Разберем по порядку, что такое рефинансирование, как работает cash-out рефинансирование, и почему американская 30-летняя ипотека устроена совсем не так, как ипотека во многих других странах.
Сразу важная оговорка. Я риелтор, а не кредитор (lender). Все, что касается конкретных ставок, условий, комиссий и требований к одобрению, должен подтверждать лицензированный кредитор. Поэтому в этой статье вы не найдете ни одной цифры по ставкам: это общая образовательная информация, а не рекомендация по конкретному кредиту.
Что такое рефинансирование
Рефинансирование (refinancing) это замена вашей текущей ипотеки (mortgage) на новый кредит. Старый кредит закрывается, и вместо него у вас появляется новый, как правило, с другими условиями: другой процентной ставкой, другим сроком или другим ежемесячным платежом (monthly payment).
Зачем это нужно? Причины бывают разные. Кто-то рефинансирует, чтобы снизить ставку, если ставки на рынке упали. Кто-то хочет изменить срок кредита. А кто-то хочет получить на руки часть накопленного собственного капитала, и здесь мы подходим к отдельному виду рефинансирования.
Что такое cash-out рефинансирование
Чтобы понять cash-out рефинансирование, сначала нужно разобраться с собственным капиталом в доме. Это та часть вашего домовладения, которая действительно принадлежит вам: текущая рыночная стоимость дома (market value) минус остаток по ипотеке. Например, если дом сегодня стоит дороже, чем вы должны банку, разница и есть ваш капитал в доме. Он растет по мере того, как вы погашаете кредит, и по мере того, как дом дорожает.
Cash-out рефинансирование (cash-out refinance) позволяет занять деньги под этот капитал. Механизм такой: ваш старый кредит заменяется новым, но уже на бóльшую сумму, а разницу между новым кредитом и остатком старого вы получаете на руки наличными. Проще говоря, вы превращаете часть собственного капитала в наличные, при этом дом остается у вас.
На что идут эти деньги, решает уже сам домовладелец. Кто-то вкладывает их в ремонт, кто-то покрывает другие расходы. Но один из самых интересных сценариев связан с покупкой следующего жилья.
Один из путей к покупке второго дома
Представьте семью, которая купила первый дом несколько лет назад, выросла из него и теперь хочет дом побольше. Откуда взять деньги на первоначальный взнос (down payment) за новое жилье? Один из возможных путей: вытащить часть капитала в доме из первого дома через cash-out рефинансирование и направить эти деньги на взнос за второй.
У этого пути есть приятный побочный эффект. Первый дом не обязательно продавать. Его можно оставить и сдавать в аренду, превратив в инвестиционную недвижимость (investment property). Тогда вы сохраняете сразу две ценные вещи: старый кредит со своей прежней, возможно более низкой, ставкой и прежнюю базу для налога на недвижимость (property tax), которая в штате California привязана к цене покупки и обычно растет очень умеренно.
Подчеркну: это лишь один из нескольких возможных сценариев, а не универсальный рецепт. Он имеет смысл далеко не всегда. Многое зависит от ставок на рынке: вытаскивать капитал через новый кредит выгодно прежде всего тогда, когда текущие ставки находятся на уровне вашей нынешней ставки или ниже. Если же сегодняшние ставки выше той, что у вас уже есть, картина меняется. Поэтому каждый случай нужно считать отдельно, и считать его должен лицензированный кредитор.
Как на самом деле работает американская ипотека
Это, пожалуй, самая важная часть, особенно для тех, кто переехал недавно и привык к ипотеке по правилам своей страны. Во многих странах ипотека ближе к жесткому многолетнему договору: вас фактически привязывают к банку на весь срок, а за досрочное погашение берут штраф. С таким опытом легко решить, что американская 30-летняя ипотека это тоже капкан на 30 лет. Это не так.
Дело в том, что 30 лет здесь это не срок обязательства, а всего лишь график погашения (amortization schedule). Это просто математика: расчет, который распределяет каждый ваш ежемесячный платеж между основной суммой долга (principal) и процентами так, чтобы при выплате только запланированной суммы остаток обнулился ровно к 30-му году. В первые годы бóльшая часть платежа уходит на проценты, ближе к концу, на основную сумму. Но никакой обязанности платить именно по этому графику и именно 30 лет у вас нет.
У стандартных американских кредитов категории conforming, как правило, нет штрафа за досрочное погашение (prepayment penalty). Это ключевой момент. Вы можете платить больше положенного, можете погасить кредит целиком в любой момент, можете рефинансировать его, когда захотите. График на 30 лет дает вам право платить медленно, а не обязывает к этому. Американская ипотека вас освобождает, а не запирает.
Как снизить платеж без полного рефинансирования: prepayment и recast
Допустим, ваша текущая ставка ниже сегодняшней рыночной. Рефинансироваться в более высокую ставку вам не хочется, и это разумно. Но при этом вы хотели бы уменьшить ежемесячный платеж, например, после того как у вас появилась крупная сумма. Для такой ситуации есть отдельный инструмент.
Вы вносите большой единовременный платеж в счет основной суммы долга, то есть делаете досрочное частичное погашение (prepayment). После этого кредитор пересчитывает ваш ежемесячный платеж в меньшую сторону на оставшийся срок, оставляя процентную ставку прежней. Эта операция называется пересчёт ежемесячного платежа (recast). Обратите внимание на разницу: ставка не меняется, новый кредит не оформляется, заново подавать документы не нужно.
Сравните это с полным рефинансированием, при котором вас ждет новая заявка, новая оценка недвижимости (appraisal) и заключительные расходы (closing costs). Recast устроен гораздо проще. Как правило, у него есть небольшая комиссия за обслуживание и минимальная сумма взноса, но точные цифры и сам факт того, подходит ли ваш кредит под recast, нужно уточнять у вашего сервисера (loan servicer) или у лицензированного кредитора. Это и есть подходящий инструмент, когда ваша нынешняя ставка ниже сегодняшней: платеж вы снижаете, а выгодную ставку сохраняете.
Трезвое предупреждение: письма-приманки о рефинансировании
Рано или поздно вам начнут приходить письма, которые выглядят почти как уведомления от вашего собственного банка. Солидный конверт, знакомое название кредитора, заманчиво низкая ставка и призыв срочно рефинансироваться. Относитесь к таким письмам с осторожностью.
Почему это вообще возможно? Дело в том, что каждая ипотека регистрируется в публичных записях округа (county records). Это значит, что посторонние компании могут увидеть ваш адрес и название вашего кредитора, а затем оформить рекламную рассылку так, будто она пришла от него. Указанная в письме ставка, как правило, лишь приманка. Вы звоните по номеру из письма, и оказывается, что реальная ставка другая, либо что вы вообще не проходите по тем условиям, которые вам обещали.
Как себя обезопасить? Настоящее предложение о рефинансировании приходит через ваши обычные каналы: через ежемесячную выписку или напрямую от вашего сервисера, а не в виде неожиданного письма со словами про прекрасную ставку. Если вы действительно задумались о рефинансировании, позвоните своему сервисеру по номеру, указанному в выписке, или обратитесь к лицензированному кредитору, которому доверяете. Никогда не звоните по номеру из рекламного письма. Я сама звонила по таким номерам, и реальная ставка почти всегда отличалась от той, что была напечатана на бумаге.
Давайте разберем вашу ситуацию
Каждый случай уникален. То, что подошло вашему знакомому, может не подойти вам, потому что у каждого свой капитал, своя ставка и свои цели. Если вам интересно понять, сколько собственного капитала у вас накопилось и какие варианты он открывает, пожалуйста, напишите мне напрямую. Я помогу разложить вашу ситуацию по полочкам, а для точных цифр по ставкам и условиям подключу лицензированного кредитора, который рассчитает конкретику именно под ваш случай.
Частые вопросы
Что такое собственный капитал в доме (home equity)?
Это та часть вашего дома, которая действительно принадлежит вам: текущая рыночная стоимость дома минус остаток по ипотеке. Он растет по мере того, как вы погашаете кредит и как дорожает сам дом. Именно под этот капитал и берут деньги при cash-out рефинансировании.
Меняет ли cash-out рефинансирование мою ставку?
Да. Cash-out рефинансирование заменяет ваш старый кредит новым, а у нового кредита будет своя ставка по текущим рыночным условиям. Поэтому такой шаг особенно осмыслен, когда сегодняшние ставки на уровне вашей нынешней или ниже. Конкретные цифры всегда уточняйте у лицензированного кредитора.
Можно ли снизить ежемесячный платеж, не рефинансируясь?
Да, для этого есть recast. Вы вносите крупный платеж в счет основной суммы долга, и кредитор пересчитывает ваш ежемесячный платеж в меньшую сторону, оставляя ставку прежней. Обычно у этой операции есть небольшая комиссия и минимальная сумма взноса, которые нужно уточнить у сервисера.
30-летняя ипотека это обязательство на 30 лет?
Нет. 30 лет это лишь график погашения, то есть математика распределения платежей, а не срок, на который вас привязывают. У стандартных американских кредитов категории conforming, как правило, нет штрафа за досрочное погашение, поэтому платить больше, гасить досрочно или рефинансировать можно в любой момент.
Эти письма с предложением срочно рефинансироваться правда от моего банка?
Чаще всего нет. Каждая ипотека регистрируется в публичных записях округа, поэтому посторонние компании видят ваш адрес и кредитора и оформляют рассылку под него. Указанная ставка обычно оказывается приманкой, поэтому звоните только своему сервисеру по номеру из выписки.
Стоит ли рефинансироваться, чтобы купить второй дом?
Иногда это рабочий путь: вы вытаскиваете часть собственного капитала из первого дома на взнос за второй, а первый можете оставить в аренду. Но это лишь один из сценариев, и он зависит от ставок и от вашей конкретной ситуации. Считать это нужно вместе с лицензированным кредитором.
