Что упускает большинство оценок
Большинство онлайн-оценок отталкиваются от цены объявления и показывают основной долг и проценты, то есть ту часть платежа, которая гасит ваш кредит и покрывает проценты банка. Это самая простая для расчёта часть, и это лишь часть всего счёта. Реальная месячная стоимость складывается из нескольких отдельных строк, и как раз на некоторых из них покупатели в Bay Area и попадают впросак.
Обычная оценка часто пропускает или недооценивает четыре из них. Mello-Roos на новых домах может добавить ощутимую сумму, иногда несколько сотен долларов в месяц. Взносы HOA и parcel taxes редко попадают в быстрый онлайн-расчёт. А большинство оценок берут счёт по налогу прежнего владельца вместо того, чтобы учесть дополнительную переоценку (supplemental reassessment). Это когда округ после покупки пересчитывает стоимость дома на вашу цену покупки, из-за чего налоговый счёт может оказаться выше, чем платил прежний владелец. Я проверяю эти строки по prelim ещё до того, как мои покупатели подают оффер.
Вопросы о калькуляторе
Почему мой реальный месячный платёж выше, чем оценка Zillow?
Потому что такая оценка обычно показывает основной долг и проценты с приблизительной цифрой налога на недвижимость и не учитывает строки, которые сильнее всего бьют по домам в Bay Area. Mello-Roos на новых участках может добавить несколько сотен долларов в месяц. Взносы HOA, школьные parcel taxes и частная ипотечная страховка PMI часто вообще не входят в расчёт. А показанный налог на недвижимость может быть счётом прежнего владельца, а не той, более высокой суммой, которую вы будете платить после того, как округ пересчитает стоимость дома на вашу цену покупки. Добавьте всё это обратно, и реальная цифра окажется выше.
Что входит в реальную месячную стоимость владения домом в Bay Area?
Калькулятор считает семь составляющих: основной долг и проценты, налог на недвижимость (эффективная ставка по умолчанию 1,25%, её можно менять), Mello-Roos, взносы HOA, школьные parcel taxes, страховку домовладельца и PMI, если ваш первоначальный взнос меньше 20%. Mello-Roos на затронутых участках, как правило, составляет от 1 500 до 4 000 долларов в год, а в крупнейших округах от 5 000 до 10 000 долларов и более. Школьные parcel taxes обычно составляют от 300 до 800 долларов в год. Например, сбор Mello-Roos в 3 000 долларов в год сам по себе добавляет 250 долларов в месяц.
Насколько точен этот калькулятор?
Расчёты выверены по правилам бухгалтерского учёта, но результат это оценка, а не официальное предложение. Каждое значение по умолчанию можно менять, поэтому точность зависит от цифр, которые вы вводите. Реальные цифры берутся из двух источников: у вашего банка, для условий кредита и PMI, и из prelim по объекту, для Mello-Roos и parcel taxes, зарегистрированных по конкретному участку. Если хотите, чтобы я проверила цифры по реальному объекту, напишите мне, и я подниму фактические данные по этому дому.
