Почему Фримонт
Фримонт это крупнейший по населению город округа Alameda и самый концентрированный рынок технологических специалистов на юго-востоке Bay Area. Главное различие: Mission San Jose и Warm Springs (южная часть, школы высшего уровня, single-family $1.5M-$3M и выше) vs Centerville, Niles и Irvington (центр, школы среднего уровня, $1.1M-$1.8M) vs Ardenwood и Glenmoor (север, средний уровень, $1.2M-$2M). Fremont Unified School District это один из сильнейших школьных округов в Калифорнии; в частности, Mission San Jose High входит в число лучших государственных старших школ штата.
У Лили самый глубокий опыт работы по одному городу среди всех городов Bay Area в ее досье: 13 задокументированных закрытых сделок во Фримонте на $16.79M объема. Спрос покупателей формируют сотрудники Apple, Tesla, Lam Research и Western Digital. Вопрос привязки neighbourhood к школьному округу здесь важнее, чем в большинстве городов Bay Area; стандартная практика это проверка зоны зачисления по адресу до подачи любого оффера.
Школы (Fremont Unified School District)
Fremont Unified School District (FUSD) обслуживает около 32 995 учеников в 44 школах, что делает его одним из крупнейших объединенных округов Bay Area. Успеваемость по штату: 69% math, 77% reading. Рейтинг штата по версии PublicSchoolReview: #67 of 1,907 школьных округов Калифорнии (топ-5%). Округ управляет пятью общеобразовательными старшими школами (American, Irvington, John F. Kennedy, Mission San Jose, Washington), и именно та старшая школа, к которой относится ваш адрес, лучше всего предсказывает стоимость при перепродаже в разных neighbourhoods Фримонта.
Mission San Jose High это флагман Калифорнии и главный фактор премии в южном Фримонте. Mission San Jose High School (стабильно топ-25 в Калифорнии по версии U.S. News, более 90% участия в программе AP, сильное направление математики и информатики) это причина, по которой single-family в южном Фримонте, в районах Mission San Jose, Warm Springs и предгорьях Mission Peak, несет премию от $200K до $500K по сравнению с сопоставимой площадью в центральном и северном Фримонте. Mission San Jose Elementary и Hopkins Junior High это ведущие начальная и средняя школы, ведущие к ней. Покупателям, нацеленным на эту зону зачисления, стоит уточнить точную границу зоны у регистратора FUSD до подачи оффера; граница детальная, и адреса в районе Tri-City рядом с ее краем нередко представлены в объявлениях о продаже неточно.
Типичное распределение по подрайонам
| Подрайон | Начальная | Средняя | Старшая |
|---|
| Mission San Jose / Warm Springs (юг) | Mission San Jose / Warm Springs / Gomes | Hopkins | Mission San Jose High |
| Irvington (юго-центр) | Mission Valley / Weibel | Horner | Irvington High |
| Centerville / Niles (центр) | Patterson / Niles | Centerville Junior High | Washington High |
| Ardenwood / Glenmoor (север) | Ardenwood / Forest Park | Thornton | American High |
| Cabrillo / South Sundale (северо-центр) | Cabrillo / Brookvale | Walters | John F. Kennedy High |
Это распределение типичное, но не гарантированное. Границы зачисления FUSD детальные, и части одной улицы могут попадать в разные зоны. Лиля уточняет действующее распределение у регистратора FUSD до подачи любого оффера.
Ключевые школы
- Mission San Jose High School (9-12 классы, около 2 200 учеников), топ-25 в Калифорнии и топ-200 в стране по версии U.S. News, более 90% участия в программе AP, сильное направление STEM и информатики. Главный фактор стоимости недвижимости в южном Фримонте.
- Irvington High School (9-12 классы, около 2 100 учеников), флагман второго уровня для юго-центрального Фримонта; сильные программы музыки, робототехники и AP. Топ-500 в стране по версии U.S. News.
- Mission San Jose Elementary (K-5 классы), одна из начальных школ с самыми высокими результатами в Калифорнии; карта зачисления южного Фримонта начинается здесь.
- Hopkins Junior High (7-8 классы), флагманская средняя школа, ведущая к Mission San Jose; общий рейтинг Niche A+.
Источники: Fremont Unified School District; PublicSchoolReview FUSD; California Department of Education DataQuest; Niche FUSD; U.S. News Mission San Jose High.
Больницы и родильные отделения
Больница в черте Фримонта это Washington Hospital Healthcare System (2000 Mowry Ave, центральный Фримонт), независимая окружная больница, принимающая планы PPO, которая обслуживает весь регион Tri-City (Фримонт, Newark, Union City). В составе Washington Hospital есть полноценное родильное отделение с отделением интенсивной терапии новорожденных (NICU) на месте, а неонатологи и педиатры UCSF Health дежурят на том же этаже круглосуточно. У участников Kaiser Permanente во Фримонте нет родильного отделения Kaiser в черте города; ближайшие родильные отделения Kaiser это Kaiser Hayward (около 20 минут) и Kaiser San Leandro (около 25 минут).
| Больница | Сеть | Время в пути из Фримонта | Ключевые услуги |
|---|
| Washington Hospital Healthcare System | Независимая (PPO) | в черте города (0-10 мин) | Полноценное родильное отделение; NICU на месте; неонатологи UCSF Health круглосуточно; статусы Baby-Friendly и CMS Birthing Friendly; операционные на родильном этаже |
| Kaiser Permanente Fremont Medical Offices | Kaiser (закрытая сеть) | в черте города (0-10 мин) | Только амбулаторная и специализированная помощь; родовспоможения на месте нет |
| Kaiser Permanente Hayward Medical Center | Kaiser (закрытая сеть) | 15-25 мин | Ближайшее родильное отделение Kaiser для участников Kaiser во Фримонте |
| Stanford Lucile Packard Children's Hospital (Пало-Альто, направление для NICU высокой сложности) | Stanford (PPO) | 35-50 мин | NICU уровня IV; направление при беременности высокого риска и для самых уязвимых новорожденных |
| UCSF Benioff Children's Hospital Oakland (направление для NICU высокой сложности) | UCSF (PPO) | 35-50 мин | NICU уровня IV; детский травматологический центр уровня I для округов Alameda и Contra Costa |
Родильные отделения: что важно
Washington Hospital это выбор по умолчанию для большинства семей-покупателей во Фримонте с планом PPO: больница в черте города, имеет полноценное родильное отделение с NICU на месте, а партнерство с неонатологией UCSF Health означает, что профильный специалист будет в минуте, если возникнет непредвиденная необходимость. У больницы есть оба статуса, Baby-Friendly USA и CMS Birthing Friendly Hospital, оба это признания качества помощи матерям, основанные на доказательной медицине.
Участникам Kaiser во Фримонте стоит рассчитывать на поездку в Hayward или San Leandro: Kaiser держит во Фримонте амбулаторные и специализированные медицинские офисы, но родовспоможения в черте города нет. Kaiser Hayward и Kaiser San Leandro это ближайшие варианты родильных отделений Kaiser; оба примерно в 15-25 минутах от большинства адресов во Фримонте.
Покрытие сети больниц зависит от вашего страхового плана. Лиля не консультирует по вопросам медицинского покрытия; для подтверждения участия в сети обращайтесь напрямую к вашему страховщику. Информация о больницах выше актуальна на 2026-05-28, и ее стоит повторно уточнить в приемном отделении каждой больницы, прежде чем полагаться на нее при важном жизненном решении.
Источники: Washington Hospital Birthing Center; Kaiser Permanente Hayward maternity; Stanford Lucile Packard Children's Hospital; UCSF Benioff Children's Hospital Oakland; California Perinatal Quality Care Collaborative NICU Directory.
Преступность, природные риски и рейтинги
Фримонт лежит на разломе Hayward Fault, который проходит через восточные участки Mission San Jose и Warm Springs, а склон Mission San Jose находится в зоне очень высокой пожарной опасности (Very High Fire Hazard Severity Zone). Западные участки у залива несут высокий риск разжижения грунта и от умеренного до высокого риск затопления; равнинные участки выше I-680 находятся в зонах более низкого риска по всем четырем категориям.
| Категория | Рейтинг | Подробности |
|---|
| Преступность | B | имущественная преступность выше среднего по Калифорнии; насильственная преступность значительно ниже среднего по Калифорнии; один из самых безопасных крупных городов Калифорнии |
| Затопление | Переменный | Zone X на большей части города; Zone AE вдоль Alameda Creek и участков у залива; Zone VE на береговой линии Coyote Hills |
| Пожар | Очень высокий | Очень высокий на участках склона Mission San Jose выше Mission Blvd и вдоль гребня Mission Peak; на равнинных участках от низкого до отсутствующего |
| Землетрясение | Очень высокий | Hayward Fault проходит с севера на юг через восточный Фримонт (Mission San Jose/Warm Springs); Calaveras Fault примерно в 3 милях восточнее Mission Peak; разжижение грунта: высокое на участках у залива западнее I-880 и вдоль Alameda Creek; низкое на аллювиальном веере выше I-680 |
Рейтинги школ
Числовые показатели для ключевых школ выше:
| Школа | GreatSchools | Niche |
|---|
| Mission San Jose High | 10 | A+ |
| Irvington High | 9 | A |
| Mission San Jose Elementary | 10 | A |
| Hopkins Junior High | 9 | A |
Окружающая среда и инфраструктура
Помимо оценок природных рисков выше, это факторы окружающей среды и инфраструктуры, о которых покупатели спрашивают чаще всего. Каждый пункт это сводка на уровне города; проверяйте конкретный участок до подачи оффера.
| Фактор | Подробности |
|---|
| Газовые магистральные трубопроводы | Магистральные газопроводы высокого давления PG&E проходят через территорию Фримонта в составе системы компании Peninsula and South Bay, а National Pipeline Mapping System агентства PHMSA показывает участки магистральных газопроводов, пересекающие город вблизи коридоров I-880 и железной дороги. Данные NPMS носят приблизительный характер и не учитывают местные распределительные сети, поэтому точное расположение трассы рядом с конкретным объектом следует уточнять в PG&E или в публичном просмотрщике NPMS. |
| Шум (фривеи, железная дорога, авиамаршруты) | Основные источники шума: автострады I-880 и I-680, CA-84 (коридор Dumbarton) и CA-238/Mission Blvd, а также грузовая линия Union Pacific Niles/Centerville и пассажирские поезда Capitol Corridor и ACE, проходящие через станции Centerville и Niles. Через Фримонт проходит BART со станциями Fremont и Warm Springs/South Fremont, и над городом проходят воздушные трассы, связанные с аэропортом San Jose International (SJC) южнее. |
| Нефтепереработка и тяжёлая промышленность | Крупные нефтеперерабатывающие заводы Bay Area (Chevron Richmond, Martinez, Rodeo/Phillips 66) находятся примерно в 30-40 милях севернее, в округе Contra Costa, и не создают для Фримонта местного факельного сжигания или предписаний об укрытии в помещении. Из местной тяжёлой промышленности здесь находится сборочный завод Tesla (бывший NUMMI), имеющий разрешения и периодически получающий от BAAQMD замечания по вопросам разрешений на выбросы. |
| Загрязнение почвы и грунтовых вод | Во Фримонте задокументировано множество площадок, требующих очистки, в государственных базах данных. Это связано с историей полупроводникового и обрабатывающего производства, в том числе бывшие предприятия электроники и металлообработки, учтённые в DTSC EnviroStor и SWRCB GeoTracker. Статус конкретных площадок различается, поэтому любой участок следует проверять в GeoTracker по адресу. |
| Качество воздуха и дым от пожаров | Качество воздуха во Фримонте в целом умеренное и определяется автострадным и региональным трафиком, а не каким-то одним доминирующим местным источником; при этом город, как и весь Bay Area, подвержен эпизодам регионального задымления от лесных пожаров. BAAQMD и AirNow дают текущие показатели, а CalEnviroScreen оценивает загрязнение по переписным участкам. |
| Зона пожаров и отключения электричества (PSPS) | Холмистые районы и зоны контакта застройки с дикой природой в восточной части Фримонта вблизи Mission Peak и Niles Canyon входят в категории High Fire Threat District по классификации CAL FIRE / CPUC и подвержены отключениям электроэнергии в целях общественной безопасности (PSPS) от PG&E. Равнинные западная и центральная части Фримонта в основном находятся за пределами HFTD. |
| Высоковольтные линии электропередачи | Высоковольтные коридоры ЛЭП и подстанции PG&E обслуживают промышленный пояс Фримонта и Newark, причём воздушные линии частично проходят вдоль коридоров I-880 и железной дороги. Точное расположение коридоров и подстанций относительно конкретного neighbourhood следует уточнять по картам PG&E или CPUC. |
| Уровень моря и затопление побережья | Западная часть Фримонта вдоль береговой линии залива и кромки Dumbarton/baylands подвержена прогнозируемому повышению уровня моря и приливным затоплениям по сценариям NOAA и BCDC, тогда как центральная и восточная (возвышенные) части города не затронуты. Конкретные участки у берега следует проверять в NOAA Sea Level Rise Viewer. |
Индекс счастья и качество жизни: По рейтингу WalletHub Fremont это самый счастливый город Америки (2026, из 182 крупнейших городов США), прежде всего за счёт показателей эмоционального и физического благополучия.
Это приблизительные сводки на уровне города по данным государственных ведомств. Трассы трубопроводов и линий электропередачи, участки загрязнения и зоны пожаров могут отличаться от квартала к кварталу; проверяйте конкретный адрес через ведомственные инструменты по ссылкам выше и через инспекции до подачи оффера.
Источники: PHMSA National Pipeline Mapping System; DTSC EnviroStor; State Water Board GeoTracker; EPA Superfund; BAAQMD air data; CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones; PG&E PSPS maps; NOAA Sea Level Rise Viewer
Рейтинги природных рисков это усредненные показатели по городу от государственных агентств (FEMA, CAL FIRE, USGS). Отдельные адреса могут нести существенно иной риск; проверьте конкретный участок через FEMA Flood Map Service Center, через CAL FIRE FHSZ viewer и у вашего страховщика до подачи любого оффера. Рейтинги школ меняются по годам и по методике; цифры выше это срез на конкретный момент, относитесь к ним как к отправной точке и перепроверяйте у регистратора округа.
Источники: CrimeGrade.org (преступность); FEMA Flood Map Service Center (затопление); CAL FIRE FHSZ viewer (пожар); USGS earthquake hazards (землетрясение); GreatSchools + Niche (рейтинги школ).
Портфолио
13 задокументированных закрытых сделок во Фримонте, $16.79M местного объема. За всю карьеру: 102 задокументированных закрытых сделки, более $111M общего объема, из них 89 из 102 на стороне покупателя, 14 сделок за последние 12 месяцев, диапазон по карьере от $323K до $3.3M, средняя оценка 5,0 звезды на Zillow по 36 отзывам. Полная история сделок по каждому городу Bay Area, где у Лили были закрытые сделки, собрана в указателе городов.
Что на самом деле включает покупка во Фримонте
Та же фидуциарная дисциплина, что и при любом представлении интересов Лилей Гариповой: прочитать каждый disclosure от начала до конца до того, как рекомендовать оффер, рассчитать стоимость владения (ипотека + налог на недвижимость (property tax) + взносы ассоциации домовладельцев (HOA) + Mello-Roos, если применимо, + страховка) на реальном горизонте денежного потока покупателя, осмотреть объект в разное время суток до подачи ставки и сохранять готовность отговорить вас от объекта, который не сходится по цифрам в вашей конкретной ситуации. Особенности, характерные для Фримонта, разобраны в FAQ ниже; уточняйте точную зону зачисления по адресу через регистратора округа до подачи любого оффера.
Что включает продажа во Фримонте
Стратегическая модель листинга применительно к Фримонту: анализ сопоставимых продаж по конкретному подрайону Фримонта на основе данных (не средние по городу), предпродажная подготовка только с улучшениями, дающими положительную отдачу (без перерасхода), профессиональный home staging под аудиторию покупателей именно Фримонта, маркетинг на нескольких платформах с активным управлением ставками и честное раскрытие каждого дефекта, найденного при предпродажном осмотре. Разброс цен между подрайонами Фримонта большой; набор сопоставимых продаж для одного neighbourhood, как правило, не переносится на другой.
Дотошный защитник, применительно к Фримонту
Методика, которая принесла Лиле более 36 пятизвездочных отзывов на Zillow и самую высокую долю повторных обращений и рекомендаций за всю ее карьеру: прочитать каждую строку disclosure, проверить каждое утверждение, рассчитать каждую статью стоимости владения, лично осмотреть каждый объект до того, как рекомендовать оффер, и задокументировать этичное "нет", когда цифры говорят нет. Версия этой методики для Фримонта такая же, как версия для Dublin, версия для Pleasanton, версия для Walnut Creek и для любого другого города, который представляет Лиля: дисциплина не меняется от города к городу.
FAQ по Фримонту
Каковы типичные диапазоны цен во Фримонте в 2026 году?
Single-family в районе Mission San Jose / Warm Springs (южный Фримонт, зона школ высшего уровня), как правило, торгуется в диапазоне $1.5M-$3M и выше. Центральный Фримонт (Centerville, Niles, Irvington) идет по $1.1M-$1.8M в зависимости от эпохи постройки. Северный Фримонт (Ardenwood, Glenmoor) идет по $1.2M-$2M. Кондо и таунхаусы по всему городу идут по $600K-$1M в зависимости от возраста, взносов ассоциации домовладельцев (HOA) и близости к BART (две станции: Fremont и Warm Springs/South Fremont).
Почему Mission San Jose настолько дороже остального Фримонта?
Mission San Jose High School это одна из старших школ с самым высоким рейтингом в Калифорнии. Зона зачисления Mission San Jose несет премию в $300K-$700K по сравнению с сопоставимым жильем во Фримонте за пределами этой границы. Премия реальна и устойчива на протяжении рыночных циклов; для покупателей, которым важен доступ к лучшим государственным школам Калифорнии без ценника Пало-Альто или Cupertino, Mission San Jose это стандартный ответ.
Как Фримонт соотносится с Union City и Hayward к северу?
У Фримонта самые сильные школы, самые высокие цены и самый концентрированный спрос со стороны технологических работодателей из этих трех городов. Union City находится между Фримонтом и Hayward с заметной скидкой в цене и школами среднего уровня. Hayward крупнейший из трех по населению, с более разнообразным жилым фондом от старого инвентаря до новых застроек по единому плану, и несет самую низкую стартовую цену. Все три имеют доступ к BART; у Фримонта и Hayward по несколько станций, у Union City одна.
Как устроены поездки на BART и по I-880 из Фримонта?
Во Фримонте две станции BART, Fremont (район Centerville) и Warm Springs/South Fremont (ближе к Tesla и Mission). Линия идет в Сан-Франциско (около 50-65 мин до центра) и к Berryessa/North San Jose (около 10 мин на машине до кластера работодателей Apple / Cisco / района Cupertino). По I-880 до Tesla Fremont Factory 5-15 мин от большинства адресов; по I-680 на север в San Ramon / Walnut Creek 25-40 мин вне часа пик.
Говорит ли Лиля Гарипова по-русски при сделках во Фримонте?
Да. Русский язык родной для Лили. Она представляет русскоязычных покупателей, продавцов и инвесторов во Фримонте, при этом проверка disclosure, проверка зоны зачисления в школы, анализ пакета документов ассоциации домовладельцев (HOA) и переговоры доступны на русском или английском. Русскоязычная страница по Фримонту находится по адресу lilygaripova.com/ru/fremont-realtor/.
Как поездки по Dumbarton Bridge меняют географию Фримонта?
Dumbarton Bridge дает Фримонту прямой маршрут на полуостров, которого нет у других городов East Bay. Из Ardenwood поездка до Menlo Park занимает 20-25 минут вне часа пик; Пало-Альто 25-30 минут; Stanford 25-30 минут. Dumbarton Bridge один из наименее загруженных мостов залива, а проезд стоит $7. Для технологических сотрудников на полуострове, рассматривающих доступность East Bay без поездки через Bay Bridge, Ardenwood это стандартный ответ; структурная премия за Dumbarton остается стабильной на протяжении циклов.
Какие зоны зачисления начальных школ Mission San Jose важнее всего?
Система зачисления Mission San Jose направляет Mission Valley Elementary, Gomes Elementary, Weibel Elementary и Chadbourne Elementary в Hopkins Junior High (давно лучшую среднюю школу Fremont Unified), которая ведет в Mission San Jose High. Все четыре начальные школы набирают баллы выше медианы по округу; зоны Mission Valley и Gomes несут самую устойчивую премию при перепродаже. Проверяйте границу по участку; FUSD неоднократно перекраивал границы начальных школ за последнее десятилетие.
Премия за зону зачисления Mission San Jose High School и система школ-фидеров
Mission San Jose High School (Fremont Unified, топ-25 государственных старших школ Калифорнии по версии U.S. News, GreatSchools 10, Niche A+) формирует самую устойчивую школьную ценовую премию в East Bay. Зона зачисления, в которую ведут начальные школы Mission Valley, Gomes, Weibel и Chadbourne через Hopkins Junior High, несет премию в $300K-$700K по сравнению с сопоставимым жильем во Фримонте за пределами границы. Премия остается стабильной на протяжении рыночных циклов. У Лили Гариповой 13 задокументированных закрытых сделок во Фримонте, и она проверяет границу зоны зачисления Mission по участку до подачи любого оффера.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Инновационный район Warm Springs / South Fremont и single-family рядом с BART
Single-family в Warm Springs и South Fremont идет по $1.4M-$2.5M и выше в 2026 году, опираясь на станцию BART Warm Springs / South Fremont и Tesla Fremont Factory. Этот субрынок частично пересекается с зоной зачисления Mission San Jose (проверяйте по участку) и включает более новый Warm Springs Innovation District, застроенный по единому плану вокруг станции BART, со значительным объемом таунхаусов и кондо 2015-2024 годов, которые сейчас активно перепродаются. Спрос покупателей концентрируют сотрудники Tesla, Lam Research и соседнего Cisco в Milpitas. Лиля Гарипова представляет как сегмент single-family, так и сегмент перепродажи новостроек.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Ardenwood / Glenmoor и преимущество маршрута на полуостров через Dumbarton Bridge
Single-family в Ardenwood и Glenmoor идет по $1.2M-$2M в 2026 году. Ardenwood это спланированное сообщество 1980-1990-х годов на северо-западной окраине Фримонта, прямо рядом с подъездом к Dumbarton Bridge; Glenmoor это более старый участок застройки 1950-1960-х годов чуть южнее. Фидерная школа это American High School (GreatSchools 7, Niche A). Проезд по Dumbarton Bridge до Пало-Альто и Menlo Park занимает 20-30 минут вне часа пик при проезде в $7, что стало структурной премией при перепродаже в Ardenwood для технологических сотрудников полуострова, ищущих доступность East Bay без Bay Bridge.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Исторические районы Niles, Centerville, Irvington из пяти первоначальных городков
Фримонт был образован в 1956 году объединением пяти первоначальных городков: Mission San Jose, Niles, Centerville, Irvington и Warm Springs. Single-family в Niles, Centerville и Irvington идет по $1.1M-$1.8M в 2026 году. В Niles сохранилось больше всего архитектурного характера (история немого кино студии Essanay Studios, железная дорога Niles Canyon Railway, антикварная Main Street); Centerville это центральная торговая ось и остановка Amtrak Capitol Corridor; Irvington ведет в сильную Irvington High (вторая по устойчивости школьная премия Фримонта после Mission). Инвентарь это деревянно-каркасные дома 1900-1950-х годов. Лиля Гарипова представляет покупателей и продавцов по всем историческим районам.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Индийско-американское, китайско-американское и русскоязычное сообщества покупателей Фримонта
У Фримонта одно из крупнейших индийско-американских сообществ среди городов США (свыше 30 процентов по городу и выше в Mission San Jose и Warm Springs) наряду с давно сложившимся китайско-американским сообществом, сосредоточенным в тех же субрынках, и заметным русскоязычным сообществом, охватывающим как более широкую постсоветскую волну, так и пул технологических переездов с 2022 года. Все три сообщества формируют устойчивый спрос на зону зачисления Mission San Jose, на многопоколенную планировку и на жилье большей площади. Лиля Гарипова представляет русскоязычный пул с владением языком на уровне родного и работает рядом с обширной многоязычной сетью агентов Фримонта.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Коридоры маятниковых поездок Фримонта: Tesla, Apple, Lam Research и Western Digital
Tesla Fremont Factory (более 10 000 сотрудников) формирует спрос в южном Фримонте; Apple в Cupertino плюс технологический коридор Sunnyvale в 20-30 минутах по I-880 / I-280; штаб-квартира Lam Research во Фримонте и Western Digital в Milpitas добавляют пулы по отдельным работодателям. Mission San Jose, Warm Springs и Ardenwood это три субрынка single-family, которые стабильно оцениваются под эти пулы. Преобладающий состав покупателей это семьи с двумя технологическими доходами; динамика офферов отражает концентрированную покупательную способность, сочетающую наличные и RSU. Лиля Гарипова учитывает графики вестинга RSU и характерный для Bay Area режим stock grant в каждом предварительном одобрении (pre-approval) для покупателя во Фримонте.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Hayward Fault через Фримонт и зона Alquist-Priolo на холмах Mission Hills
Hayward Fault входит во Фримонт с севера и идет вдоль восточного края города через холмы Mission San Jose, район Niles Canyon и Sunol Regional Wilderness; зона разломов Alquist-Priolo Earthquake Fault Zone захватывает части холмов Mission и Niles. Calaveras Fault проходит примерно в 5 милях восточнее через Sunol. Разжижение грунта высокое на участках у залива западнее I-880 (участки у залива Ardenwood, подъезд к Dumbarton Bridge) и от умеренного до низкого через центральные и южные холмы. Лиля Гарипова получает данные по конкретному участку и выстраивает условие проверки (inspection contingency) вокруг задокументированного риска перед каждым оффером во Фримонте.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Родильное отделение Washington Hospital во Фримонте и неонатология UCSF Health
Washington Hospital Healthcare System на Mowry Avenue это независимая окружная больница, обслуживающая Фримонт, с полноценным родильным отделением, NICU на месте, неонатологами UCSF Health круглосуточно и статусом Baby-Friendly. Для семей с планом PPO это родильное отделение по умолчанию в черте города; для участников Kaiser в сети находится Kaiser Permanente Fremont Medical Center с отдельным родовспоможением. UCSF Benioff Children's Hospital Oakland (около 30 минут к северу) это региональный NICU уровня IV и направление детского травматологического центра уровня I. Лиля Гарипова подтверждает соответствие сети больниц планам семьи до любой сделки во Фримонте.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Послужной список Фримонта: 13 задокументированных закрытых сделок, $16.79M местного объема
У Лили Гариповой 13 задокументированных закрытых сделок во Фримонте на $16.79M местного объема, самый глубокий опыт по одному городу в ее досье. Сделки охватывают весь ценовой спектр города от single-family в центральном Фримонте в районе высоких $900K до single-family в зоне зачисления Mission San Jose выше $2.3M, плюс перепродажи новостроек-таунхаусов в Warm Springs. За всю карьеру: 102 задокументированных закрытых сделки, более $111M общего объема, 89 из 102 на стороне покупателя, 14 сделок за последние 12 месяцев, средняя оценка 5,0 звезды на Zillow по 36 отзывам. Лицензия California с 2016 года (Cal DRE #02010731), в недвижимости с 2007 года.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Влияние Mello-Roos во Фримонте в Warm Springs Innovation District и районах застройки по единому плану
Базовая ставка налога на недвижимость (property tax) во Фримонте составляет примерно 1,1 процента от оценочной стоимости. Несколько районов застройки по единому плану добавляют сборы Mello-Roos community facilities district: жилье 2015-2024 годов в Warm Springs Innovation District несет дополнительно от $200 до $600 в месяц; несколько застроек по единому плану в Ardenwood и Glenmoor включают меньшие надбавки Mello-Roos. Старые single-family в Mission San Jose, как правило, не несут Mello-Roos. Лиля Гарипова получает данные по сбору для конкретного участка от Alameda County Auditor и закладывает полный стек Mello-Roos плюс участковые налоги в расчетную стоимость владения покупателя до подачи любого оффера.
Контакты: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731