Campbell, Калифорния

Риелтор в Campbell
Lily Garipova

Cal DRE #02010731 · Centermac Realty · русский и английский

Честная, консультативная работа с недвижимостью в Campbell и центральной части South Bay. 1 документально подтверждённая сделка в Campbell на $0.71M местного объёма (866 Apricot Ave APT D, январь 2020 года, на стороне покупателя, кондоминиум). Школьный округ Campbell Union High School District (5 старших школ, включая Leigh High, #83 по Калифорнии), пешеходный центр на Campbell Avenue, прямой доступ к Good Samaritan Hospital San Jose с отделением Level III NICU.

Позвонить (415) 910-3958 Бесплатная консультация

Почему Campbell

Campbell расположен в центральной части South Bay между Saratoga (на западе), Los Gatos (на юге), San Jose (на востоке, причём сам город Campbell со стороны востока, севера и северо-востока полностью окружён собственно San Jose) и Cupertino (на севере). Население около 43 000 человек. Центр вдоль Campbell Avenue, один из самых удобных для пешеходов исторических торговых районов South Bay, а Campbell Farmers Market собирает посетителей со всего региона по выходным. Школьный округ Campbell Union High School District обслуживает город и часть neighbourhoods San Jose в районах Cambrian и Almaden Valley; то, какая именно старшая школа в Campbell считается флагманской, зависит от зоны приёма, а в округе 5 старших школ с широким разбросом по рейтингу.

У Лилии 1 документально подтверждённая сделка в Campbell: 866 Apricot Ave APT D за $712,500 (январь 2020 года, на стороне покупателя, кондоминиум). Дома формата single-family в Campbell обычно стоят $1.4M-$2.2M в зависимости от того, к какой старшей школе Campbell Union HSD относится адрес (наибольшую школьную надбавку даёт Leigh, #83 по Калифорнии, наименьшую, Del Mar, #574). Таунхаусы и кондоминиумы в Campbell стоят $700K-$1.2M. Соотношение цен между Campbell и San Jose имеет структурный характер: при сопоставимом инвентаре Campbell стоит немного дороже за счёт пешеходной доступности небольшого города и более продуманного центра.

Школы (Campbell Union HSD и Campbell Union SD)

Campbell Union High School District (CUHSD, 9-12 классы) охватывает Campbell, а также значительные части neighbourhoods San Jose в районах Cambrian, Almaden Valley и на западной стороне. В округе 5 общеобразовательных старших школ с широким разбросом по рейтингу Калифорнии: Leigh High School (U.S. News #83 по Калифорнии) обслуживает участки Almaden / Cambrian / южного Campbell и является флагманской; список дополняют Westmont High (#103), Branham High (#127), Prospect High (#255), Del Mar High (#574). Для большинства адресов внутри Campbell школой K-8 является Campbell Union School District (6 243 ученика в 12 школах), с профильными вариантами, такими как Sherman Oaks Dual Language Immersion и Campbell School of Innovation. Некоторые адреса в Campbell попадают в участки K-8 округов Moreland SD или Cambrian SD.

Назначение старшей школы Campbell Union HSD, это самый значимый фактор цены, связанный со школами. Зона приёма Leigh High даёт заметную надбавку ($100K-$300K за сопоставимый single-family). Westmont и Branham также стоят выше медианы по округу. Зона приёма Del Mar, напротив, идёт по паритету или с небольшим дисконтом. Проверка точного назначения старшей школы CUHSD по адресу до подачи оффера, это самый эффективный школьный шаг перед оффером для покупателей-семей в Campbell.

Типичное назначение по подрайонам

ПодрайонОкруг K-8Старшая школа (CUHSD)
Almaden / рядом с Cambrian (южный Campbell)Cambrian SD или Campbell Union SDLeigh High
Центральный Campbell / центр городаCampbell Union SDWestmont High или Branham High
Западный Campbell / рядом с SaratogaCampbell Union SD или Moreland SDProspect High
Северный Campbell / коридор HamiltonCampbell Union SD или Moreland SDDel Mar High

Сочетание школы K-8 и старшей школы CUHSD в Campbell необходимо проверять по точному адресу. Назначение старшей школы CUHSD создаёт самый большой разброс цены, связанный со школами, в Campbell; Лилия уточняет текущее назначение в регистратуре CUHSD до подачи любого оффера.

Ключевые школы

Источники: Campbell Union High School District; Campbell Union K-8 SD; U.S. News CUHSD; Niche CUHSD; SchoolDigger CUHSD.

Больницы и родильные отделения

В самом Campbell нет больницы с родильным отделением. Основное место для родов, это Good Samaritan Hospital в San Jose (около 10-15 мин на восток), с отделением Level III NICU и примерно 3 000 родов в год. El Camino Hospital Los Gatos (около 15-20 мин на юг, Level II NICU), это альтернативный вариант по PPO; участники Kaiser едут в Kaiser San Jose или Kaiser Santa Clara.

БольницаСетьВремя в пути из CampbellКлючевые услуги
Good Samaritan Hospital (San Jose)HCA (PPO)10-15 минПолное родильное отделение; Level III NICU (партнёрство со Stanford); более 3 000 родов в год; круглосуточный педиатр-госпиталист
El Camino Hospital Los GatosEl Camino Health (PPO)15-20 минАльтернатива по PPO; Level II NICU; 6 отдельных родильных палат; статус Baby-Friendly
Kaiser Permanente San Jose Medical CenterKaiser (закрытая сеть)10-15 минБлижайшее родильное отделение Kaiser для участников Kaiser из Campbell
Kaiser Permanente Santa Clara Medical CenterKaiser (закрытая сеть)10-20 минАльтернативное родильное отделение Kaiser для участников Kaiser из северного Campbell
Santa Clara Valley Medical Center (San Jose)Округ (Santa Clara Valley Healthcare; PPO + Medi-Cal)10-15 минLevel IV NICU (наивысший доступный уровень); Baby-Friendly; травмцентр Level I

Родильные отделения: что важно

Good Samaritan, это родильное отделение по умолчанию в сети для большинства покупателей-семей в Campbell с планом PPO: 10-15 минут на восток, Level III NICU (партнёрство со Stanford Children's), круглосуточное дежурство педиатра-госпиталиста, родильное отделение с самым большим числом родов в пуле PPO в South Bay. Та же больница, что и на странице San Jose.

Для случаев повышенной сложности, отделение Level IV NICU и травмцентр Level I в Santa Clara Valley Medical Center обеспечивают самый высокий уровень интенсивной терапии новорождённых; SCVMC принимает большинство страховых планов, включая Medi-Cal.

Участники Kaiser в Campbell едут в Kaiser San Jose (чаще всего) или Kaiser Santa Clara в зависимости от адреса; оба в пределах 10-20 минут.

Покрытие сети больниц зависит от вашего страхового плана. Лилия не консультирует по вопросам медицинского страхования; для подтверждения того, что больница входит в сеть, обращайтесь напрямую к своему страховщику. Информация о больницах выше актуальна на 2026-05-28 и должна быть перепроверена в приёмном отделении каждой больницы, прежде чем полагаться на неё при принятии важного жизненного решения.

Источники: Good Samaritan Hospital NICU; El Camino Health Mother-Baby; SCVMC Birth Center; Kaiser San Jose maternity; Kaiser Santa Clara maternity; California Perinatal Quality Care Collaborative NICU Directory.

Преступность, опасности и рейтинги

В Campbell умеренный уровень преступности, город в основном находится вне зон затопления FEMA, при этом на холмистых участках риск пожара выше относительно остальной части Bay Area. Школьные рейтинги отражают показатели местного округа.

КатегорияРейтингДетали
ПреступностьC+имущественная преступность выше среднего по США (Pruneyard / торговый центр города); насильственная преступность около среднего по Калифорнии
ЗатоплениеНизкоеВ основном зона X; зона AE вдоль Los Gatos Creek и притоков South Bay
ПожарОт умеренного до высокогоНе входит в зоны пожарной опасности LRA; плоский рельеф (самые высокие участки у границы с Belwood / Cambrian подходят к уровню Moderate)
ЗемлетрясениеОчень высокоеРазлом Monte Vista-Shannon примерно в 4 милях к юго-западу; разлом San Andreas примерно в 9 милях к юго-западу; стык Hayward-Calaveras примерно в 12 милях к северо-востоку; разжижение грунта: умеренное по всему городу; выше вдоль Los Gatos Creek

Школьные рейтинги

Числовые показатели для ключевых школ выше:

ШколаGreatSchoolsNiche
Leigh High9A
Westmont High9A
Branham High9A
Prospect High7A-

Окружающая среда и инфраструктура

Помимо оценок природных рисков выше, это факторы окружающей среды и инфраструктуры, о которых покупатели спрашивают чаще всего. Каждый пункт это сводка на уровне города; проверяйте конкретный участок до подачи оффера.

ФакторПодробности
Газовые магистральные трубопроводыНи один крупный магистральный газопровод высокого давления не задокументирован как определяющая черта Campbell; город обслуживает стандартная магистральная и распределительная инфраструктура PG&E. Близость любой магистральной линии к участку следует уточнять в PHMSA National Pipeline Mapping System, данные которой приблизительны и не включают распределительные трубопроводы.
Шум (фривеи, железная дорога, авиамаршруты)Основные источники шума в Campbell это автострады: CA-17, CA-85 и I-280 проходят через город или рядом с ним. Город расположен к югу от основной зоны аэропорта Mineta и не относится к общинам, серьёзно затронутым авиационным шумом, хотя пролёты на большой высоте случаются.
Нефтепереработка и тяжёлая промышленностьВ Campbell нет нефтеперерабатывающих заводов или крупной тяжёлой промышленности, как и во всём South Bay; значимых объектов нет.
Загрязнение почвы и грунтовых водCampbell не входит в число городов округа Santa Clara с площадкой EPA Superfund (National Priorities List); он расположен к югу от кластера NPL полупроводникового производства (Mountain View, Sunnyvale, Santa Clara, северный Сан-Хосе). Менее крупные включённые в реестр штата дела по очистке всё же могут существовать локально, и любое конкретное дело по участку следует проверять в SWRCB GeoTracker и DTSC EnviroStor.
Качество воздуха и дым от пожаровCampbell находится в воздушном бассейне San Francisco Bay Area, отнесённом к категории несоответствия федеральному 8-часовому стандарту по озону, с периодическими эпизодами задымления от лесных пожаров, а в остальное время с в целом умеренным качеством воздуха. Данные в реальном времени поступают от BAAQMD и AirNow.
Зона пожаров и отключения электричества (PSPS)Campbell расположен на равнине и не входит ни в зону высокой пожарной опасности CAL FIRE, ни в CPUC High Fire-Threat District; помимо регионального дыма он практически не подвержен прямому риску лесных пожаров или отключений PG&E PSPS.
Высоковольтные линии электропередачиНи один значимый высоковольтный магистральный коридор или крупная подстанция не задокументированы как определяющая черта жилых районов Campbell; значимых объектов нет. Конкретные коридоры можно проверить по системным картам PG&E.
Уровень моря и затопление побережьяCampbell это внутренний город, расположенный значительно южнее залива, без выхода к заливу и без риска подъёма уровня моря; значимого риска нет. Связанная с водой опасность для него это паводки вдоль Los Gatos Creek, который пересекает город и находится в зоне затопления при прорыве вышерасположенной плотины водохранилищной системы Los Gatos Creek, регулируемой картами наводнений FEMA и Valley Water, а не подъёмом уровня моря.

Это приблизительные сводки на уровне города по данным государственных ведомств. Трассы трубопроводов и линий электропередачи, участки загрязнения и зоны пожаров могут отличаться от квартала к кварталу; проверяйте конкретный адрес через ведомственные инструменты по ссылкам выше и через инспекции до подачи оффера.

Источники: PHMSA National Pipeline Mapping System; DTSC EnviroStor; State Water Board GeoTracker; EPA Superfund; BAAQMD air data; CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones; PG&E PSPS maps; NOAA Sea Level Rise Viewer

Рейтинги опасностей, это городские агрегированные данные государственных агентств (FEMA, CAL FIRE, USGS). Конкретные адреса могут нести существенно иной риск; проверяйте точный участок через FEMA Flood Map Service Center, через viewer CAL FIRE FHSZ и у своего страховщика до подачи любого оффера. Школьные рейтинги меняются по годам и по метрикам; цифры выше, это снимок на конкретный момент, относитесь к ним как к отправной точке и перепроверяйте в регистратуре округа.

Источники: CrimeGrade.org (преступность); FEMA Flood Map Service Center (затопление); CAL FIRE FHSZ viewer (пожар); USGS earthquake hazards (землетрясение); GreatSchools + Niche (школьные рейтинги).

Портфолио

1 документально подтверждённая сделка в Campbell, $0.71M местного объёма. За всю карьеру: 102 документально подтверждённые сделки, более $111M суммарного объёма, из них 89 из 102 на стороне покупателя, 14 сделок за последние 12 месяцев, диапазон по карьере от $323K до $3.3M, средний рейтинг 5,0 звезды на Zillow по 36 отзывам. Полная история сделок по каждому городу Bay Area, где Лилия закрывала сделки, собрана в индексе городов.

Что на самом деле включает покупка в Campbell

Та же фидуциарная дисциплина, что и при любом представительстве Лилии Гариповой: прочитать каждый disclosure от начала до конца, рассчитать стоимость содержания (ипотека + налог на недвижимость + HOA + страховка), осмотреть объект в разное время суток и быть готовой отговорить вас от объекта, который не сходится по цифрам. Особенности, характерные для Campbell, описаны в FAQ ниже; проверьте назначение старшей школы CUHSD по точному адресу (разница между Leigh, Westmont, Branham, Prospect и Del Mar даёт значительный разброс цены) через регистратуру CUHSD до подачи любого оффера.

Что включает продажа в Campbell

Strategic Listing Model применительно к Campbell: основанный на данных анализ сопоставимых продаж в конкретном подрайоне Campbell (назначение старшей школы CUHSD определяет набор сопоставимых объектов; comp от дома в зоне приёма Leigh не переносится на дом в зоне приёма Del Mar той же площади), предпродажная подготовка только с улучшениями, дающими положительный ROI, профессиональный стейджинг под покупательскую аудиторию центральной части South Bay, маркетинг на нескольких платформах с активным управлением ставками и честное раскрытие каждого дефекта.

Meticulous Protector применительно к Campbell

Методология, которая принесла Лилии более 36 пятизвёздочных отзывов на Zillow и самую высокую долю повторных обращений и рекомендаций за всю карьеру: прочитать каждую строку disclosure, проверить каждое утверждение, рассчитать каждую статью стоимости содержания, лично осмотреть каждый объект до того, как рекомендовать оффер, задокументировать этичное "нет", когда цифры говорят нет. Версия этой методологии для Campbell та же, что и для Dublin, для Pleasanton, для Walnut Creek и для каждого другого города, где работает Лилия: дисциплина не меняется от города к городу.

FAQ по Campbell

Каковы диапазоны цен в Campbell в 2026 году?

Single-family в зоне приёма Leigh High (южный Campbell / рядом с Cambrian) обычно стоит $1.7M-$2.4M+. Участки зоны приёма Westmont и Branham стоят $1.4M-$1.9M. Зона приёма Del Mar, $1.2M-$1.6M. Таунхаусы и кондоминиумы, $700K-$1.2M. Сделка по кондоминиуму на Apricot Ave за $712.5K в январе 2020 года показательна для начального уровня кондоминиумов.

Campbell vs Los Gatos vs San Jose?

Los Gatos расположен южнее Campbell, со школами более высокого уровня в округе LGSUHSD (Los Gatos High #89 по Калифорнии vs Leigh #83 в CUHSD), с городской больницей El Camino и более узким разбросом по инвентарю. San Jose окружает Campbell с трёх сторон, с фрагментированным ландшафтом школьных округов (более 13 округов K-8) и более широким диапазоном цен. Campbell, это середина: пешеходный центр на Campbell Avenue, Campbell Farmers Market как региональная точка притяжения, южная сторона CUHSD в зоне приёма Leigh со школами почти уровня Los Gatos и небольшой дисконт к Los Gatos за сопоставимый инвентарь single-family.

Какова структура Campbell Union HSD?

В CUHSD 5 общеобразовательных старших школ с широким разбросом по рейтингу: Leigh High (U.S. News #83 по Калифорнии, южный Campbell / Almaden / рядом с Cambrian), Westmont (#103), Branham (#127), Prospect (#255, западный Campbell), Del Mar (#574, северный Campbell). Самая значимая переменная цены в Campbell, связанная со школами, это к какой школе CUHSD относится адрес; разница между зоной приёма Leigh и зоной приёма Del Mar для single-family стабильно составляет $200K-$500K при сопоставимой площади.

Говорит ли Лилия Гарипова по-русски при сделках в Campbell?

Да. Русский, родной язык Лилии. Лилия представляет русскоязычных покупателей и продавцов в Campbell и центральной части South Bay на русском или английском языке. Страница по Campbell на русском языке: lilygaripova.com/ru/campbell-realtor/.

Каков на самом деле пешеходный центр на Campbell Avenue?

Центр на Campbell Avenue, это примерно шесть кварталов исторических двухэтажных кирпичных фасадов между Winchester Blvd и Railway Ave, заново замощённых и приспособленных для пешеходов в рамках проекта благоустройства улиц в 2010-х годах. Воскресный Campbell Farmers Market на Campbell Avenue (круглый год, около 100 продавцов), это региональная точка притяжения South Bay и крупнейший фермерский рынок в центральной части South Bay. Рестораны плотно расположены и независимы (Aqui, Sushi Confidential, Liquid Bread, Orchard City Kitchen). Центр позволяет жителям в радиусе около 0,5 мили добираться куда угодно пешком, это примерно треугольник Campbell Park / Hamilton Ave.

Как надбавка за Leigh High реально отражается в цене single-family в Campbell?

Зона приёма Leigh High (CUHSD, U.S. News #83 по Калифорнии) даёт надбавку $100K-$300K на сопоставимый single-family по сравнению с зоной приёма Del Mar (#574) при той же площади в 2026 году. Надбавка отражает рейтинг 10/10 на GreatSchools, сильный набор курсов AP и то, что зона приёма Leigh пересекается с Cambrian SD и частью Almaden Valley, где K-8 тоже сильные. Надбавка максимальна на начальном уровне (диапазон $1.7M-$2.0M) и сжимается на более дорогом инвентаре, где набор сопоставимых объектов определяют участок, вид и состояние.

Как именно Лилия Гарипова представляет покупателей в Campbell?

Лилия читает каждый disclosure от начала до конца (TDS, NHD, SPQ, пакет HOA, предварительный отчёт о праве собственности), запрашивает данные FEMA, CAL FIRE и наложения Alquist-Priolo по конкретному участку, проверяет назначение старшей школы CUHSD вместе с округом K-8 по точному участку, рассчитывает полную стоимость содержания, включая характерную для Campbell ставку налога на недвижимость, осматривает объект в разное время суток (утренний час пик, вечер, выходные у Pruneyard / фермерского рынка) и остаётся готовой рекомендовать отказ от сделки, которая не сходится по цифрам. Бесплатная первичная консультация 30 минут.

См. также: гид по региону South Bay →

Другие города Bay Area, где работает Лилия

Лилия Гарипова представляет покупателей и продавцов по всему San Francisco Bay Area. Отдельные гиды по городам:

Dublin Pleasanton Walnut Creek Фримонт Castro Valley San Ramon Livermore Sunnyvale San Jose Los Gatos Mountain View Пало-Альто Menlo Park Redwood City Belmont San Mateo Foster City Santa Clara Saratoga Сан-Франциско

Ещё города

East Palo Alto · Pacifica · Brentwood · Martinez · Clayton · Vallejo · Newark · Concord · Hayward · Union City · Окленд · Alameda · Pleasant Hill · Vacaville · Antioch · Danville

Посмотреть все города, где работает Лилия →

Работать с Лилией над сделкой в Campbell

Бесплатная консультация 30 минут, чтобы разобрать ваши расчёты по покупке или продаже в Campbell на русском или английском языке. Звоните 415-910-3958 или пишите на lilyagaripova@gmail.com.

Позвонить (415) 910-3958 Написать Лилии