Кредиторы делятся на две большие категории: обычный кредитор (conventional / conforming lender), который оформляет кредит по правилам Fannie Mae и Freddie Mac, и портфельный кредитор (portfolio lender), который держит кредит на собственном балансе. Обычный кредитор, как правило, рекламирует самые низкие ставки, но жёстко держится стандартных рамок. Портфельный кредитор задаёт собственные правила и может быть гибче для тех, кто работает на себя, получает доход из-за рубежа, берёт крупный кредит (jumbo) или недавно переехал, обычно в обмен на более высокую ставку или больший первоначальный взнос (down payment). Самая низкая рекламная ставка выгодна только в том случае, если вы реально проходите по правилам этого кредитора, поэтому «нет» от одного банка часто значит, что вы обратились не в ту категорию.
Страница объясняет обе категории и то, кому обычно подходит каждая. Также разбираются нестандартные варианты (non-QM) и кредит по банковским выпискам (bank-statement).
Что на самом деле делает портфельный кредитор?
Обычный кредитор (conventional, conforming) вписывает заявку в стандартные рамки Fannie Mae и Freddie Mac (агентств, которые выкупают большинство американских ипотек) и затем продаёт кредит: его критерии жёсткие, но если вы в них укладываетесь, процесс почти механический. Портфельный кредитор (portfolio) держит кредит у себя на балансе и не продаёт его. Раз кредит остаётся его собственным риском на весь срок, он задаёт собственные правила: гибкие по продукту и критериям одобрения, но с более пристальной проверкой каждого заёмщика. Эта проверка и есть цена гибкости, а гибкость важна именно покупателям, которые в стандартные рамки не помещаются.
| Conventional (conforming) | Portfolio | |
|---|---|---|
| Критерии одобрения | Жёсткие: стандартные рамки Fannie Mae и Freddie Mac | Гибкие: кредитор задаёт собственные правила |
| Проверка заёмщика | Почти механическая, если вы вписываетесь в рамки | Более пристальная к каждому заёмщику |
| Ставка и первоначальный взнос | Как правило, самые низкие рекламируемые ставки | Обычно выше ставка, больше down payment или и то и другое |
| Кому обычно подходит | Доход по W-2, американская кредитная история, кредит в пределах лимита conforming | Self-employed, доход из-за рубежа, jumbo, недавние иммигранты |
Почему самая низкая рекламируемая ставка может ввести в заблуждение
Самая низкая ставка в рекламе почти всегда относится к обычному кредитору (conventional), и выгодна она только если вы реально проходите: критерии там жёсткие, и никакие объяснения не проведут нестандартный случай через рамку, в которую он не вписывается. Портфельный кредитор устроен зеркально: он гибок в критериях, но проверяет каждого заёмщика строже, потому что рискует собственными деньгами. Поэтому настоящий вопрос не в том, чья рекламная ставка ниже, а в том, в какой категории кредиторов ваш профиль вообще проходит.
Здесь важно развеять частое ожидание. После 2008 года все кредиторы обязаны проверять доход по единым правилам, независимо от того, сколько лет вы клиент банка и сколько денег лежит у вас на счете. Крупный остаток на счете в том же банке, где вы просите кредит, не дает поблажек при проверке заявки (underwriting). Дело в том, что правила проверки дохода едины для всех, и личные отношения с банком их не отменяют.
Кому нужен portfolio или non-QM кредитор?
Non-QM значит вне федеральных правил Qualified Mortgage (правил защиты заёмщика, которым соответствуют conforming кредиты), и чаще всего туда попадают четыре профиля. Те, кто работает на себя (self-employed) и законно минимизирует налогооблагаемый доход: для них существует кредит под выписки со счета (bank-statement loan), который может оценивать поступления на счет примерно за год вместо двух лет налоговых деклараций. Покупатели с доходом из-за рубежа, который стандартные программы учитывают плохо. Заёмщики на крупный кредит сверх лимита conforming (jumbo; лимит меняется и различается по округам, актуальную цифру уточняйте у кредитора). И недавние иммигранты без длинной истории зарплатных форм (W-2) и без американской кредитной истории. Компромисс во всех этих случаях один: больше гибкости, но обычно выше ставка и/или больше первоначальный взнос (down payment).
Если один банк сказал нет
Отказ одного банка часто понимают как окончательный приговор, хотя по сути это редко так. Многим недавним иммигрантам и тем, кто работает на себя, на деле не отказали по существу: они просто оказались не тем профилем для этого конкретного кредитора. Тот же заемщик в другой категории кредитора нередко проходит спокойно.
Решение не в том, чтобы доказывать одному банку свою состоятельность, а в том, чтобы подобрать категорию кредитора под ваш профиль. Сделать это проще через человека с доступом ко многим кредитным программам сразу, а не к полке одного банка. Для русскоязычного покупателя это особенно актуально: непривычная кредитная история, доход из-за рубежа и недавний переезд это ровно те случаи, где правильная категория кредитора часто и решает исход.
Recast vs refinance
Эти два инструмента часто путают, а делают они совсем разное. Recast сохраняет ваш кредит и ставку: вы вносите крупную сумму в основную сумму долга (principal), и сервисер просто пересчитывает ежемесячный платёж в меньшую сторону на оставшийся срок. Refinance же полностью заменяет кредит: новая ставка, новая оценка, новый запрос кредитной истории и новые заключительные расходы; он нужен, если вы хотите другую ставку, cash-out или другие условия. Полный разбор recast против refinance, включая то, когда что имеет смысл, есть в моём гиде про cash-out рефинансирование и home equity в Bay Area.
Что делать на практике
Итог простой: правильный кредитор это не тот, у кого ниже рекламируемая ставка, а тот, чьи правила подходят вашему профилю. С этого и стоит начинать, особенно если один банк уже ответил отказом. Каждый случай уникален, поэтому надежнее всего разобрать вашу конкретную ситуацию.
Если хотите, я познакомлю вас с лицензированными ипотечными специалистами, которые просчитают именно ваш профиль, напишите мне.
Важно: я REALTOR, а не кредитор, поэтому любые детали кредита, ставки, лимиты и правила программ нужно подтверждать у лицензированного ипотечного специалиста.
Лилия Гарипова, REALTOR, в недвижимости с 2007 года (сначала в Nantucket, MA), лицензия Калифорнии с 2016 года (Cal DRE #02010731).
Email: lilyagaripova@gmail.com
Телефон: (415) 910-3958
Сайт: lilygaripova.com
Фримонт, Калифорния
Частые вопросы
В чём разница между conventional и portfolio кредитором?
Обычный кредитор (conventional) вписывает вашу заявку в стандартные рамки Fannie Mae и Freddie Mac и обычно продает ваш кредит этим агентствам через несколько месяцев. Портфельный кредитор (portfolio) держит кредит у себя на балансе и поэтому может устанавливать собственные правила и рассматривать нестандартные случаи. Грубо говоря, первый работает по единому своду правил, а второй гибче, но обычно строже проверяет заемщика. Какой подходит именно вам, зависит от вашего профиля.
Что такое non-QM кредит, и это рискованно?
Non-QM это кредит, который не подпадает под федеральные правила квалифицированной ипотеки (Qualified Mortgage) и финансируется специализированными кредиторами. Он не является автоматически хищническим, но у non-QM кредитов нет части защит заемщика, предусмотренных правилами квалифицированной ипотеки, и обычно они дороже: выше ставка и/или первоначальный взнос. Поэтому прежде чем подписывать, разберитесь в условиях вместе с ипотечным специалистом. По сути это другой способ оценить заемщика, который не вписывается в стандартные рамки.
Я self-employed и списываю большую часть дохода. Смогу ли я получить ипотеку?
Как правило, да, хотя стандартная программа, которая смотрит на налоговые декларации, может показать слишком низкий доход. Для таких случаев существует кредит под выписки со счета (bank-statement loan), который оценивает поступления на счет примерно за год вместо двух лет деклараций. Это территория портфельных и non-QM кредиторов. Каждый случай уникален, поэтому точный расчет стоит сделать по вашим документам.
Я недавно в США, без истории W-2. Какие у меня варианты?
Отсутствие длинной истории зарплатных форм (W-2) и американской кредитной истории не закрывает дорогу к ипотеке, но обычно выводит вас за стандартные рамки. Здесь чаще всего помогают портфельные и non-QM кредиторы, которые умеют работать с доходом из-за рубежа и с короткой кредитной историей. Отказ одного банка в такой ситуации обычно означает неподходящую категорию кредитора, а не окончательное нет. Разумно показать ваш профиль человеку с доступом сразу ко многим программам.
Portfolio и non-QM кредиты обходятся дороже?
Как правило, да: за дополнительную гибкость обычно платят более высокой ставкой и/или большим первоначальным взносом (down payment). Это честный компромисс, а не скрытая ловушка. Для многих заемщиков такой кредит это способ купить жилье сейчас, а позже, при возможности, перейти на более выгодные условия. Конкретные цифры зависят от кредитора и вашего профиля, их стоит уточнять напрямую.
Может ли Лилия порекомендовать кредитора?
Да. Я могу познакомить вас с лицензированными ипотечными специалистами, включая тех, кто работает с портфельными и non-QM программами, и помочь подобрать категорию кредитора под ваш профиль. При этом стоит помнить: я REALTOR, а не кредитор, поэтому все детали кредита, ставки и условия программ подтверждает лицензированный ипотечный специалист. Если хотите такое знакомство, напишите мне.
Мы на визах H-1B, и наш банк отказал. Есть ли в Bay Area кредиторы, которые работают с заемщиками на визе?
Отказ одного банка это, как правило, вопрос несовпадения профиля, а не приговор вам как заемщику. Многие банки выдают только conforming кредиты (кредиты, оформленные по стандартным правилам Fannie Mae и Freddie Mac), и некоторые из этих программ осторожно относятся к визовому статусу даже при высоком доходе и хорошей кредитной истории. В Bay Area есть несколько категорий кредиторов, которые чаще готовы работать с заемщиками на визе H-1B и других визах: кредитные союзы (credit union), портфельные кредиторы (portfolio, банки, которые держат кредит у себя на балансе, а не продают его Fannie Mae или Freddie Mac, и поэтому задают собственные правила) и non-QM кредиторы (non-qualified-mortgage, чьи кредиты не подпадают под федеральные правила Qualified Mortgage, на которых построены conforming кредиты, поэтому они устанавливают собственные требования к андеррайтингу). Эта гибкость обычно достается в обмен на больший первоначальный взнос (down payment) и несколько более высокую ставку, чем у сопоставимого conforming кредита. Актуальные цифры называет лицензированный кредитор: они сильно различаются у разных кредиторов. Программы часто меняются, поэтому уточняйте актуальные условия, прежде чем рассчитывать на какую-то одну из них. Разумнее подобрать под вашу ситуацию кредитора, который ведет случаи с визами, чем считать первый отказ окончательным. Сделать это проще через ипотечного специалиста с доступом сразу ко многим программам, чем через один банк, который продает только свои.
Можно ли взять кредит под залог портфеля акций для покупки дома, вместо того чтобы продавать акции и платить налог с продажи?
Начнем с риска, потому что он настоящий: при кредитной линии под залог активов (pledged-asset line, иногда securities-backed line of credit) ваши инвестиции служат залогом, ставка обычно плавающая, и если портфель падает в цене, кредитор вправе потребовать доложить наличные или продать часть бумаг (margin call). То есть у такого решения есть рыночный риск, которого нет у обычной ипотеки, и взвешивать его стоит заранее вместе с ипотечным специалистом, налоговым консультантом и финансовым консультантом (financial adviser). Воспринимайте этот ответ как общую образовательную информацию, а не как налоговую или инвестиционную консультацию. Сам инструмент при этом реален: линия позволяет занять под стоимость вашего брокерского счета или портфеля акций, при этом сами акции остаются вложенными, вы не продаете их и не создаете налог на прирост капитала (capital gains tax), который может возникнуть при продаже. Выгоднее ли это простой продажи акций, зависит от вашей ставки, вашей налоговой ситуации и вашей готовности к такому риску.
DSCR кредит или обычный кредит для арендной недвижимости в Bay Area: что выбирают небольшие арендодатели?
Когда новая арендная недвижимость перегружает ваше отношение долга к доходу (debt-to-income ratio, DTI, это доля месячного дохода, уже занятая выплатами по долгам), обычно правильнее не сдаваться, а изменить сам способ, которым оценивают заявку. Обычный кредит (conventional loan) засчитывает новую ипотеку в ваш личный DTI и ограничивает число объектов, которые вы можете держать в кредит. Именно здесь покупатели с высокой зарплатой нередко упираются в стену уже на первом или втором объекте. DSCR кредит (debt-service-coverage-ratio loan) оценивает заявку иначе: по тому, покрывает ли собственная аренда объекта платеж по его кредиту, поэтому ваш личный DTI значит гораздо меньше. Многие небольшие арендодатели в Bay Area используют именно такие кредиты или портфельного кредитора (portfolio), который держит кредит у себя на балансе, когда обычное финансирование становится недоступным. Что подойдет именно вам, зависит от вашей ставки, первоначального взноса (down payment) и цифр по самому объекту, поэтому сравните полные условия с ипотечным специалистом, а не считайте, что высокая зарплата сама по себе все решает.
