Кредиторы делят покупателей примерно на четыре профиля, и под каждый создан свой кредит: наёмный работник с W-2 (самая чистая заявка, самые низкие пороги по взносу и кредитному рейтингу FICO), работающий на себя, кто показывает полный доход (может пройти по обычной программе через отношение долга к доходу (debt-to-income)), работающий на себя, кто списывает доход (кредит по банковским выпискам (bank-statement) из категории нестандартных кредитов (non-QM), который берёт около 12 месяцев поступлений на счёт вместо налоговых деклараций), и недавно переехавший или иностранный покупатель (программы под активы или для иностранных граждан (foreign-national) с большим первоначальным взносом (down payment)). Поэтому «нет» одного банка это обычно вопрос маршрутизации заявки, а не приговор всего рынка.
Всё связывает правило замещения: сила по одной из трёх осей (кредитный рейтинг, первоначальный взнос, документально подтверждённый доход) может компенсировать слабость по другой. Страница разбирает каждый профиль и бесплатный первый шаг, предварительное одобрение (pre-approval) по мягкой проверке кредита (soft-pull). Конкретику задают лицензированные кредиторы (lender), а не риэлтор.
Разберём по порядку. Лилия Гарипова работает с русскоязычными покупателями в San Francisco Bay Area и часто видит одну и ту же картину: человеку отказали в отделении банка, он решил, что жильё пока недоступно, а на деле ему просто не предложили подходящую программу. Ниже четыре собирательных портрета заёмщиков. Скорее всего, в одном из них вы узнаете свою ситуацию. Важная оговорка с самого начала: Лилия это Realtor, а не кредитор. Все конкретные ставки, требования к кредитному рейтингу (credit score, в США его измеряют по шкале FICO) и размеры первоначального взноса (down payment) в каждом случае определяет лицензированный lender, а не агент. Поэтому всё, что касается цифр, ниже идёт с оговоркой "по словам лицензированного lender" и "зависит от программы".
Тип первый: наёмный сотрудник с зарплатой и стабильной занятостью
Наёмный сотрудник с зарплатой, формой W-2 (стандартная справка о зарплате и удержанных налогах для наёмных сотрудников в США) и примерно двумя годами стабильной занятости, это самый "чистый", наименее рискованный профиль для банка, поэтому, по словам лицензированного lender, для него доступны самые низкие пороги первоначального взноса (down payment) и самые мягкие требования к рейтингу FICO.
Что важно знать. Лицензированный lender, как правило, считает такого заёмщика наименее рискованным: доход прозрачен и легко подтверждается. Именно для этого профиля доступны самые низкие пороги первоначального взноса и наиболее мягкие требования к рейтингу FICO, по словам лицензированного lender и в зависимости от программы. Если вы наёмный сотрудник с историей W-2, скорее всего, вам подойдёт обычный кредит (conventional loan), а при небольшом взносе стоит посмотреть и на программы вроде FHA, по которым взнос может быть ниже. Конкретные пороги по взносу и FICO в любом случае называет lender.
Тип второй: работаете на себя и показываете полный доход в декларации
Если вы работаете на себя (self-employed) и показываете полный доход в декларации, lender может рассматривать вас почти как наёмного сотрудника, и вы проходите по обычной ипотеке (conventional), пока заявленный чистый доход поддерживает расчёт отношения долга к доходу (debt-to-income ratio). Обратная сторона: больше показанного дохода, больше налога.
Что важно знать. Лицензированный lender может рассматривать вас почти так же, как сотрудника с W-2, если чистый доход, заявленный в декларации, поддерживает расчёт отношения долга к доходу (debt-to-income ratio): соотношения ваших обязательных платежей и дохода. Здесь есть прямая обратная сторона. Чтобы показать в декларации больше дохода и пройти по этому расчёту, придётся заплатить больше налога. Это нормальный компромисс, но о нём стоит подумать заранее. Практический совет: если вы планируете покупку, скажите об этом своему бухгалтеру (CPA) до того, как он подготовит декларацию, а не после.
Тип третий: работаете на себя и оптимизируете налоги
Если вы работаете на себя и оптимизируете налоги так, что чистый доход в декларации слишком мал для обычного расчёта, для этого профиля есть отдельная программа: ипотека по выпискам со счёта (bank-statement loan), категория non-QM, которая оценивает не декларацию, а поступления по счёту примерно за 12 месяцев.
Что важно знать. Для этого профиля существуют отдельные программы, которые называют bank-statement loan (ипотека по выпискам со счёта). Это часть категории non-QM (non-qualified mortgage, кредиты, не подпадающие под стандартные требования). По словам лицензированного lender, такие программы оценивают не декларацию, а поток поступлений по выпискам со счёта примерно за 12 месяцев и используют его как заменитель подтверждённого дохода. Обратная сторона: по таким программам первоначальный взнос обычно выше, а ставка выше, чем по стандартным кредитам категории conforming (соответствующим требованиям для продажи на вторичный рынок). При этом нередко годовая экономия на налогах перекрывает разницу в размере взноса. Точные цифры по взносу и ставке зависят от программы и определяются лицензированным lender.
Тип четвёртый: недавно переехали, есть активы, но нет истории или статуса
Если вы приехали недавно, у вас есть активы, но кредитной истории в США почти нет или статус пока не постоянный, помогают программы для иностранных покупателей (foreign-national) и под залог активов (asset-based): они опираются на активы и более крупный взнос. Здесь две разные ситуации, активы и статус, которые важно не смешивать.
Что важно знать про активы. По словам лицензированного lender, существуют программы для иностранных покупателей (foreign-national) и программы под залог активов (asset-based), по которым кредит выдают, опираясь на ваши активы и более крупный первоначальный взнос, а не на доход и кредитную историю в США. Это отдельный путь, и его условия определяет lender.
Что важно знать про статус. Это отдельный фактор. Временный иммиграционный статус (например, гуманитарный пароль (humanitarian parole) или студенческая виза) может ослабить стандартный путь к обычной ипотеке на основное жильё, потому что lender взвешивает, сохранится ли ваш статус на весь срок кредита. По словам лицензированного lender, среди задокументированных решений в такой ситуации встречаются, например, покупка как инвестиционной недвижимости (investment property) с более высоким первоначальным взносом, либо отсрочка покупки до смены статуса. Это общая информация, а не индивидуальная рекомендация: конкретику по программам определяет лицензированный lender, а вопросы самого статуса стоит обсуждать с иммиграционным lawyer.
Главный принцип: банк меняет слабость в одном на силу в другом
Главный принцип: lender принимает слабость по одному параметру только в обмен на силу по другому. Три параметра, это кредитный рейтинг (FICO), первоначальный взнос и подтверждённый доход. Более крупный взнос компенсирует невысокий FICO или тонкую историю в США, а убедительно подтверждённый доход компенсирует короткую кредитную историю.
Где этот принцип перестаёт работать: когда слабость сразу по всем параметрам. Невысокий FICO, маленький взнос и неподтверждённый доход одновременно, это сочетание, которое выпадает практически из всех программ. Тогда честный план это не "искать ещё один банк", а укрепить хотя бы один из параметров. Какой именно, подскажет lender.
Почему "нет" от одного банка это не "нет" рынка
"Нет" от одного банка, это не "нет" рынка, потому что кредиторы бывают разного типа. Кредиты категории conforming должны точно укладываться в стандартные рамки, а portfolio и non-QM оценивают заявку индивидуально и говорят "да" там, где conforming отказывает. Часто заявка просто не подошла под одну рамку.
Поэтому прямой отказ в отделении банка, особенно для тех, кто работает на себя, или для недавно переехавших, часто означает лишь то, что заявка не подошла под одну конкретную рамку, а не то, что у рынка нет для вас продукта. Ипотечный брокер (loan broker), у которого есть доступ к нескольким программам сразу, может с первого раза направить вашу заявку в подходящую рамку, вместо того чтобы получать отказ за отказом. Стоит отметить и ещё одно. После 2008 года наличие вклада или счёта именно в этом банке больше не даёт послаблений при рассмотрении заявки: доход проверяют одинаково для всех. Если узнать о покупке заранее хочется чуть шире, помогут материалы про помощь с первоначальным взносом и программы для покупателей первого жилья и про ипотеку для иммигрантов и покупателей без W-2.
С чего начать без риска: предварительное одобрение по мягкой проверке
Начать без риска стоит с предварительного одобрения по мягкой проверке кредита (soft pull): она не снижает FICO, ничего не стоит и уже через пару дней показывает, под какие программы вы подходите и какой у вас потолок по цене. Это спокойный способ узнать, где вы реально стоите, ещё до любых обязательств: сначала pre-approval, а потом просмотр домов.
Давайте разберём вашу ситуацию
Если вы узнали себя в одном из этих портретов или, что бывает чаще, сразу в нескольких, напишите мне. Я помогу разобраться, к какому профилю вы ближе всего, какие документы стоит подготовить и подобрать лицензированного lender, который рассмотрит именно вашу программу. Пожалуйста, обращайтесь напрямую, без обязательств.
Лилия Гарипова
Часто задаваемые вопросы
Банк сказал, что я не прохожу. Это окончательно?
Чаще всего нет. Отказ одного банка по конкретной программе означает, что ваша заявка не подошла под одну рамку, а не то, что у рынка нет подходящего продукта. По словам лицензированного lender, для разных профилей заёмщиков существуют разные программы, и многое зависит от программы. Имеет смысл показать вашу ситуацию ипотечному брокеру (loan broker), у которого есть доступ сразу к нескольким вариантам.
Я self-employed и списываю расходы, чтобы платить меньше налогов. Могу ли я взять mortgage?
Как правило, да, но обычным путём это бывает сложно, если чистый доход в декларации небольшой. По словам лицензированного lender, для таких заёмщиков существуют программы bank-statement (категория non-QM), которые оценивают поток поступлений по выпискам со счёта вместо декларации. Условия, включая размер взноса и ставку, зависят от программы.
Повредит ли проверка моему кредитному рейтингу?
Начальная оценка обычно проводится по мягкой проверке кредита (soft pull), которая не снижает FICO. По словам лицензированного lender, такая проверка позволяет за пару дней понять, под какие программы вы подходите, без вреда для рейтинга. Точный порядок зависит от программы и кредитора.
У меня временный иммиграционный статус. Могу ли я купить жильё?
Во многих случаях да, хотя стандартный путь к обычной ипотеке может быть ограничен, потому что lender учитывает срок действия статуса. По словам лицензированного lender, среди возможных решений встречаются покупка как инвестиционной недвижимости (investment property) с более высоким взносом или отсрочка до смены статуса, и конкретика зависит от программы. Вопросы самого статуса стоит обсуждать с иммиграционным lawyer.
Сколько нужно вносить первоначальный взнос?
Универсальной цифры нет: всё зависит от программы и вашего профиля. По словам лицензированного lender, для наёмных сотрудников с историей W-2 доступны более низкие пороги взноса, тогда как по программам bank-statement и для иностранных покупателей взнос обычно выше. Точную сумму под вашу ситуацию называет лицензированный lender.
Чем conventional отличается от non-QM или bank-statement?
Обычные кредиты категории conventional и conforming должны укладываться в стандартные требования, потому что затем продаются на вторичный рынок, и подтверждение дохода по ним строгое. Программы non-QM, включая bank-statement, оценивают заявку индивидуально и могут использовать выписки со счёта вместо налоговой декларации. По словам лицензированного lender, за гибкость обычно приходится платить более высоким взносом и ставкой, и многое зависит от программы.
