Если банк сказал вам "вы не проходите", это почти никогда не приговор всего рынка. Чаще всего это значит другое: ваша заявка попала не в ту программу. Дело в том, что кредитор (lender) не видит перед собой одного, усреднённого покупателя. Он видит разные типы заёмщиков, и под каждый тип создана своя ипотека. Отказ одного банка по конкретной программе и отказ рынка в целом, это совершенно разные вещи.
Разберём по порядку. Лилия Гарипова работает с русскоязычными покупателями в San Francisco Bay Area и часто видит одну и ту же картину: человеку отказали в отделении банка, он решил, что жильё пока недоступно, а на деле ему просто не предложили подходящую программу. Ниже четыре собирательных портрета заёмщиков. Скорее всего, в одном из них вы узнаете свою ситуацию. Важная оговорка с самого начала: Лилия это Realtor, а не кредитор. Все конкретные ставки, требования к кредитному рейтингу (credit score, в США его измеряют по шкале FICO) и размеры первоначального взноса (down payment) в каждом случае определяет лицензированный lender, а не агент. Поэтому всё, что касается цифр, ниже идёт с оговоркой "по словам лицензированного lender" и "зависит от программы".
Тип первый: наёмный сотрудник с зарплатой и стабильной занятостью
Это самый "чистый" профиль для банка. Вы работаете по найму, получаете зарплату, и у работодателя на вас есть форма W-2 (стандартная справка о зарплате и удержанных налогах для наёмных сотрудников в США). За плечами около двух лет стабильной занятости в одной сфере.
Что важно знать. Лицензированный lender, как правило, считает такого заёмщика наименее рискованным: доход прозрачен и легко подтверждается. Именно для этого профиля доступны самые низкие пороги первоначального взноса и наиболее мягкие требования к рейтингу FICO, по словам лицензированного lender и в зависимости от программы. Если вы наёмный сотрудник с историей W-2, скорее всего, вам подойдёт обычный кредит (conventional loan), а при небольшом взносе стоит посмотреть и на программы вроде FHA, по которым взнос может быть ниже. Конкретные пороги по взносу и FICO в любом случае называет lender.
Тип второй: работаете на себя и показываете полный доход в декларации
Вы работаете на себя (self-employed) и при этом честно показываете весь доход в налоговой декларации. Для банка это почти такой же понятный профиль, как наёмный сотрудник, но с одним условием.
Что важно знать. Лицензированный lender может рассматривать вас почти так же, как сотрудника с W-2, если чистый доход, заявленный в декларации, поддерживает расчёт отношения долга к доходу (debt-to-income ratio): соотношения ваших обязательных платежей и дохода. Здесь есть прямая обратная сторона. Чтобы показать в декларации больше дохода и пройти по этому расчёту, придётся заплатить больше налога. Это нормальный компромисс, но о нём стоит подумать заранее. Практический совет: если вы планируете покупку, скажите об этом своему бухгалтеру (CPA) до того, как он подготовит декларацию, а не после.
Тип третий: работаете на себя и оптимизируете налоги
Вы тоже работаете на себя, но строите бизнес иначе: списываете расходы и сводите налогооблагаемый доход к минимуму, чтобы платить меньше налога. Это разумно с точки зрения налогов, но создаёт трудность для ипотеки. Чистый доход в декларации оказывается слишком небольшим, чтобы пройти по обычному расчёту.
Что важно знать. Для этого профиля существуют отдельные программы, которые называют bank-statement loan (ипотека по выпискам со счёта). Это часть категории non-QM (non-qualified mortgage, кредиты, не подпадающие под стандартные требования). По словам лицензированного lender, такие программы оценивают не декларацию, а поток поступлений по выпискам со счёта примерно за 12 месяцев и используют его как заменитель подтверждённого дохода. Обратная сторона: по таким программам первоначальный взнос обычно выше, а ставка выше, чем по стандартным кредитам категории conforming (соответствующим требованиям для продажи на вторичный рынок). При этом нередко годовая экономия на налогах перекрывает разницу в размере взноса. Точные цифры по взносу и ставке зависят от программы и определяются лицензированным lender.
Тип четвёртый: недавно переехали, есть активы, но нет истории или статуса
Вы приехали недавно, у вас есть средства или активы, но кредитной истории в США почти нет, FICO ещё не сформирован, либо ваш иммиграционный статус пока не постоянный. Это не тупик, но здесь две разные ситуации, которые важно не смешивать.
Что важно знать про активы. По словам лицензированного lender, существуют программы для иностранных покупателей (foreign-national) и программы под залог активов (asset-based), по которым кредит выдают, опираясь на ваши активы и более крупный первоначальный взнос, а не на доход и кредитную историю в США. Это отдельный путь, и его условия определяет lender.
Что важно знать про статус. Это отдельный фактор. Временный иммиграционный статус (например, гуманитарный пароль (humanitarian parole) или студенческая виза) может ослабить стандартный путь к обычной ипотеке на основное жильё, потому что lender взвешивает, сохранится ли ваш статус на весь срок кредита. По словам лицензированного lender, среди задокументированных решений в такой ситуации встречаются, например, покупка как инвестиционной недвижимости (investment property) с более высоким первоначальным взносом, либо отсрочка покупки до смены статуса. Это общая информация, а не индивидуальная рекомендация: конкретику по программам определяет лицензированный lender, а вопросы самого статуса стоит обсуждать с иммиграционным lawyer.
Главный принцип: банк меняет слабость в одном на силу в другом
Если из всего текста запомнить одну мысль, пусть это будет вот эта. Лицензированный lender, как правило, готов принять слабость заёмщика по одному параметру только в обмен на силу по другому. Более крупный первоначальный взнос или более убедительно подтверждённый доход могут компенсировать невысокий FICO. И наоборот: при чистой истории W-2 или полностью подтверждённом доходе допустим более низкий первоначальный взнос даже при не самом высоком рейтинге. Крупный взнос способен компенсировать тонкую кредитную историю в США.
Где этот принцип перестаёт работать: когда слабость сразу по всем параметрам. Невысокий FICO, маленький взнос и неподтверждённый доход одновременно, это сочетание, которое выпадает практически из всех программ. Тогда честный план это не "искать ещё один банк", а укрепить хотя бы один из параметров. Какой именно, подскажет lender.
Почему "нет" от одного банка это не "нет" рынка
Кредиторы бывают разного типа, и это объясняет, почему один и тот же заёмщик слышит "нет" в одном месте и "да" в другом. Обычные кредиты категории conforming затем продаются на вторичный рынок, поэтому они должны точно укладываться в стандартные требования: это узкие, заранее заданные рамки. Другие кредиторы, так называемые portfolio (держащие кредит у себя на балансе) и программы non-QM, оценивают заявку индивидуально, случай за случаем.
Поэтому прямой отказ в отделении банка, особенно для тех, кто работает на себя, или для недавно переехавших, часто означает лишь то, что заявка не подошла под одну конкретную рамку, а не то, что у рынка нет для вас продукта. Ипотечный брокер (loan broker), у которого есть доступ к нескольким программам сразу, может с первого раза направить вашу заявку в подходящую рамку, вместо того чтобы получать отказ за отказом. Стоит отметить и ещё одно. После 2008 года наличие вклада или счёта именно в этом банке больше не даёт послаблений при рассмотрении заявки: доход проверяют одинаково для всех. Если узнать о покупке заранее хочется чуть шире, помогут материалы про помощь с первоначальным взносом и программы для покупателей первого жилья и про ипотеку для иммигрантов и покупателей без W-2.
С чего начать без риска: предварительное одобрение по мягкой проверке
Самый разумный первый шаг почти ничего не стоит и ничем не грозит вашему рейтингу. Лицензированный lender может провести начальную оценку по мягкой проверке кредита (soft pull): такая проверка не снижает FICO. Уже через пару дней вы видите, под какие программы вы подходите и какой у вас потолок по цене, бесплатно. Это и есть спокойный способ узнать, где вы реально стоите, ещё до того, как вы возьмёте на себя любые обязательства. С этого и стоит начинать: получить предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), а уже потом смотреть дома под понятную сумму.
Давайте разберём вашу ситуацию
Если вы узнали себя в одном из этих портретов или, что бывает чаще, сразу в нескольких, напишите мне. Я помогу разобраться, к какому профилю вы ближе всего, какие документы стоит подготовить и подобрать лицензированного lender, который рассмотрит именно вашу программу. Пожалуйста, обращайтесь напрямую, без обязательств.
Лилия Гарипова
Часто задаваемые вопросы
Банк сказал, что я не прохожу. Это окончательно?
Чаще всего нет. Отказ одного банка по конкретной программе означает, что ваша заявка не подошла под одну рамку, а не то, что у рынка нет подходящего продукта. По словам лицензированного lender, для разных профилей заёмщиков существуют разные программы, и многое зависит от программы. Имеет смысл показать вашу ситуацию ипотечному брокеру (loan broker), у которого есть доступ сразу к нескольким вариантам.
Я self-employed и списываю расходы, чтобы платить меньше налогов. Могу ли я взять mortgage?
Как правило, да, но обычным путём это бывает сложно, если чистый доход в декларации небольшой. По словам лицензированного lender, для таких заёмщиков существуют программы bank-statement (категория non-QM), которые оценивают поток поступлений по выпискам со счёта вместо декларации. Условия, включая размер взноса и ставку, зависят от программы.
Повредит ли проверка моему кредитному рейтингу?
Начальная оценка обычно проводится по мягкой проверке кредита (soft pull), которая не снижает FICO. По словам лицензированного lender, такая проверка позволяет за пару дней понять, под какие программы вы подходите, без вреда для рейтинга. Точный порядок зависит от программы и кредитора.
У меня временный иммиграционный статус. Могу ли я купить жильё?
Во многих случаях да, хотя стандартный путь к обычной ипотеке может быть ограничен, потому что lender учитывает срок действия статуса. По словам лицензированного lender, среди возможных решений встречаются покупка как инвестиционной недвижимости (investment property) с более высоким взносом или отсрочка до смены статуса, и конкретика зависит от программы. Вопросы самого статуса стоит обсуждать с иммиграционным lawyer.
Сколько нужно вносить первоначальный взнос?
Универсальной цифры нет: всё зависит от программы и вашего профиля. По словам лицензированного lender, для наёмных сотрудников с историей W-2 доступны более низкие пороги взноса, тогда как по программам bank-statement и для иностранных покупателей взнос обычно выше. Точную сумму под вашу ситуацию называет лицензированный lender.
Чем conventional отличается от non-QM или bank-statement?
Обычные кредиты категории conventional и conforming должны укладываться в стандартные требования, потому что затем продаются на вторичный рынок, и подтверждение дохода по ним строгое. Программы non-QM, включая bank-statement, оценивают заявку индивидуально и могут использовать выписки со счёта вместо налоговой декларации. По словам лицензированного lender, за гибкость обычно приходится платить более высоким взносом и ставкой, и многое зависит от программы.
