Калькулятор чистой выручки продавца

Цифра в голове, лишь отправная точка

Цифра, которая обычно держится в голове, это цена продажи, на которую вы надеетесь, или Zestimate (автоматическая оценка стоимости от Zillow), которую вы посмотрели вчера вечером. Эта цифра, лишь отправная точка, а не ваша чистая выручка. Оценка стоимости не вычитает ничего. Она не отнимает ни комиссию агентов, ни налог на передачу собственности (transfer tax, налог на саму сделку), ни расходы на escrow и на страхование права собственности (title, защита права на владение), ни остаток, который вы всё ещё должны по ипотеке. Escrow выступает нейтральной третьей стороной, которая распоряжается деньгами и документами по сделке. Ваша чистая выручка, это то, что остаётся после того, как всё перечисленное вычтено.

Поэтому вопрос, который действительно важен, звучит не "за сколько дом продастся", а "сколько я оставлю себе". Этот инструмент вычитает каждый реальный расход, строка за строкой, и показывает разрыв между ценой и выручкой. Это оценка с названными допущениями, а не готовое предложение по сумме. Когда вы будете близки к продаже, я составлю ваш точный net sheet бесплатно, а пока этот расчёт показывает реальные очертания вашей цифры уже сегодня.

Кто и за что платит в Bay Area

К моменту, когда вы доходите до закрытия сделки, ряд расходов приходится распределить между покупателем и продавцом. Большая часть этого распределения следует местному обычаю, который различается от округа к округу. Ничто из этого не закреплено законом. Каждый из этих пунктов можно обсудить в договоре, и титульная компания может назвать другие цифры, поэтому относитесь к значениям по умолчанию ниже как к обычной отправной точке, а не как к правилу.

Два самых крупных пункта, это escrow и страхование права собственности. Escrow держит деньги и документы во время сделки, чтобы ни одна из сторон не могла забрать средства раньше, чем сделка завершена. Страхование права собственности владельца (owner's title policy) это страховка, которая защищает право покупателя на владение от скрытых претензий на объект, таких как старое залоговое обременение (lien) или спор о границах участка. За каждый из этих пунктов кто-то платит, и кто именно, зависит от округа.

Окружной документальный налог на передачу собственности (documentary transfer tax, налог, который округ взимает при переходе объекта из рук в руки) составляет 1,10 доллара за каждую 1 000 долларов цены продажи, и по обычаю его платит продавец во всех семи округах, которые охватывает этот инструмент. В San Francisco он включён в собственный городской налог на передачу собственности, а не начисляется сверху.

Вот исключение, о котором стоит знать. В округе Santa Clara продавец по обычаю платит и сбор за escrow, и страхование права собственности владельца. В округах Alameda, Contra Costa, San Mateo, Marin, Solano и San Francisco оба этих пункта по обычаю оплачивает покупатель. Одно это различие способно изменить вашу выручку на тысячи долларов в зависимости от того, по какую сторону границы округа стоит ваш дом. Инструмент применяет обычай вашего округа автоматически, но помните, что это именно обычай: его можно обсудить, а ваша титульная компания даст вам реальные цифры.

Что упускают универсальные калькуляторы

Общенациональный калькулятор "расходов продавца при закрытии" обычно применяет единую усреднённую ставку и на этом останавливается. При этом он упускает те части отчёта о расходах в Bay Area, которые как раз и сдвигают итоговую цифру. Вот что универсальный инструмент оставляет за скобками.

Городской налог на передачу собственности сильно различается от города к городу. Поверх окружной ставки 1,10 доллара за каждую 1 000 долларов некоторые города Bay Area добавляют собственный налог на передачу собственности, и суммы совсем не близки друг к другу. Несколько примеров:

• Oakland применяет ступенчатый городской налог на передачу собственности: примерно 1,0% от цены до 300 000 долларов, 1,5% от 300 001 до 2 000 000 долларов, 1,75% от 2 000 001 до 5 000 000 долларов и 2,5% свыше 5 000 000 долларов. Это ступень по всей цене, а не предельная ставка, поэтому вся цена облагается по той ступени, в которую вы попадаете. Продажа за 1 500 000 долларов облагается по ставке 1,5% на всю сумму.
• San Jose взимает базовый сбор 3,30 доллара за каждую 1 000 долларов с каждой продажи, плюс Measure E, дополнительный налог, который начинает действовать выше порога, установленного сейчас на уровне 2 300 000 долларов (порог индексируется на инфляцию, следующее изменение ожидается в 2030 году). Ниже этого порога вы платите только базовый сбор.
• Alameda (город, а не округ) взимает фиксированные 12,00 доллара за каждую 1 000 долларов, то есть 1,2% от цены с каждой продажи.
• При этом в 29 из 38 городов в этом инструменте нет никакого дополнительного городского налога на передачу собственности, только окружная ставка 1,10 доллара за каждую 1 000 долларов. Собственный налог взимают лишь 9 городов.

Универсальный калькулятор применяет единую усреднённую ставку и ошибается почти во всём этом. Этот инструмент использует реальную ставку вашего города.

Требование о соответствии канализационной линии в момент продажи. В Oakland и в городе Alameda частная канализационная линия (private sewer lateral, PSL, труба, по которой сточные воды идут от вашего дома к общей канализационной магистрали) должна иметь сертификат соответствия, прежде чем сделку, как правило, можно будет закрыть. Получение такого сертификата может стоить от платы за осмотр до полной замены линии, в зависимости от состояния трубы, и вопрос о том, кто платит, обсуждается между покупателем и продавцом. Общенациональный калькулятор попросту не знает, что такое требование существует.

Отчёт о природных рисках (natural hazard disclosure, NHD). Штат California требует, чтобы продавец раскрыл, находится ли дом в зоне затопления, пожара, землетрясения или иного природного риска. Продавец по обычаю заказывает и оплачивает этот отчёт, обычно от 50 до 150 долларов, чаще всего от 70 до 100 долларов. Сумма небольшая, но реальная, и она попадает на вашу сторону отчёта.

Ежедневные проценты по погашению ипотеки (per diem). Как отмечено выше, сумма к погашению вашей ипотеки больше, чем баланс в вашей последней выписке. Проценты начисляются ежедневно (per diem), пока кредит фактически не будет погашен при закрытии, поэтому важна именно письменная сумма к погашению (payoff demand) от вашего кредитора, а не баланс из выписки. Универсальный инструмент, который просто вычитает ваш "остаток по кредиту", занижает то, сколько на деле нужно, чтобы закрыть ипотеку.

Ни один из этих пунктов не экзотика. Это обычные строки реальной сделки в Bay Area, и именно их общенациональный инструмент, рассчитанный на всю страну, чаще всего пропускает.

Заметка о налоге на прирост капитала

Одно, что этот инструмент не рассчитывает, это налог на прирост капитала (capital gains tax), и стоит объяснить почему. Налог на прирост капитала, это налог на вашу прибыль от продажи, на прирост сверх вашей налоговой базы (примерно то, что вы заплатили за дом, плюс деньги, вложенные в улучшения). Это не сбор, который удерживают при закрытии, как комиссию или налог на передачу собственности. Это более поздний вопрос, который решается в вашей налоговой декларации, поэтому в net sheet выше ему не место.

Для большинства людей, продающих основное жильё (primary residence), федеральное исключение по разделу 121 (Section 121) делает многое. Оно позволяет исключить из налога до 250 000 долларов прироста, если вы подаёте декларацию как одинокий налогоплательщик, или до 500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаёте совместную декларацию, при условии что вы владели домом и жили в нём как в основном жилье не менее 2 из последних 5 лет. Прирост сверх суммы исключения может облагаться налогом, и у этих правил есть исключения.

Это общая информация, а не налоговая консультация. Вашу конкретную ситуацию, вашу налоговую базу и ваше право на исключение следует подтвердить у вашего собственного налогового специалиста или сертифицированного бухгалтера (certified public accountant, CPA), прежде чем полагаться на любую цифру.

Думаете продать арендный объект, а не основное жильё? Карта правил multi-family по Bay Area показывает правила регулирования аренды, уважительной причины и компенсаций за переезд каждого города, которые определяют, чего стоит небольшая доходная недвижимость.

Частые вопросы о чистой выручке продавца

Справочник: городской налог на передачу собственности и кто платит

Каждый город, который охватывает этот инструмент, его округ, его городской налог на передачу собственности (ставка или "нет") и кто по обычаю платит этот городской налог. Окружной документальный налог на передачу собственности 1,10 доллара за каждую 1 000 долларов начисляется сверху в каждом округе, кроме San Francisco, где он включён в городскую ставку.