцев цена покупки становится базой. Источник
Лимит роста 2% в год. Оценочная стоимость может расти не более чем на 2% в год (привязано к калифорнийскому индексу потребительских цен, с потолком 2%), независимо от того, как быстро растёт рыночная стоимость. Именно поэтому дома в Bay Area, которыми владели долго, несут оценку значительно ниже рыночной. Источник
Что сбрасывает её, а что нет. Две вещи сбрасывают оценочную стоимость: смена собственника (продажа, большинство передач или наследование) и новое строительство. Рефинансирование или обычный ремонт не вызывают переоценку. Источник
Добавление ADU: частичное, не полное. Строительство ADU считается "новым строительством", но оценщик переоценивает только ADU. Он добавляет стоимость ADU к вашей существующей базовой стоимости года оценки ("смешанная" оценка), а ваш основной дом сохраняет свою низкую базу по Prop 13. Раздел участка может вызвать отдельную переоценку разделённых участков. Распределение базовой стоимости при разделе участка зависит от конкретного оценщика, поэтому уточните его у оценщика округа и у CPA. Источник
Prop 19, переезд после 55 лет. Домовладельцы 55 лет и старше (или с тяжёлой инвалидностью, или пострадавшие от стихийных бедствий) могут перенести свою низкую базовую стоимость года оценки по Prop 13 на заменяющее основное жильё в любой точке Калифорнии, до 3 раз. Это вступило в силу 1 апреля 2021 года и заменило старые правила Prop 60/90 о единовременном переносе в пределах того же округа. Источник
Prop 19, наследование дома. С 16 февраля 2021 года унаследованный дом по умолчанию переоценивается по рыночной стоимости. Исключение для передачи родитель-ребёнок (parent-child exclusion) сохраняется, только если выполнены оба условия: дом был основным жильём родителя (или семейной фермой), и ребёнок делает его своим основным жильём в течение одного года. Даже тогда защищена только ограниченная сумма (примерно старая база плюс около $1 000 000). Это выхолостило старое неограниченное исключение для передачи родитель-ребёнок по Prop 58. Точная защищённая сумма и механика годичного проживания собственника зависят от конкретных фактов, поэтому уточните у CPA или юриста по наследству. Источник
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я отражать в отчётности плату от соседа по комнате или от сдачи комнаты?
Да. Арендная плата, которую вы получаете как владелец, является облагаемым доходом, и она вносится в Schedule E вместе с вычитаемой арендной долей ваших расходов. Получаете ли вы 1099-K от платёжного приложения, не определяет, облагается ли аренда налогом; полученная вами арендная плата подлежит отражению в отчётности независимо от того, какая форма выдана, если она вообще выдана. Калифорния следует той же отчётности и не даёт вычета QBI на доход от арендной доли. Источник
Если я превращу свой дом в арендный, теряю ли я исключение по приросту капитала $250 000 / $500 000?
Не сразу. Вы сохраняете исключение по Section 121, пока продаёте в пределах окна, где вы владели домом и использовали его как основное жильё 2 из последних 5 лет. Сдавайте слишком долго, более примерно 3 лет после переезда, и вы его теряете. Сдача после переезда сама по себе не уменьшает исключение пропорционально, но амортизация, начисленная вами за время аренды, всегда облагается налогом. Калифорния соответствует этим правилам. Источник
Сколько процентов по ипотеке и налога на недвижимость я реально могу вычесть?
На основном жилье проценты по ипотеке вычитаются как постатейный вычет с долга на приобретение в пределах $750 000 (или $1 000 000, если кредит подпадает под старые правила до 15 декабря 2017 года). Налог на недвижимость вычитается постатейно в рамках лимита SALT, который OBBBA поднял до $40 000 на 2025 год (с индексацией примерно на 1% в год до 2029 года), с постепенным снижением при доходе выше $500 000 MAGI до нижнего предела $10 000, а затем возвратом к $10 000 в 2030 году. Калифорния не приняла федеральный лимит $750 000: в калифорнийской декларации проценты вычитаются с долга на приобретение в пределах $1 000 000 (федеральный лимит до 2018 года), поэтому разница между $750 000 и $1 000 000 добавляется обратно как калифорнийская корректировка. Уточните детали для вашего налогового года у CPA. Источник
Что я могу списать, если сдаю часть своего дома?
Разделите расходы между личным и арендным использованием разумным методом, обычно по площади или числу комнат. Арендная доля процентов по ипотеке, налога на недвижимость, страховки, коммунальных услуг и ремонта вычитается в Schedule E, и вы амортизируете сдаваемую часть здания в течение 27,5 года. Ваша личная доля остаётся постатейным вычетом в рамках обычных лимитов. Распределение должно быть разумным и последовательным, потому что выдуманная доля может привести к корректировке при аудите. Источник
Переоценит ли строительство ADU весь мой дом и разрушит ли мою базу по Prop 13?
Нет. ADU считается "новым строительством", но оценщик переоценивает только ADU и добавляет его стоимость к вашей существующей базе в "смешанной" оценке. Ваш основной дом сохраняет свою низкую базовую стоимость года оценки по Prop 13. Раздел участка стоит рассматривать отдельно: он может вызвать собственную переоценку получившихся участков; это распределение зависит от конкретного оценщика, поэтому уточните у оценщика округа. Источник
Действительно ли я должен платить налог на прирост капитала при продаже? Я думал, продажа жилья не облагается налогом.
Только до суммы исключения. На квалифицирующемся основном жилье вы можете исключить $250 000 прибыли (для одиноких) или $500 000 (при совместной подаче декларации супругами); всё, что сверх, облагается налогом. Суммы заморожены с 1997 года и не индексируются на инфляцию, поэтому при продажах в Bay Area с высоким приростом стоимости прибыль сверх лимита обычна. Калифорния облагает этот излишек как обычный доход, до верхней предельной ставки 13,3%. Источник
Могу ли я провести 1031 exchange со своим домом или прежним жильём в другую недвижимость?
Основное жильё не квалифицируется для 1031 exchange, который предназначен только для инвестиционной недвижимости. Прежнее жильё, которое вы перевели в подлинную аренду, может квалифицироваться на своей инвестиционной части, и существует комбинированный подход 121 плюс 1031, который сначала применяет исключение, а затем откладывает остальное, по Revenue Procedure 2005-14 и безопасной гавани Revenue Procedure 2008-16. Вы не можете обменять напрямую на недвижимость, которую намерены занять как своё жильё. Источник
Когда я продаю свою арендную недвижимость, что это за возврат амортизации, о котором я постоянно слышу?
При продаже прибыль в размере начисленной вами амортизации (или той, что была "допустима") облагается по максимальной федеральной ставке 25%. Это возврат амортизации, и он применяется на основе "начисленной или допустимой", то есть вы обязаны его заплатить, даже если фактически никогда не заявляли амортизацию. В Калифорнии нет потолка 25%: она облагает долю возврата амортизации как обычный доход, до верхней предельной ставки 13,3%. Источник
Почему я не могу вычесть свой арендный убыток против зарплаты?
Арендные убытки обычно пассивны, поэтому они зачитываются против пассивного дохода, а не против зарплаты. Особая льгота позволяет активным участникам вычитать до $25 000 арендных убытков против другого дохода, но эта льгота постепенно отменяется при доходе от $100 000 до $150 000 MAGI и исчезает выше него, диапазон, который многие домохозяйства Bay Area превышают. Убытки, которые вы не можете использовать, не пропадают: они приостанавливаются, переносятся вперёд и высвобождаются, когда вы продаёте в полностью облагаемой продаже. Активное участие, постепенная отмена и статус профессионала в сфере недвижимости зависят от конкретных фактов, поэтому уточните у CPA. Источник
Я сдаю дом для отдыха несколько недель в год. Отражать ли это в отчётности?
Действует правило 14 дней. Если вы сдаёте дом менее 15 дней за весь год, этот арендный доход не облагается налогом и не отражается в отчётности, и вы не берёте арендных вычетов. При 15 днях и более весь арендный доход подлежит отражению в отчётности. Сдайте дольше этого срока, и как только ваше личное использование превысит большее из 14 дней или 10% арендных дней, дом становится "жилищем", и арендные вычеты ограничиваются арендным доходом. Калифорния, как правило, следует этим федеральным правилам о личном использовании. Источник
