Главные программы помощи с первоначальным взносом (down payment) для покупателей первого жилья (first time buyers) в штате Калифорния идут через CalHFA: Dream For All и Forgivable Equity Builder Loan. Dream For All это программа с разделённым ростом стоимости (shared appreciation), которая исторически давала до примерно 20% цены покупки, но не более $150,000 (меньшая из двух величин), на первоначальный взнос в обмен на возврат этой суммы плюс пропорциональной доли роста стоимости дома при продаже или рефинансировании; в последних циклах лотереи добавилось требование быть покупателем первого поколения (first-generation homebuyer). Forgivable Equity Builder Loan даёт до примерно 10% цены покупки в виде прощаемого второго кредита, который списывается, если вы сохраняете дом как основное жильё (исторически пять лет). Обе программы сочетаются с основным кредитом, обычным (conventional) или по программе FHA.
Страница разбирает обе программы и то, как они устроены. Условия (суммы, лимиты дохода, пороги кредитного рейтинга, сроки) меняются каждый цикл финансирования и подтверждаются только кредитором (lender) из списка CalHFA, а деньги в программе заканчиваются быстро, поэтому готовиться стоит за 3-6 месяцев. Это общее образование, а не кредитная консультация и не гарантия, что вы пройдёте.
| Программа | Что это | Для кого | Подвох |
|---|---|---|---|
| Dream For All | Помощь с взносом по модели разделённого прироста стоимости (shared appreciation): исторически до примерно 20% цены покупки, но не более $150,000 (меньшая из двух величин) | Покупатели первого жилья в пределах лимитов дохода; в последних циклах лотереи добавилось требование быть покупателем первого поколения (first-generation homebuyer) | При продаже или рефинансировании штат забирает пропорциональную долю роста стоимости дома, а окна финансирования исторически исчерпывались за недели |
| Forgivable Equity Builder Loan | Прощаемая вторая ипотека (forgivable second mortgage): до примерно 10% цены покупки на взнос, заключительные расходы или выкуп PMI | Покупатели первого жилья в пределах требований программы по доходу | Нужно жить в доме как в основном жилье установленный срок (исторически пять лет), иначе пропорциональный возврат; у прощаемой части возможно налоговое последствие |
| Основной кредит под программой (conventional или FHA) | Стандартная ипотека, с которой сочетается помощь | Какая «коробка» ваша, зависит от кредитного рейтинга и документов | Обе программы требуют lender из утверждённого списка CalHFA, а большинства lenders в нём нет |
CalHFA Dream For All: модель разделённого прироста стоимости
CalHFA Dream For All, это программа помощи с первоначальным взносом покупателям первого жилья в штате Калифорния. CalHFA, это California Housing Finance Agency, жилищное финансовое агентство штата. Работает она по модели разделённого прироста стоимости (shared appreciation): штат вносит часть первоначального взноса, а взамен получает не проценты, а долю будущего роста стоимости дома. Актуальные условия подтверждает lender из списка CalHFA.
Исторически штат вносил до примерно 20% от цены покупки, но не более $150,000 (действует меньшая из двух величин). Когда вы потом продаёте дом или проводите рефинансирование (refinancing), то есть замену текущей ипотеки на новую, штат участвует в приросте стоимости пропорционально: вы возвращаете не только вложенную сумму, но и соответствующую долю прироста. Здесь важно понять главное: это не обычные проценты по кредиту и не бесплатные деньги. Доля штата уменьшает ваш итоговый прирост капитала. Для одних заёмщиков это всё равно выгодно, потому что без этой помощи они вообще не вошли бы на рынок; для других, при определённом горизонте, выгоднее другая программа. Каждый случай уникален.
Программа рассчитана на покупателей первого жилья, и по ней действуют ограничения по доходу. Финансирование выдаётся ограниченными окнами, которые быстро заканчиваются. Это не постоянно открытый фонд: штат выделяет транш на цикл, и исторически он исчерпывался за недели. Последние циклы распределяли средства через лотерею или очередь, а не по принципу "кто первый подал", и в них добавилось требование быть покупателем первого поколения (first-generation homebuyer), поэтому актуальные критерии стоит проверить заранее. Практический вывод из этого один: к моменту объявления окна вы уже должны быть полностью готовы подать заявку в первый же день. На практике это означает подготовку за 3-6 месяцев заранее.
Ещё одна деталь, на которой часто спотыкаются. Подать заявку по Dream For All можно только через lender из утверждённого списка CalHFA, и большинства lenders в этом списке нет. Получить предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), это письменная оценка банка, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать, у lender из списка уже после объявления окна, как правило, слишком поздно. Актуальный список, текущие лимиты дохода, доступные суммы и сам факт, открыто ли сейчас финансирование, подтверждает лицензированный lender из списка CalHFA. Любая цифра из интернета по этой программе может устареть к следующему циклу.
Forgivable Equity Builder Loan
Forgivable Equity Builder Loan, вторая программа CalHFA, даёт исторически до примерно 10% от цены покупки в виде прощаемой второй ипотеки (forgivable second mortgage), которую при выполнении условий не нужно возвращать. В отличие от Dream For All, она не забирает долю прироста стоимости. Деньги идут на первоначальный взнос, заключительные расходы (closing costs) или выкуп частного ипотечного страхования (private mortgage insurance, PMI).
Механика прощения прямая. Остаток прощается, если вы живёте в доме установленное число лет (исторически пять) и за это время не продаёте его, не проводите рефинансирование и не меняете право собственности (title). Если вы выходите раньше срока, запускается пропорциональный возврат: чем меньше времени прошло, тем большую часть нужно вернуть.
Чем это принципиально отличается от Dream For All? Разница в одном: прощаемая помощь не трогает ваш прирост капитала, а разделённый прирост стоимости (shared appreciation) его уменьшает. Forgivable, это когда долг просто списывается за то, что вы остаётесь в доме; shared appreciation, это когда штат забирает оговорённую долю роста стоимости. Стоит отметить ещё один нюанс: прощаемая часть может иметь ежегодное налоговое последствие в виде так называемого вменённого дохода. Это вопрос к налоговому специалисту, и его лучше обсудить заранее, а не в год продажи.
И здесь действует то же правило: точные условия, текущие суммы, лимиты дохода и доступность финансирования подтверждает лицензированный lender из списка CalHFA, а не страница в интернете.
FHA или conventional: какой кредит лежит под программой помощи?
FHA и conventional, это не две точки на одной шкале, где один строже другого, а две разные коробки со своими дверями. Обычный кредит (conventional loan), это ипотека без государственной поддержки: такие кредиты в итоге выкупают Fannie Mae или Freddie Mac, две крупные организации, выкупающие ипотечные кредиты у банков, и поэтому у них строже критерии: выше требуемый кредитный рейтинг (credit score, или FICO, числовая оценка вашей кредитной надёжности) и строже подтверждение дохода.
Программа FHA, это кредит с государственной поддержкой, и критерии у неё намеренно мягче: ниже порог кредитного рейтинга и больше терпимости, например, к одной прошлой просрочке. Смысл вот в чём: заёмщик, которому отказала одна коробка, нередко спокойно проходит в другую. Поэтому выбор правильной коробки находится выше по течению, чем сравнение ставок: сначала вы попадаете в подходящую программу, и только потом имеет смысл сравнивать конкретные ставки внутри неё. Программы помощи (Dream For All, Forgivable Equity Builder) обычно сочетаются с первой ипотекой, будь то conventional или FHA. Какая коробка ваша, определяет лицензированный lender по вашему профилю.
Как подготовиться?
Начните с бесплатного и ни к чему не обязывающего шага: предварительной оценки (pre-qualification) по мягкой проверке кредита (soft credit pull). Мягкая проверка, это запрос вашей кредитной картины, который НЕ снижает кредитный рейтинг, в отличие от жёсткой проверки (hard credit pull); полное предварительное одобрение (pre-approval) оформляется позже: lender изучает документы и, как правило, делает жёсткую проверку, прежде чем выдать письмо с конкретной суммой кредита. Примерно за пару дней lender по мягкой проверке бесплатно показывает, под какие программы вы можете пройти, ваш реальный потолок цены дома и ориентировочную ставку, ещё до жёсткой проверки и сбора полного пакета документов.
Готовиться стоит даже за несколько месяцев, потому что lenders сортируют заявителей по профилям (как именно, разбирает мой гид про четыре типа заёмщиков), и у каждого профиля свои требования к взносу, FICO и документам. Каждый случай уникален, поэтому план мы составляем под вашу конкретную ситуацию.
Связаться
Если вы покупаете первое жильё в Bay Area и хотите заранее понять, под какие программы помощи с первоначальным взносом вы проходите, напишите мне напрямую. Я не выдаю кредиты и не одобряю их, это работа lender, но я помогу вам выстроить весь процесс: подобрать lender из нужного списка, подготовиться к окну подачи заранее и встроить программу помощи в реальный план покупки. Я работаю с клиентами на русском и английском. О том, как проверить агента перед выбором, читайте в моём гиде как выбрать русскоговорящего риелтора в Bay Area.
За плечами 104 задокументированные сделки и общий объём более 115 миллионов долларов, в недвижимости с 2007 года (сначала в Nantucket, MA), лицензия California (Cal DRE #02010731). Каждый случай уникален, и план мы составим под вашу конкретную ситуацию.
Частые вопросы
Что такое помощь с первоначальным взносом простыми словами?
Это государственные и окружные программы в штате Калифорния, которые закрывают разрыв между сбережениями покупателя и тем первоначальным взносом, который требует банк. Они не делают жильё бесплатным и не отменяют требований к доходу, а помогают тем, у кого доход стабильный, но накопить взнос при росте цен не удаётся. Основные программы для покупателей первого жилья: CalHFA Dream For All и Forgivable Equity Builder Loan. Точную пригодность подтверждает лицензированный lender из списка CalHFA.
Как работает CalHFA Dream For All?
Это программа агентства California Housing Finance Agency (CalHFA) по модели разделённого прироста стоимости (shared appreciation): штат вносит часть первоначального взноса, исторически до примерно 20% от цены покупки, но не более $150,000 (действует меньшая из двух величин), а взамен получает не проценты, а пропорциональную долю будущего роста стоимости дома при продаже или рефинансировании. Это не бесплатные деньги: доля штата уменьшает ваш прирост капитала. Программа рассчитана на покупателей первого жилья, по ней действуют ограничения по доходу, в последних циклах лотереи добавилось требование быть покупателем первого поколения (first-generation homebuyer), а финансирование выдаётся ограниченными окнами, которые быстро заканчиваются. Актуальные условия и доступность подтверждает лицензированный lender из списка CalHFA.
Нужно ли возвращать Forgivable Equity Builder Loan?
Как правило, нет, если выполнены условия. Эта программа CalHFA даёт исторически до примерно 10% от цены покупки в виде прощаемой второй ипотеки (forgivable second mortgage) на первоначальный взнос, заключительные расходы (closing costs) или выкуп частного ипотечного страхования (PMI). Остаток прощается, если вы живёте в доме установленное число лет (исторически пять) без продажи, рефинансирования и смены права собственности. При раннем выходе запускается пропорциональный возврат. У прощаемой части возможно ежегодное налоговое последствие (вменённый доход), которое стоит обсудить с налоговым специалистом. Точные условия подтверждает лицензированный lender из списка CalHFA.
Чем Forgivable Equity Builder отличается от Dream For All?
Главное отличие в том, что они по-разному "берут плату". Forgivable Equity Builder, это прощаемая помощь: долг просто списывается за то, что вы остаётесь в доме установленное число лет, и ваш прирост капитала при этом не затрагивается. Dream For All работает по модели разделённого прироста стоимости (shared appreciation): штат вносит больше (исторически до примерно 20%, но не более $150,000, против примерно 10%), но взамен при продаже или рефинансировании забирает пропорциональную долю роста стоимости дома, то есть уменьшает ваш прирост капитала. Какая из них выгоднее, зависит от вашего горизонта и ситуации; разобрать это поможет лицензированный lender из списка CalHFA.
В чём разница между FHA и conventional?
Это не два продукта на одной шкале, а две разные программы со своими критериями. Обычный кредит (conventional loan) идёт без государственной поддержки, его выкупают Fannie Mae или Freddie Mac, и критерии у него строже: выше требуемый кредитный рейтинг (credit score, FICO) и строже подтверждение дохода. Программа FHA имеет государственную поддержку и намеренно более мягкие критерии: ниже порог кредитного рейтинга и больше терпимости к отдельным прошлым просрочкам. Заёмщик, которому отказала одна программа, нередко проходит по другой. Какая подходит именно вам, определяет лицензированный lender по вашему профилю.
С чего начать, если я не знаю, прохожу ли я?
Не копить молча ещё год, а сначала бесплатно узнать реальную картину. Предварительная оценка (pre-qualification) по мягкой проверке кредита примерно за пару дней покажет, под какие программы помощи вы можете пройти, ваш фактический потолок цены дома и ориентировочную ставку; полное предварительное одобрение (pre-approval), с документами и, как правило, жёсткой проверкой кредита, оформляется позже. Нередко выясняется, что вы уже сейчас подходите под программу, о которой не знали, и год ожидания не нужен. Каждый случай уникален, поэтому план стоит составлять под вашу конкретную ситуацию.
