В Соединённых Штатах нет требования о гражданстве или виде на жительство для владения недвижимостью. Любой человек, независимо от иммиграционного статуса, может законно владеть домом, кондо или земельным участком. Ни IRS, ни штат Калифорния не ограничивают право собственности по признаку гражданства.
Различие, которое действительно имеет значение, проходит между правом владеть и возможностью получить кредит. Домовладение открыто каждому. А вот получение ипотеки (mortgage) зависит от ваших документов, иммиграционного статуса и кредитной истории (credit history). Если вы можете оплатить покупку целиком, сделка выглядит почти так же, как для гражданина. Если вам нужен кредит, путь уже, но он реален.
Миф о резидентстве
Это самое важное, что нужно понять, прежде чем идти дальше: покупка дома в Соединённых Штатах не даёт вам визу, вид на постоянное жительство (green card) или какой-либо путь к резидентству. Владение недвижимостью не приносит никаких иммиграционных преимуществ. Никаких. Вы можете владеть домом за 3 миллиона долларов в Калифорнии и при этом не иметь законного права жить в стране дольше, чем позволяет ваша текущая виза.
Путаница часто возникает из-за программы EB-5, единственной инвестиционной программы в США, которая ведёт к получению green card. Однако EB-5 требует инвестиций в американский бизнес (новое коммерческое предприятие), а не покупки дома.
Инвестор должен создать или сохранить не менее 10 постоянных рабочих мест с полной занятостью в США. Текущие минимальные пороги инвестиций составляют 1 050 000 долларов, или 800 000 долларов в целевой зоне занятости (Targeted Employment Area, TEA, регион с высоким уровнем безработицы или сельским статусом). Эти суммы периодически пересматриваются законодательно. По вопросам EB-5 правильный специалист, это иммиграционный юрист (immigration lawyer), а не риелтор.
Поэтому если кто-то говорит вам, что покупка недвижимости ведёт к получению green card, знайте: это неправда. Покупайте дом, потому что вы хотите им владеть, а не потому что ожидаете, что за этим последует резидентство.
Как оплатить покупку
Оплата наличными среди иностранных покупателей распространена, и цифры это подтверждают. По данным Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR), 47% иностранных покупателей оплатили покупку полностью наличными с апреля 2024 по март 2025 года, тогда как среди всех покупателей в США этот показатель составил 28%. Разрыв неудивителен: получить финансирование из-за рубежа сложнее, поэтому многие покупатели обходятся без кредита.
При этом программы кредитования для иностранных граждан (foreign-national loan) существуют. Как правило, они требуют более крупного первоначального взноса (down payment), примерно от четверти до половины стоимости, и не требуют кредитной истории в США. Условия различаются от кредитора к кредитору, поэтому стоит обратиться к нескольким.
Покупатели, у которых нет номера социального страхования (Social Security number, SSN), но есть индивидуальный номер налогоплательщика (Individual Taxpayer Identification Number, ITIN), могут претендовать на отдельные кредитные продукты, привязанные к ITIN. Этот номер выдаётся IRS тем, кому необходимо подавать налоговую отчётность в США, но у кого нет SSN.
Одна правовая гарантия, о которой стоит знать: согласно Закону о равных возможностях в кредитовании (Equal Credit Opportunity Act, ECOA), кредитор вправе учитывать иммиграционный статус в той мере, в какой статус влияет на способность заёмщика обслуживать кредит, но не вправе отказать на основании национального происхождения или расы. На практике граница между статусом и происхождением бывает тонкой, но юридическое различие существует.
Обратите внимание: будьте готовы документально подтвердить происхождение средств и цепочку переводов. Это стандартная процедура по противодействию отмыванию денег, которая применяется к крупным сделкам в целом. Это не санкция за иностранное происхождение покупателя.
Подробнее обо всех вариантах финансирования для иммигрантов и иностранных покупателей (обычные кредиты, FHA, программы по банковским выпискам и кредиты для иностранных граждан) читайте в сопутствующем гиде: Ипотека для иммигранта в Bay Area.
Налоги и документы
Ниже приведена общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
ITIN. Если у вас нет SSN, вам, скорее всего, понадобится ITIN, чтобы подавать налоговые декларации в США и запрашивать уменьшение удержания при последующей продаже. Заявление подаётся на форме IRS W-7. Единственный самостоятельный документ, удостоверяющий личность, который принимает IRS, это действующий паспорт.
Налог на недвижимость. Налог на недвижимость (property tax) работает одинаково для иностранных и американских владельцев. Налоговому инспектору округа безразлично ваше гражданство. Ваш ежегодный счёт рассчитывается на основе оценочной стоимости дома, по той же формуле, что и для любого другого владельца в том же округе.
FIRPTA. Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA) применяется, когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США. Вот как это работает: покупатель, как правило, удерживает 15% от суммы продажи и перечисляет эти средства в IRS от имени продавца. Это удержание в счёт будущего подоходного налога продавца в США, а не дополнительный налог сверх него. Оно затрагивает иностранного продавца в момент продажи, а не покупателя при покупке.
Если удержание превышает ваши фактические налоговые обязательства, вы подаёте декларацию и получаете разницу обратно. Существуют сертификаты на уменьшение удержания, которые позволяют снизить удерживаемую сумму, но для этого требуется заблаговременное планирование с дипломированным бухгалтером (certified public accountant, CPA).
Налог на наследство. Налог на наследство (estate tax) застаёт многих врасплох. Дело в том, что активы, находящиеся в США, включая недвижимость, подлежат федеральному налогу на наследство. Для граждан и постоянных резидентов порог подачи декларации исчисляется миллионами долларов. Для нерезидентов этот порог составляет всего 60 000 долларов (декларация подаётся на форме 706-NA). Разница существенная: иностранный владелец дома в Калифорнии может столкнуться с обязательствами по налогу на наследство, которые не коснулись бы гражданина в том же доме. Это вопросы, которые нужно обсуждать с юристом (lawyer) и CPA. Спрашивайте до покупки, а не после.
Процесс из-за рубежа
Механика сделки с недвижимостью в Калифорнии не меняется от того, что покупатель является иностранным гражданином. Нейтральная третья сторона, которая хранит деньги и документы до выполнения всех условий сделки (escrow), работает одинаково. Проверка права собственности (title), то есть процедура, подтверждающая, что продавец действительно владеет объектом и вправе передать его, тоже проходит стандартно, вне зависимости от гражданства покупателя.
Вам не нужно лично присутствовать при закрытии сделки. Доверенность (Power of Attorney), юридический документ, уполномочивающий другого человека действовать от вашего имени, позволяет подписать все бумаги дистанционно. Если вы находитесь в стране, присоединившейся к Гаагской конвенции, вашим документам потребуется апостиль (apostille), стандартизированный сертификат международной аутентификации. Если нет, альтернативой служит нотариальное заверение в консульстве США.
В Калифорнии действуют отдельные правила дистанционного нотариального заверения (remote online notarization), которые отличаются от правил большинства других штатов. Вместо того чтобы приводить подробности, которые могут измениться, проще всего уточнить текущие варианты у вашей компании escrow или title, когда вы уже войдёте в сделку.
Bay Area: почему именно здесь
Калифорния, это второй по популярности штат для международных покупателей недвижимости: на него приходится 15% всех международных покупок, по данным NAR за период с апреля 2024 по март 2025 года. Пять стран, лидирующих по объёму вложений: Китай (15% от общего объёма, 13,7 млрд долларов), Канада (14%, 6,2 млрд долларов), Мексика (8%, 4,4 млрд долларов), Индия (6%, 2,2 млрд долларов) и Великобритания (4%, 2 млрд долларов).
Bay Area привлекает международных покупателей по причинам, которые несложно объяснить: близость к крупным технологическим работодателям, устойчивый долгосрочный рост стоимости и разнообразное население, где покупка дома иностранным гражданином, это обычное дело, а не исключение.
Я работаю с покупателями по всему Bay Area, в первую очередь в округах Alameda, Santa Clara и Contra Costa. Работаю на русском и английском, в недвижимости с 2007 года, лицензия штата Калифорния с 2016 года (Cal DRE #02010731). За плечами 104 задокументированные сделки и общий объём более 115 миллионов долларов, большинство на стороне покупателя. Если вы рассматриваете покупку из-за рубежа или уже находитесь в стране по визе и хотите понять свои варианты, напишите мне. Каждая ситуация уникальна, и лучшее начало, это разговор о вашей.
Lily Garipova, REALTOR®, Cal DRE #02010731.
Email: lilyagaripova@gmail.com
Phone: (415) 910-3958
Web: lilygaripova.com
Fremont, CA
Частые вопросы
Даёт ли покупка дома в США вид на жительство или визу?
Нет. Владение недвижимостью в Соединённых Штатах не даёт никаких иммиграционных преимуществ. Вы можете купить и владеть домом без визы или green card, но владение домом не приближает вас к получению ни того, ни другого. Инвестиционная программа EB-5 требует вложений в американский бизнес и создания рабочих мест; это не программа покупки жилья. По вопросам иммиграции обращайтесь к иммиграционному юристу (immigration lawyer).
Можно ли через EB-5 купить дом и получить green card?
Нет. Программа EB-5 требует инвестиций в новое коммерческое предприятие (американский бизнес) и создания или сохранения не менее 10 постоянных рабочих мест с полной занятостью в США. Текущий минимум инвестиций составляет 1 050 000 долларов, или 800 000 долларов в целевой зоне занятости (Targeted Employment Area). Покупка жилья для личного пользования не засчитывается. EB-5, это программа бизнес-инвестиций, и по ней нужно обращаться к иммиграционному юристу (immigration lawyer).
Может ли иностранный гражданин получить ипотеку в США?
Да. Программы кредитования для иностранных граждан существуют и не требуют кредитной истории в США. Как правило, они предполагают более крупный первоначальный взнос, примерно от четверти до половины стоимости. Покупатели с ITIN также могут претендовать на отдельные кредитные продукты. Согласно ECOA, кредитор вправе учитывать иммиграционный статус в той мере, в какой он влияет на способность обслуживать кредит, но не вправе дискриминировать по национальному происхождению. Условия различаются, поэтому стоит обратиться к нескольким кредиторам.
Что такое FIRPTA и затрагивает ли он меня при покупке?
FIRPTA применяется, когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США, а не когда покупает. При продаже покупатель удерживает 15% от суммы продажи и перечисляет их в IRS от имени продавца. Это удержание в счёт будущего подоходного налога, а не дополнительный налог. Если удержание превысит ваши фактические обязательства, вы можете получить разницу обратно, подав налоговую декларацию. CPA поможет подать заявление на уменьшение удержания до закрытия сделки.
Нужно ли лично присутствовать в США для закрытия сделки?
Нет. Вы можете закрыть сделку дистанционно, оформив доверенность (Power of Attorney), которая уполномочит другого человека подписать документы от вашего имени. Если ваша страна является участником Гаагской конвенции, документам потребуется апостиль (apostille) для международной аутентификации. В противном случае действует нотариальное заверение в консульстве США. Ваша компания escrow или title подскажет текущие варианты дистанционного закрытия в Калифорнии.
