Почему Alameda
Alameda это самобытный город в Bay Area: физически остров (плюс полуостров Bay Farm Island), соединенный с Оклендом тремя мостами и двумя тоннелями (Posey и Webster), с населением около 79 000 человек. Островная география значит больше, чем покупатели изначально ожидают: расчет времени в дороге зависит от того, каким тоннелем или мостом вы пользуетесь, выбор школ ограничен пределами Alameda Unified School District (вариантов из других округов нет), а ситуация с роддомами требует поездки за пределы острова для родов (подробно описано в разделе о больницах).
У Лилии 1 документально подтвержденная сделка в Alameda: 2101 Shoreline Dr APT 237, $600,000, октябрь 2020, кондо на побережье Bay Farm Island со стороны покупателя. Жилой инвентарь Alameda структурно разнообразен: викторианские и эдвардианские single-family рубежа веков в районе East End и Park Street ($1.4M-$2.5M+), single-family середины века в районе Marina и Bay Farm Island ($1.2M-$2M), новые объекты по генеральному плану и кондо на территории бывшей базы Naval Air Station и Alameda Point ($800K-$1.6M), а также исторические single-family в West End ($1.1M-$1.8M). Островная наценка и отсутствие свободной земли под застройку удерживают инвентарь на низком уровне.
Школы (Alameda Unified School District)
Alameda Unified School District (AUSD) обслуживает 9 035 учеников в 16 школах и занимает #192 из 1,907 школьных округов Калифорнии (топ-20%) по данным PublicSchoolReview. Две общеобразовательные старшие школы делят остров между собой: Alameda High School (U.S. News #166 California) обслуживает сторону East End, Park Street и Bay Farm Island, а Encinal Junior/Senior High School (U.S. News #270 California) обслуживает сторону West End, Webster Street и бывшей базы Naval Air Station. Необычная объединенная структура классов с 6 по 12 в Encinal означает, что семьи с западной стороны получают непрерывное обучение в одной школе с 6 по 12 класс.
Разделение острова на восток и запад это главная переменная при определении границ зачисления. Alameda High исторически сильнее из двух (старше, более устоявшиеся программы, более глубокий каталог AP), и жилой инвентарь Park Street и East End, как правило, несет наценку в $100K-$300K за сопоставимый single-family в пределах этой зоны зачисления. Encinal обслуживает более разнообразный и исторически менее обеспеченный West End, при этом застройка бывшей базы Naval Air Station привносит новые демографические и академические сдвиги. Обе школы это надежные варианты подготовки к колледжу; выбор между ними носит структурный, а не академический характер.
Типичное распределение по подрайонам
| Подрайон | Начальные школы по зоне | Средняя | Старшая |
|---|
| East End / Park Street / Gold Coast | Edison / Franklin / Lincoln | Lincoln Middle | Alameda High |
| Центральная часть острова / Marina | Bay Farm / Earhart | Lincoln или Wood Middle | Alameda High |
| Bay Farm Island (полуостров) | Amelia Earhart / Bay Farm | Wood Middle | Alameda High |
| West End / Webster Street / Alameda Point | Maya Lin / Paden / Ruby Bridges | Encinal Jr/Sr (объединенные 6-12) | Encinal Jr/Sr High |
В дополнение к границам зачисления AUSD использует систему контролируемого выбора и лотереи; конкретное распределение по школе для определенного адреса может включать доступные по лотерее альтернативы. Лилия уточняет текущее распределение и любые действующие варианты лотереи в приемной комиссии AUSD до подачи любого оффера.
Ключевые школы
- Alameda High School (AUSD, 9-12), U.S. News #166 в Калифорнии, #1,252 по стране; 59% участия в AP; флагман East End и Bay Farm Island и исторически сильнейшая из двух старших школ AUSD.
- Encinal Junior/Senior High School (AUSD, объединенные 6-12), U.S. News #270 в Калифорнии, #1,975 по стране; 1 218 учеников; необычная структура единой школы с 6 по 12 класс обеспечивает непрерывность от средней до старшей школы для семей West End.
- Lincoln Middle School (6-8), средняя школа по зоне для East End и центральной части острова.
- Edison Elementary School (K-5), одна из сильнейших начальных школ AUSD; зона зачисления East End.
Источники: Alameda Unified School District; U.S. News Alameda High; U.S. News Encinal Jr/Sr High; PublicSchoolReview AUSD; Niche AUSD.
Больницы и роддомы
Важная оговорка для семей, покупающих жилье на Alameda Island: Alameda Hospital НЕ предлагает услуги родовспоможения. Больница на острове входит в Alameda Health System и оказывает базовую неотложную помощь, а также имеет Primary Stroke Center, однако родовспоможение было прекращено. Семьям, покупающим жилье на Alameda Island, приходится выезжать за пределы острова через тоннель (Posey или Webster) или мост (Park Street, High Street), чтобы добраться до роддома. Это одна из трех структурных оговорок в ситуации с больницами East Bay в 2026 году (наряду с приостановкой работы St. Rose Hayward Family Birthing Center и закрытием родильного отделения Regional Medical Center San Jose).
| Больница | Сеть | Время в пути из Alameda | Ключевые услуги |
|---|
| Alameda Hospital (Alameda Health System) | Alameda Health System (принимает большинство планов + Medi-Cal) | в черте города (0-10 мин) | Базовая неотложная помощь + Primary Stroke Center + амбулаторное лечение + диагностическая визуализация; родовспоможение на месте отсутствует |
| Wilma Chan Highland Hospital Campus (Окленд) | Alameda Health System (принимает большинство планов + Medi-Cal) | 15-25 min | Центр травматологии I уровня для взрослых (единственный в округе Alameda); родовспоможение на базе акушерской модели со всеми отдельными палатами |
| Sutter Alta Bates Summit (кампус в Беркли) | Sutter (PPO) | 20-30 min | Региональный Sutter Birth Center; полное родовспоможение + NICU |
| Kaiser Permanente Oakland Medical Center | Kaiser (закрытая сеть) | 15-25 min | Полное родовспоможение Kaiser + NICU на месте; новый родильный корпус с большими отдельными палатами |
| UCSF Benioff Children's Hospital Oakland | UCSF (PPO) | 20-30 min | NICU IV уровня; детский центр травматологии I уровня (единственный в округах Alameda и Contra Costa) |
Роддома: что важно
Поездка за пределы острова это структурная особенность Alameda Island. Каким бы тоннелем или мостом вы ни пользовались, закладывайте от 15 до 30 минут в пути, чтобы добраться до любого из вариантов родовспоможения в Окленде или Беркли. Тоннели Posey и Webster иногда закрываются на обслуживание или из-за затопления (редко, но случается); мосты служат резервным доступом. Учитывайте это при планировании беременности, особенно в последние недели.
Для семей с планом PPOвариант это Sutter Alta Bates (Беркли), региональный Sutter Birth Center; для участников Kaiser это Kaiser Oakland; Wilma Chan Highland это вариант Alameda Health System с приемом Medi-Cal и родовспоможением на базе акушерской модели.
Для новорожденных с серьезными показаниямиUCSF Benioff Children's Hospital Oakland это региональный пункт направления с NICU IV уровня и единственный детский центр травматологии I уровня, обслуживающий округа Alameda и Contra Costa.
Охват сети больниц зависит от вашего страхового плана. Лилия не консультирует по вопросам медицинского страхования; для подтверждения наличия в сети обращайтесь напрямую к вашему страховщику. Информация о больницах выше актуальна на 2026-05-28 и должна быть перепроверена в приемном отделении каждой больницы, прежде чем полагаться на нее при принятии важного жизненного решения.
Источники: Alameda Hospital; Alameda Health System Labor & Delivery; Sutter Alta Bates Summit; Kaiser Oakland maternity; UCSF Benioff Children's Hospital Oakland; California Perinatal Quality Care Collaborative NICU Directory.
Преступность, опасности и рейтинги
Alameda это островной город, в основном построенный на песчано-насыпном грунте; главный риск здесь это разжижение грунта, а не затопление. Bay Farm Island и West End несут наивысшую подверженность разжижению грунта, при этом разлом Hayward Fault проходит примерно в четырех милях к востоку. Покупатели видят зону X над центральной частью острова, не осознавая сейсмическую уязвимость под всем островом.
| Категория | Рейтинг | Подробности |
|---|
| Преступность | B- | имущественная преступность умеренно выше среднего по США; насильственная преступность значительно ниже среднего по США; сосредоточена вблизи коммерческих кварталов West End |
| Затопление | От умеренного до высокого | Значительные участки в зоне AE (Bay Farm Island, West End); зона X над центральной частью острова; зона VE вдоль выходящего к заливу побережья |
| Пожар | Низкий | Не входит в зоны пожарной опасности LRA; островной город |
| Землетрясение | Очень высокий | разжижение грунта: очень высокое; весь остров построен на песчано-насыпном грунте, при этом Bay Farm Island и West End наиболее уязвимы; ближайшие разломы: Hayward Fault примерно в 4 милях к востоку (под Oakland Hills); San Andreas Fault примерно в 17 милях к западу |
Рейтинги школ
Числовые показатели по ключевым школам, перечисленным выше:
| Школа | GreatSchools | Niche |
|---|
| Alameda High | 10 | A |
| Encinal Junior/Senior High | 7 | A |
| Lincoln Middle | 8 | A |
| Edison Elementary | 9 | A |
Окружающая среда и инфраструктура
Помимо оценок природных рисков выше, это факторы окружающей среды и инфраструктуры, о которых покупатели спрашивают чаще всего. Каждый пункт это сводка на уровне города; проверяйте конкретный участок до подачи оффера.
| Фактор | Подробности |
|---|
| Газовые магистральные трубопроводы | Подача газа PG&E на остров Alameda показана в National Pipeline Mapping System агентства PHMSA, при этом магистральная инфраструктура расположена со стороны Окленда и питает остров. Трассы NPMS носят приблизительный характер и не учитывают распределительные сети, поэтому близость по конкретному объекту следует проверять через просмотрщик NPMS или в PG&E. |
| Шум (фривеи, железная дорога, авиамаршруты) | В Alameda сравнительно небольшой автострадный шум (через остров не проходит ни одна автострада; I-880 проходит по Окленду через эстуарий) и нет станции BART, но город существенно затронут воздушными трассами аэропорта Oakland International (OAK), с авиационным шумом над Bay Farm Island и частью основного острова. Грузовой железной дороги через город нет. |
| Нефтепереработка и тяжёлая промышленность | В Alameda нет нефтеперерабатывающего завода и она не соседствует с ним (Richmond находится через залив примерно в 10 милях к северу); основной исторический промышленный след острова: бывшая Naval Air Station, а не действующая тяжёлая промышленность. |
| Загрязнение почвы и грунтовых вод | Бывшая Alameda Naval Air Station (Alameda Point) представляет собой крупную федеральную площадку очистки с задокументированным загрязнением почвы и грунтовых вод, включая нефтепродукты, растворители, PCB и радиологические участки, управляемую в рамках природоохранной программы ВМС и под надзором EPA и штата. Это одна из самых значимых площадок загрязнения среди этих семи городов, и она учтена в записях EPA, DTSC EnviroStor и SWRCB GeoTracker. |
| Качество воздуха и дым от пожаров | Качество воздуха в Alameda в целом умеренное, на него влияют дизельные источники вдоль эстуария и у порта и региональный трафик, а не островной промышленный источник, с региональным задымлением от лесных пожаров. BAAQMD, AirNow и CalEnviroScreen дают текущие данные и показатели по переписным участкам. |
| Зона пожаров и отключения электричества (PSPS) | Alameda представляет собой плоский низменный остров, полностью находящийся за пределами High Fire Threat District по классификации CAL FIRE / CPUC, с минимальным риском лесных пожаров и PSPS. |
| Высоковольтные линии электропередачи | Alameda обслуживается собственным муниципальным предприятием (Alameda Municipal Power) с линиями передачи, идущими с материка; на самом острове нет крупного коридора ЛЭП промышленного масштаба. Конкретное расположение инфраструктуры можно уточнить в Alameda Municipal Power. |
| Уровень моря и затопление побережья | Будучи низменным островом, Alameda (особенно Bay Farm Island, кромка эстуария и Alameda Point) относится к сообществам, наиболее подверженным повышению уровня моря в округе, по сценариям NOAA и BCDC, и город ведёт активное планирование адаптации береговой линии. Практически весь город расположен вблизи текущего уровня моря. |
Это приблизительные сводки на уровне города по данным государственных ведомств. Трассы трубопроводов и линий электропередачи, участки загрязнения и зоны пожаров могут отличаться от квартала к кварталу; проверяйте конкретный адрес через ведомственные инструменты по ссылкам выше и через инспекции до подачи оффера.
Источники: PHMSA National Pipeline Mapping System; DTSC EnviroStor; State Water Board GeoTracker; EPA Superfund; BAAQMD air data; CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones; PG&E PSPS maps; NOAA Sea Level Rise Viewer
Рейтинги опасностей это агрегированные показатели на уровне города от государственных ведомств (FEMA, CAL FIRE, USGS). Конкретные адреса могут нести существенно иной риск; проверяйте точный участок через FEMA Flood Map Service Center, средство просмотра CAL FIRE FHSZ и вашего страховщика до подачи любого оффера. Рейтинги школ меняются по годам и по методике расчета; приведенные выше цифры это снимок на момент времени, относитесь к ним как к отправной точке и перепроверяйте у регистратора округа.
Источники: CrimeGrade.org (преступность); FEMA Flood Map Service Center (затопление); CAL FIRE FHSZ viewer (пожар); USGS earthquake hazards (землетрясение); GreatSchools + Niche (рейтинги школ).
Портфолио
1 документально подтвержденная сделка в Alameda, $0.60M местного объема. За всю карьеру: 102 документально подтвержденные сделки, более $111M суммарного объема, из них 89 из 102 со стороны покупателя, 14 сделок за последние 12 месяцев, диапазон за карьеру от $323K до $3.3M, средняя оценка 5,0 звезды на Zillow по 36 отзывам. Полная история сделок по каждому городу Bay Area, где Лилия закрывала сделки, обобщена в указателе городов.
Что на самом деле включает покупка жилья в Alameda
Та же фидуциарная дисциплина, что и в каждой сделке с участием Лилии Гариповой: прочитать каждое раскрытие от начала до конца, рассчитать стоимость содержания (ипотека + налог на недвижимость + HOA + страховка), осмотреть объект в разное время суток и быть готовой отговорить вас от объекта, который не сходится по цифрам. Особенности, характерные для Alameda, описаны в разделе FAQ ниже; оговорка по больницам (в Alameda Hospital нет родовспоможения, требуется поездка за пределы острова) принципиальна для покупателей, планирующих семью.
Что включает продажа жилья в Alameda
Стратегическая модель листинга применительно к Alameda: основанный на данных анализ сопоставимых продаж для конкретного подрайона Alameda (викторианские дома East End vs single-family середины века на Bay Farm Island vs новых объектов по генеральному плану в Alameda Point vs исторических домов West End, четыре разных рынка в одном городе), предпродажная подготовка только с улучшениями, окупающими вложения, профессиональная подготовка к продаже с прицелом на категорию покупателей Alameda Island, многоплатформенный маркетинг с активным управлением ставками и честное раскрытие каждого дефекта.
Дотошный защитник применительно к Alameda
Методология, которая принесла Лилии более 36 пятизвездочных отзывов на Zillow и самый высокий за всю карьеру показатель повторных обращений и рекомендаций: прочитать каждую строку раскрытия, проверить каждое утверждение, рассчитать каждую статью расходов на содержание, лично осмотреть каждый объект перед тем как рекомендовать оффер, задокументировать этичное "нет", когда цифры говорят нет. Версия этой методологии для Alameda та же, что и для Dublin, для Pleasanton, для Walnut Creek и для каждого другого города, где работает Лилия: дисциплина не меняется от города к городу.
FAQ по Alameda
Какие ценовые диапазоны на Alameda Island в 2026 году?
Викторианские и эдвардианские дома East End в зоне зачисления Park Street и Gold Coast, как правило, стоят $1.4M-$2.5M+, при этом отреставрированные знаковые объекты поднимаются выше. Single-family середины века на полуострове Bay Farm Island стоят $1.2M-$2M. Новые объекты по генеральному плану и кондо в Alameda Point и на бывшей базе Naval Air Station стоят $800K-$1.6M. Исторические single-family в West End стоят $1.1M-$1.8M. Кондо по всему острову стоят $500K-$900K. Сделка по кондо на Shoreline Dr в октябре 2020 года по цене $600K показательна для начального ценового сегмента кондо.
Почему в Alameda Hospital не принимают роды?
Alameda Hospital входит в Alameda Health System, но в настоящее время не оказывает услуги родовспоможения. Больница предоставляет базовую неотложную помощь и имеет Primary Stroke Center. Пациентов Alameda Health System, которым требуется родовспоможение, направляют в Wilma Chan Highland Hospital Campus в Окленде (Alameda Health System Family Birthing Center). Семьям с планами PPO и Kaiser также приходится выезжать за пределы острова для родов (описано в разделе о больницах выше). Планируйте это во время беременности заранее.
Alameda Island, Окленд или Беркли?
Alameda структурно является островом, и это определяющее различие. Более размеренная островная культура, схема поездок через мосты и тоннели, обособленный школьный округ AUSD и отсутствие свободной земли под застройку, все это следствия островной географии. В Окленде больше разнообразия инвентаря, пешеходный центр и Rockridge, выше плотность застройки. Беркли это небольшой город вокруг университета с сильнейшим школьным округом (Berkeley Unified), но более ограниченным инвентарем и более высокими ценами. Alameda занимает промежуточное положение: больше пространства, чем в Сан-Франциско, больше островного характера, чем в Окленде, более разнообразное жилье, чем в Беркли.
Говорит ли Лилия Гарипова по-русски в сделках по Alameda?
Да. Русский это родной язык Лилии. Лилия представляет русскоязычных покупателей и продавцов в Alameda Island и в более широком регионе East Bay на русском или английском языке. Русскоязычная страница по Alameda: lilygaripova.com/ru/alameda-realtor/.
Каков ценовой диапазон викторианских и эдвардианских домов East End и Gold Coast?
В neighbourhoods East End и Gold Coast между Park Street и Broadway сосредоточены архитектурно самые самобытные single-family в Alameda: викторианские дома в стиле Queen Anne, дома в стиле Stick под влиянием Eastlake, эдвардианские дома в стиле Colonial Revival и калифорнийские бунгало Craftsman с 1880-х по 1920-е годы. Ценовой диапазон в 2026 году составляет от $1.4M до $2.5M+, при этом отреставрированные знаковые объекты на Gold Coast (Grand Street, Versailles Avenue) поднимаются до $3M+. Наценку формируют статус исторического объекта, инвентарь с оригинальной отделкой и зона зачисления Edison Elementary.
Каков расчет времени в пути на пароме из Alameda в Сан-Франциско?
San Francisco Bay Ferry ходит от двух терминалов в Alameda (паромный терминал Main Street рядом с Alameda Point, паромный терминал Harbor Bay на Bay Farm Island) до Ferry Building в Сан-Франциско. Время переправы 20-30 минут; стоимость в одну сторону около $9.10 в 2026 году (доступна скидка Clipper). Стоимость в обе стороны около $18.20 в день или $370 в месяц при поездках 5 дней в неделю. Паром это одна из самых приятных поездок в Bay Area (на уровне воды, кафе на борту, без пересадок); при этом он зависит от погоды и ходит ограниченно по вечерам и в выходные.
Как на самом деле работают границы зачисления Alameda Unified?
AUSD использует гибридную систему: границы зачисления плюс контролируемый выбор и лотерея. Базовое зачисление географическое: East End, Park Street и Bay Farm относятся к Alameda High; West End, Webster и Alameda Point относятся к Encinal Jr/Sr. Доступные по лотерее альтернативы позволяют некоторым семьям запросить школу за пределами их базовой зоны при наличии мест. Лотерея, как правило, открывается в декабре на следующую осень. Лилия проверяет и базовое зачисление, и текущую возможность участия в лотерее в приемной комиссии AUSD до каждого оффера от семьи-покупателя.
Премиальные single-family в стиле викторианских и эдвардианских домов East End и Gold Coast в Alameda
В neighbourhoods East End и Gold Coast между Park Street и Broadway сосредоточены архитектурно самые самобытные single-family в Alameda: викторианские дома в стиле Queen Anne, дома в стиле Eastlake Stick, эдвардианские дома в стиле Colonial Revival и калифорнийские бунгало Craftsman с 1880-х по 1920-е годы. Ценовой диапазон в 2026 году от $1.4M до $2.5M+, при этом отреставрированные знаковые объекты на Grand Street и Versailles Avenue поднимаются до $3M+. Наценку формируют статус исторического объекта, инвентарь с оригинальной отделкой и зона зачисления Edison Elementary. Лилия Гарипова представляет покупателей и продавцов по всему историческому инвентарю Gold Coast и East End.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Single-family середины века и современные дома на полуострове Bay Farm Island
Bay Farm Island, полуостров к югу от основного острова Alameda, соединенный мостом Bay Farm Bridge, держит крупнейший в Alameda инвентарь single-family середины века и современной постройки по цене от $1.2M до $2M в 2026 году. Эпоха застройки в основном с 1960-х по 1990-е годы, с волной точечной застройки 2000-х и 2010-х годов на южных участках вблизи поля для гольфа. Запланированное сообщество Harbor Bay Isle это доминирующий подрайон Bay Farm. Школы Amelia Earhart Elementary и Bay Farm Elementary относятся к Wood Middle и Alameda High. Риск разжижения грунта очень высокий; Лилия изучает наложение карт по конкретному участку до каждого оффера в Bay Farm.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Alameda Point и реконструкция бывшей базы Naval Air Station
Alameda Point занимает территорию бывшей базы Naval Air Station Alameda на западной оконечности основного острова, выведенной из эксплуатации в 1997 году. Текущая реконструкция включает новые single-family по генеральному плану, сблокированные таунхаусы, кондо и коммерческие объекты смешанного назначения, с ценовым диапазоном от $800K до $1.6M в зависимости от планировки, года постройки и близости к побережью залива. Часть участков несет наложения State Historic Resources, часть имеет историю экологической рекультивации после вывода из эксплуатации, а специальные начисления Mello-Roos CFD здесь обычное дело. Лилия Гарипова поднимает экологическую историю по конкретному участку до каждого оффера в Alameda Point.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Исторические single-family West End в Alameda и зона зачисления Encinal
West End, к западу от Webster Street через зону зачисления Encinal High, держит самые доступные исторические single-family в Alameda по цене от $1.1M до $1.8M в 2026 году. Инвентарь сочетает викторианские и эдвардианские дома 1900-1920-х годов (меньше аналогов с Gold Coast) с точечной застройкой 1940-1950-х годов послевоенной эпохи верфей Naval Air Station. Школы Maya Lin Elementary, Paden Elementary и Ruby Bridges Elementary относятся к Encinal Jr/Sr High School с ее необычной объединенной структурой 6-12. West End находится на самом низком пороге входа в single-family на острове, а центр на Webster Street служит опорой пешей повседневной жизни.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Alameda Unified School District: топ-20% по штату и структура из двух старших школ
Alameda Unified School District обслуживает 9 035 учеников в 16 школах и занимает #192 из 1,907 школьных округов Калифорнии (топ-20%) по данным PublicSchoolReview. Две общеобразовательные старшие школы делят остров: Alameda High School (U.S. News #166 California) обслуживает East End, Park Street и Bay Farm Island; Encinal Junior/Senior High School (U.S. News #270 California) обслуживает West End, Webster Street и Alameda Point. AUSD использует гибридную систему: границы зачисления плюс контролируемый выбор по лотерее. Разделение зон зачисления на восток и запад это главная переменная ценообразования. Лилия проверяет базовое зачисление и возможность участия в лотерее до каждого оффера от семьи.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
География поездок с Alameda: паром, тоннель и мост за пределы острова
Alameda Island соединяется с Оклендом через тоннель Posey (на восток) и тоннель Webster (на запад) для автомобилей и трансбэйских автобусов AC Transit, а также через мосты Park Street, High Street, Fruitvale и Bay Farm. San Francisco Bay Ferry ходит от терминала Main Street и паромного терминала Harbor Bay до SF Ferry Building, 20-30 минут, около $9.10 в одну сторону в 2026 году. На острове нет станции BART; ближайшие станции это Fruitvale, West Oakland и Lake Merritt в 15-25 минутах через тоннели или мосты. Сочетание тоннелей, мостов и парома означает, что каждая поездка за пределы острова зависит от того, какую переправу вы выберете; планируйте резервный маршрут.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
В Alameda Hospital нет родовспоможения: требование рожать за пределами острова
Alameda Hospital входит в Alameda Health System, но в настоящее время не оказывает услуги родовспоможения; больница предоставляет базовую неотложную помощь и имеет Primary Stroke Center. Семьям, покупающим жилье на Alameda Island, приходится выезжать за пределы острова через тоннель или мост, чтобы добраться до роддома: Wilma Chan Highland Hospital Campus в Окленде для Alameda Health System и Medi-Cal, Sutter Alta Bates Summit в Беркли для PPO, Kaiser Permanente Oakland для участников Kaiser. UCSF Benioff Children's Hospital Oakland это региональный пункт направления с NICU IV уровня. Это самая важная структурная оговорка для семей, покупающих жилье в Alameda, и она учитывается в каждой консультации Лилии Гариповой для семей.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Песчано-насыпной грунт Alameda: профиль разжижения и сейсмики и наложение зон затопления
Alameda Island в основном построен на песчано-насыпном грунте, особенно Bay Farm Island и West End, что обусловливает очень высокий риск разжижения грунта по всему острову и сосредоточенный экстремальный риск в Bay Farm Island и на территории бывшей базы Naval Air Station. Разлом Hayward Fault проходит примерно в 4 милях к востоку под Oakland Hills; San Andreas примерно в 17 милях к западу. Наложение зоны FEMA AE покрывает большую часть Bay Farm Island, West End и краев залива; зона VE с прибрежным затоплением и волнами покрывает побережье залива. С учетом прогнозов повышения уровня моря долгосрочная подверженность затоплению участков, выходящих к заливу, это реальный фактор при андеррайтинге. Лилия поднимает наложение карт по конкретному участку до каждого оффера.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Наложение исторической охраны Alameda и пакет раскрытий для домов до 1978 года
В Alameda одно из самых строгих наложений исторической охраны в Северной Калифорнии: Historical Advisory Board рассматривает внешние изменения знаковых и значимых объектов в исторических районах. Исторический район Gold Coast Historic District охватывает зону East End, Grand Street и Versailles Avenue; несколько меньших районов охватывают West End. Для инвентаря до 1978 года (большинство single-family в East End, на Gold Coast и в West End) обязательно федеральное раскрытие о свинцовой краске, а результаты осмотра обычно включают оригинальную оцинкованную систему водоснабжения, асбестовую напольную плитку и фактурные потолки, проводку в тканевой изоляции; закладывайте $5K-$40K на устранение. Лилия выстраивает условие сделки по осмотру так, чтобы выявить находки исторической эпохи до снятия условий сделки.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731
Стабилизация аренды Alameda RRSO: последствия для инвесторов по многоквартирному жилью и ADU
Постановление Alameda о пересмотре, стабилизации аренды и ограничении выселений (RRSO) охватывает большинство жилой аренды, включая single-family с разрешенными ADU, как только они заселены арендаторами. Постановление ограничивает ежегодное повышение аренды ставкой, привязанной к CPI, и требует обоснованной причины для выселения. Малоэтажный многоквартирный инвентарь на 2-4 единицы вдоль Park Street, Webster Street, Central Avenue и Encinal Avenue, как правило, стоит от $1.5M до $2.8M в зависимости от числа единиц, статуса в историческом районе и арендной ведомости. Для покупателей-инвесторов и тех, кто живет в одной из единиц и сдает остальные, соблюдение RRSO это структурный фактор содержания. Лилия Гарипова проверяет статус RRSO, действующую арендную ведомость и наложение исторической охраны в каждой сделке по многоквартирному жилью и ADU в Alameda.
Контакт: lilygaripova.com | 415-910-3958
Cal DRE#: 02010731