Начнем с того, о чем первым делом говорят на любом форуме, потому что это правда. При сегодняшних ценах и ставках по ипотеке в San Francisco Bay Area multi-family, то есть здание на две-четыре квартиры, почти никогда не дает денежный поток (cash flow) в первый же месяц. Денежным потоком называют ту часть арендной платы, которая остается у вас после выплаты ипотеки и всех расходов, и на небольшом multi-family, купленном по текущим ценам, эта величина в начале, как правило, нулевая или отрицательная. Эта страница не делает вид, что это не так.
Итак, если чистая математика «купить и держать» редко работает в первый день, что тогда работает? Три вещи, которые страница честно разбирает по порядку.
Первое, взгляд через призму house hacking. House hacking (проживание в одной из квартир при сдаче остальных) означает, что вы живете в одной квартире, а другие сдаете. При таком подходе важна не чистая прибыль, а ваша реальная ежемесячная стоимость жилья после того, как поступает арендная плата от остальных квартир. Здание, которое «убыточно» как чистая аренда, все равно способно опустить вашу собственную стоимость жизни заметно ниже, чем сопоставимый single-family home.
Второе, взгляд на длинный горизонт, изложенный как соображения, а не как совет или обещание. На долгом сроке владения в пользу собственника могут работать три силы: рост стоимости (appreciation), то есть удорожание объекта со временем, погашение основной суммы долга (principal paydown), когда арендная плата ваших жильцов помогает гасить остаток кредита, и отдельные налоговые соображения. Ни одна из них не гарантирована, и ни одна не платит вашу ипотеку в этом месяце. Это причины, по которым некоторые покупатели соглашаются на тонкий или отрицательный денежный поток на старте, но не причина так поступать.
Третье, местные правила, которые почти никто не объясняет ясно. Подпадает ли duplex, в котором вы живете, под регулирование арендной платы, во что вам обойдется выселение, какой путь финансирования реально проходит на дорогом рынке: именно это определяет сделку чаще, чем цена в объявлении. Большая часть этой страницы посвящена тому, как разобраться в этих правилах до того, как вы подадите оффер.
Исключение, которое большинство понимает неправильно
Это единственный раздел на странице, который стоит прочитать медленно, потому что ошибка здесь способна незаметно переоценить весь ваш план.
Начнем с минимума штата. AB 1482, Tenant Protection Act 2019 года, представляет собой закон уровня штата, который ограничивает годовое повышение арендной платы 5% плюс региональный CPI (с максимумом в 10%) и требует уважительной причины для выселения. Уважительная причина означает, что собственнику нужно юридически перечисленное основание, чтобы прекратить аренду, а не просто решение это сделать. Компенсация за переезд: деньги, которые собственник должен арендатору при выселении без вины арендатора, обычно определяемые по размеру квартиры.
А вот та часть, за которую цепляются покупатели. AB 1482 полностью освобождает занимаемый владельцем duplex, то есть здание на две квартиры, где владелец живет в одной из двух квартир как в основном жилье с начала аренды. Это исключение описывает ровно ту конфигурацию, которую покупает человек, планирующий house hacking. Поэтому многие покупатели читают закон штата, видят исключение и полагают, что они чисты.
Загвоздка: более строгое местное постановление перекрывает исключение штата. Закон штата задает минимум, а не потолок. Там, где город прописал более жесткие правила, побеждают правила города, и исключение AB 1482 для занимаемого владельцем объекта просто не действует. Три точных сопоставления показывают, как это работает.
- Oakland. По постановлению Measure Y, действующему с декабря 2018 года, занимаемый владельцем duplex или triplex не освобожден от программы Rent Adjustment Program. Эти квартиры под регулированием. Исключения штата, на которое вы рассчитывали, здесь не существует.
- San Francisco. Для инвентаря, построенного до июня 1979 года, нет исключения из регулирования аренды для занимаемого владельцем duplex. Построенный до 1979 года duplex подпадает под регулирование аренды, даже если вы живете в одной из квартир.
- San Jose. Apartment Rent Ordinance исключает duplex (2 квартиры) полностью, независимо от того, живет ли в нем владелец, и охватывает многоквартирные здания от 3 квартир, построенные и заселенные до 7 сентября 1979 года. Так что построенный до 1979 года triplex или fourplex под регулированием, а duplex нет. Один и тот же город, противоположный ответ в зависимости от числа квартир и года постройки.
Урок не в том, чтобы «избегать этих городов». Он в том, что число квартир, год постройки, проживание владельца и конкретное городское постановление взаимодействуют между собой, и ответ переворачивается на деталях. Два похожих на вид duplex в паре кварталов друг от друга могут оказаться по разные стороны черты.
Это общая информация, не юридическая консультация, и никакая сводка не заменит самого постановления. Прежде чем полагаться на что-либо из этого, уточните по конкретному зданию в городе или у landlord-tenant lawyer.
Финансирование первого здания
Этот раздел содержит общую информацию о том, как работают распространенные программы для занимаемого владельцем жилья. Это не котировка ставки, не рекомендация кредитора и не обещание условий; они зависят от вас, объекта и выбранного вами кредитора. Обсудите вашу ситуацию с квалифицированным кредитором.
Программа FHA. Программа FHA (при поддержке Federal Housing Administration) позволяет купить объект на 1-4 квартиры с первоначальным взносом (down payment) в 3,5%, при условии, что вы в нем живете. Загвоздка проявляется на зданиях в 3 и 4 квартиры: тест на самоокупаемость FHA (self-sufficiency test). Тест берет рыночную аренду по оценке оценщика для всех квартир (включая ту, в которой вы будете жить), вычитает большее из двух значений, 25% или оценку оценщика по простою и обслуживанию, и проверяет, покрывает ли остаток полный PITI. PITI: основная сумма долга, проценты, налоги и страховка, иными словами весь ваш ежемесячный ипотечный платеж. На дорогих рынках Bay Area этот тест часто не проходит на triplex и fourplex, поэтому многие местные сделки FHA на 3-4 квартиры глохнут еще на бумаге, так и не дойдя до оффера. Duplex (2 квартиры) от теста на самоокупаемость освобожден.
Fannie Mae, 5% первоначального взноса. С недели 18 ноября 2023 года Fannie Mae принимает первоначальный взнос в 5% на занимаемое владельцем жилье на 2, 3 или 4 квартиры, тогда как прежнее правило требовало от 15 до 25%. На этом пути нет теста на самоокупаемость. При этом требуется держать в резервах шесть месяцев PITI после первоначального взноса и заключительных расходов (closing costs), так что при закрытии сделки у вас должны остаться деньги на счете, а не только деньги на саму сделку. Для многих покупателей это реалистичный путь с низким взносом к triplex или fourplex в Bay Area там, где тест FHA блокирует сделку.
Квалификация по арендному доходу. При занимаемом владельцем финансировании по обычному кредиту (conventional loan) или FHA часть проектной или фактической аренды с квартир, которые вы не будете занимать, обычно можно учесть в вашем квалификационном доходе. Сколько именно и будет ли это проектная или подтвержденная аренда, зависит от кредитора и документов, поэтому уточните это у вашего кредитора заранее.
Вы действительно должны там жить. Эти программы с низким взносом для занимаемого владельцем жилья требуют, чтобы вы занимали объект как основное жилье, обычно в течение 60 дней после закрытия сделки и на установленный срок после. Это не инвесторские кредиты, и обращение с ними как с инвесторскими может расцениваться как ипотечное мошенничество. Если план в том, чтобы никогда там не жить, это не то финансирование.
Хотите увидеть, что конкретная цена и ставка означают для вашей реальной месячной стоимости? Посчитайте в калькуляторе реальной стоимости.
Открыть калькулятор
Покупка с арендаторами на месте
Когда в здании уже есть арендаторы, вы покупаете вместе с объектом и их договоры аренды. Это фактическая и юридическая данность, которую нужно тщательно просчитать (андеррайтинг, underwriting, означает просчет реальных цифр, чтобы оценить, чего сделка стоит на самом деле), и она ничего не говорит о людях в квартирах. Значение здесь имеют правила и математика.
Фактическая арендная плата (in-place rent) vs проектная арендная плата (pro forma rent). Фактическая арендная плата: то, что арендаторы реально платят сегодня. Проектной арендной платой называют рыночную аренду, которую объявление проектирует как ту, что квартиры «могли бы» получать. Просчитывайте фактические цифры, потому что именно эти деньги поступят на ваш счет. Относитесь к pro forma как к надежде, а не к факту, особенно там, где регулирование аренды ограничивает, как быстро фактические платежи могут двигаться к рыночным.
Эстоппель-сертификат (estoppel certificate). Эстоппель-сертификат представляет собой подписанное каждым арендатором заявление, подтверждающее его арендную плату, депозит и условия договора. Он позволяет покупать на проверенных фактах вместо таблицы продавца. Запросите его по каждой квартире и сверьте с договорами аренды, прежде чем снимать условия сделки (условие сделки (contingency): требование, которое должно быть выполнено до закрытия сделки, поэтому снять условия означает обязаться идти дальше).
Передача залогового депозита. Залоговые депозиты арендаторов переходят к вам при закрытии сделки и остаются деньгами арендаторов. Учтите каждый как кредит при закрытии и как обязательство, которое вы теперь держите. Это не деньги продавца и не ваши деньги, чтобы их тратить.
«Передается свободным» vs «с арендатором на месте». Здание, передаваемое свободным, может уйти с премией, потому что покупатель с первого дня устанавливает рыночную аренду и обладает полной свободой действий. Но есть юридические и этические ограничения на то, как достигается освобождение, и уважительная причина плюс обязанности по переезду определяют, как можно прекратить аренду. Освобождение, достигнутое ненадлежащим образом, становится обязательством, которое вы можете унаследовать, поэтому разберитесь, как здание оказалось свободным.
Почему унаследованная аренда ниже рыночной меняет и математику, и обязанности. Долгосрочный арендатор, платящий заметно ниже рынка, ограничивает вашу реальную доходность, а регулирование аренды плюс уважительная причина ограничивают, как и как быстро эта плата может измениться. Это данность андеррайтинга и права, а не проблема арендатора. Оценивайте здание по той аренде, которую оно реально приносит по реально действующим правилам, и позже вас не ждут сюрпризы.
Приложение для инвестора
Короче и на инвесторском уровне. Та же честность, меньше слов.
Ставка капитализации (cap rate) и GRM. Ставкой капитализации (capitalization rate) называют чистый операционный доход, деленный на цену: ваш годовой доход после операционных расходов как процент от того, что вы платите. GRM (gross rent multiplier, мультипликатор валовой аренды) представляет собой цену, деленную на годовую валовую аренду: быстрый и грубый показатель. Считайте оба на реальных фактических цифрах, а не на pro forma. Ставка капитализации, построенная на проектной рыночной аренде в здании с регулированием аренды, дает число, которое выглядит хорошо, но таковым не является.
Сейсмоусиление мягкого первого этажа (soft-story retrofit). Сейсмоусиление мягкого первого этажа: сейсмическое усиление, требуемое для деревянно-каркасных зданий со слабым открытым первым этажом; классический случай, парковка под жилыми квартирами. Программа Oakland охватывает здания, построенные до 1991 года, обычно от 5 квартир, и находится в стадии принуждения к исполнению. Программа San Francisco завершена и находится на стадии полного принуждения к исполнению, а классические здания на 2-4 квартиры не дотягивают до ее порога в 5 квартир. На небольших многоквартирных зданиях это реальная статья проверки и расходов, поэтому заложите ее в цену, прежде чем брать на себя обязательства.
Реальность стоимости страховки. Страховщики не продлевают полисы и вводят надбавки на старые и небольшие дома multi-family. Не рассчитывайте на предположительную котировку; получите обязывающую страховую котировку, прежде чем снимать условия сделки, потому что премия способна изменить сделку.
Тезис о горизонте владения. Изложен как тезис со своим риском, а не как обещание: местные основания для небольшого multi-family держатся на ограниченном предложении, рабочих местах и стоимости земли на горизонте владения примерно от 7 до 10 лет или дольше, с заработком за счет роста стоимости и погашения кредита, а не денежного потока первого месяца. Рынки могут падать, сроки могут сдвигаться, и гарантии нет. Если план работает только при допущении конкретной будущей цены, это еще не план.
Обмен по правилу 1031 (1031 exchange). Обмен по правилу 1031 позволяет инвестору отложить налог на прирост капитала (capital gains tax), переложив выручку от продажи в аналогичный по типу объект в строгие сроки. Это общая информация; сроки и структура не прощают ошибок, и детали стоит проработать с налоговым консультантом (CPA) и lawyer до того, как вы продадите.
Чем Лилия может помочь
Здание, которое стоит в основе этой работы: 80 N 8th Street в San Jose, дом multi-family на 6 спален и 5 ванных, который Лилия помогла покупателю закрыть в марте 2020 года за 1 815 000 долларов. Представлять покупателя на сделке с небольшим multi-family означает делать ровно то, что описывает эта страница: сверять городские правила аренды с квартирами, считать реальные фактические цифры и выстраивать финансирование, которое реально проходит.
Это и есть роль на всем охвате в 38 городов Bay Area, который покрывает инструмент: проводник по правилам и математике, а не рекламная подача. Понимание регулирования аренды по каждому городу, которое решает, освобожден ли ваш занимаемый владельцем duplex. Пути финансирования, FHA vs путь Fannie Mae с 5% взноса vs кредит DSCR на инвесторской стороне. (Кредит DSCR, от debt service coverage ratio, квалифицируется по отношению аренды к платежу самого объекта, а не по вашему личному доходу, обычно с первоначальным взносом от 20 до 25%; общая информация, и условия зависят от кредитора.) Математика house hacking по вашей реальной ежемесячной стоимости жилья. Проверка арендаторов на месте, которая не дает красиво выглядящей таблице превратиться в неприятный сюрприз.
За этим стоит ее общий результат по всем типам недвижимости, с которыми она работает: 104 задокументированные сделки и $115M+ совокупного объема, где небольшой multi-family составляет одну часть более широкой практики в Bay Area, охватывающей кондо, single-family home, таунхаусы и доходную недвижимость. В недвижимости с 2007 года, лицензия California с 2016 года (Cal DRE #02010731). Лилия работает с покупателями и продавцами на русском и английском. Для инвестиционной и коммерческой стороны она также ведет профиль на LoopNet, полезную площадку, когда поиск выходит за пределы жилой линии в 4 квартиры.
Связанные инструменты и гиды
Часто задаваемые вопросы
Что-нибудь в Bay Area вообще дает денежный поток?
Редко в первый месяц на чистой стратегии «купить и держать» при нынешних ценах и ставках. Это честный ответ, и всякий, кто обещает иное, продает вам таблицу. Местной игрой здесь обычно становится house hacking (проживание в одной квартире при сдаче остальных резко снижает вашу собственную стоимость жилья) плюс длинный горизонт, где рост стоимости и погашение основной суммы долга могут сделать свою работу за годы. Если вам нужен положительный денежный поток с первого дня, небольшой multi-family в Bay Area, скорее всего, не то место, где вы его найдете.
Разумно ли купить duplex как первое жилье?
Может быть, и это целиком зависит от ваших цифр. Привлекательность в призме house hacking: вы живете в одной квартире, сдаете другую, и ваша реальная ежемесячная стоимость жилья опускается ниже, чем обошелся бы вам сопоставимый single-family home. Финансирование для занимаемого владельцем жилья (первоначальный взнос всего от 3,5% или 5%) делает вход дешевле инвесторской покупки. Но считайте вашу фактическую стоимость после аренды, а не цифры из брошюры, и учитывайте, что вы теперь одновременно арендодатель и сосед. Каждый случай уникален, поэтому верный ответ рождается из ваших реальных цифр.
Можно ли использовать FHA на fourplex и что такое тест на самоокупаемость?
Да, если вы будете в нем жить, FHA допускает первоначальный взнос в 3,5% вплоть до fourplex. Препятствие на зданиях в 3 и 4 квартиры: тест на самоокупаемость. Рыночная аренда по оценке оценщика для всех квартир за вычетом большего из двух значений, 25% или оценки оценщика по простою и обслуживанию, должна покрывать полный PITI (весь ваш ежемесячный платеж). На дорогих рынках Bay Area этот тест часто не проходит на triplex и fourplex. Когда так происходит, путь Fannie Mae с 5% взноса для занимаемого владельцем жилья (без теста на самоокупаемость, но с шестью месяцами PITI в резервах) нередко становится реалистичной альтернативой. Duplex от теста освобожден полностью.
Действует ли регулирование аренды на duplex, если я живу в одной квартире?
Иногда, и ответ штата и ответ города могут расходиться. AB 1482, закон штата, полностью освобождает занимаемый владельцем duplex. Но более строгое местное постановление перекрывает это исключение. В Oakland из-за Measure Y занимаемый владельцем duplex или triplex под регулированием. В San Francisco построенный до июня 1979 года duplex подпадает под регулирование аренды, даже если вы живете в одной квартире. В San Jose duplex исключен полностью, а построенный до 1979 года triplex или fourplex под регулированием. Решают детали, число квартир, год постройки и город, поэтому уточните по конкретному зданию в городе или у landlord-tenant lawyer.
Что произойдет, если я куплю здание, где уже есть арендаторы?
Вы наследуете договоры аренды и правила. Просчитывайте фактическую арендную плату (сколько арендаторы платят сегодня), а не pro forma (сколько, по словам объявления, квартиры «могли бы» сдаваться). Получите эстоппель-сертификат, подписанное каждым арендатором заявление с подтверждением аренды, депозита и условий договора, чтобы покупать на проверенных фактах. Залоговые депозиты переходят к вам при закрытии сделки и остаются деньгами арендаторов. А уважительная причина плюс обязанности по переезду ограничивают, как можно прекратить аренду, поэтому аренду ниже рыночной может быть медленно и дорого сдвинуть. Оценивайте здание по тому, что оно реально приносит по реально действующим правилам.
Где искать объявления о multi-family и почему их нет на этой странице?
На этой странице по замыслу нет ленты объявлений; это инструмент правил и математики, а не поиск. Панель каждого города ведет на поиск multi-family в Zillow, который вы можете запустить сами. За актуальным списком на рынке, включая более тихие или внерыночные здания, напишите мне на (415) 910-3958, и я пришлю то, что реально доступно в интересующих вас городах.
Является ли duplex в Bay Area хорошей инвестицией?
Не ради денежного потока первого месяца, если проверка именно в этом. Основания за него держатся на долгом сроке владения: рост стоимости, погашение основной суммы долга по мере того как аренда гасит кредит, и отдельные налоговые соображения, на горизонте примерно от 7 до 10 лет или больше. Если говорить честно, это тезис с реальным риском, а не гарантия, ведь рынки могут падать, а сроки сдвигаться. Подходит ли он вам, зависит от вашего горизонта, ваших резервов и вашей терпимости к тонкой ранней доходности. Каждый случай уникален, и я буду рада разобрать ваш.
