Поверх стоимости объекта добавляются заключительные расходы (closing costs), и для многих покупателей, особенно тех, кто покупает первое жилье или недавно переехал, их размер становится неприятным сюрпризом уже после того, как продавец принял оффер. Разберем по порядку, из чего эти расходы складываются, какого они порядка и почему точную цифру по конкретному дому нужно подтверждать заранее, а не угадывать.
Что такое заключительные расходы
Заключительные расходы, это все платежи сверх покупной цены, которые вносятся в момент закрытия сделки, то есть при закрытии escrow (нейтрального счета, через который проходят деньги и документы). Сюда входят налоги, страховки, комиссии кредитора, оплата проверки права собственности и ряд предоплат. Как правило, на стороне покупателя ориентировочный диапазон составляет от 2% до 5% от стоимости дома. Это распространенное эмпирическое правило, удобное для первой прикидки, но не обещание. Точную цифру по вашей сделке называют компании escrow и title (нейтральный счет сделки и компания, проверяющая право собственности) после того, как видят конкретный объект, конкретный кредит и конкретный город. Дело в том, что отдельные составляющие сильно зависят от местоположения, и именно из-за них итоговая сумма может заметно отклониться от средней.
Чтобы диапазон от 2% до 5% не оставался абстракцией, переведем его в доллары на представительном для Bay Area примере. Допустим, дом стоит 1 000 000 долларов. Тогда заключительные расходы покупателя ориентировочно укладываются в промежуток примерно от 20 000 до 50 000 долларов сверх покупной цены и сверх первоначального взноса. Это очень широкий разброс, и он не случаен: в нижней части диапазона оказываются сделки в городах без собственного городского налога на передачу собственности, в верхней, наоборот, сделки в городах с высоким таким налогом. Подчеркну, что это лишь иллюстрация порядка цифр для планирования, а не расчет по вашему дому. Конкретную сумму по конкретному объекту подтверждают компании escrow и title вместе с кредитором.
Окружной налог на передачу собственности
Одна из обязательных строк, это документальный налог на передачу собственности (documentary transfer tax), который взимает округ. В штате Калифорния стандартная окружная ставка составляет около 1,10 доллара на каждые 1 000 долларов цены, то есть 0,55 доллара на каждые 500 долларов. Эта ставка применяется единообразно во всех округах штата, поэтому ее легко учесть заранее: она предсказуема и не зависит от того, в каком именно городе находится дом. С городскими налогами ситуация совсем другая.
Городские налоги на передачу собственности
Помимо окружного налога, некоторые города дополнительно взимают собственный разовый городской налог на передачу собственности (city transfer tax), и вот здесь различия между городами очень велики. Большинство городов Bay Area такой налог не берут вовсе, но в ряде городов он есть, и ставки заметно отличаются. Среди городов, где городской налог на передачу собственности применяется, можно назвать Berkeley, San Francisco, Oakland, Hayward, Richmond, San Leandro, Alameda, Albany. Перечень и ставки со временем меняются, поэтому актуальную цифру по конкретному городу всегда подтверждают компании escrow и title.
Здесь важно понимать одну вещь: кто именно платит этот налог, покупатель, продавец или они делят его пополам, определяется условиями договора, а не законом. Это предмет переговоров, и его стоит проговаривать до подачи оффера.
Хороший наглядный пример, это Berkeley. В одной задокументированной сделке городской налог на передачу собственности увеличил бюджет покупателя на пятизначную сумму при покупке дома в ценовой категории около миллиона долларов. Приводить эту цифру как универсальную и гарантированную нельзя: это иллюстрация одного конкретного случая, а не правило, которое автоматически переносится на ваш дом. Действующую ставку по конкретному городу подтверждают компании escrow и title.
Escrow: нейтральная сторона сделки
Escrow, это нейтральная третья сторона, которая держит деньги и документы и закрывает сделку только тогда, когда выполнены все условия договора. Эта функция работает как защита покупателя. Пока условия не выполнены, например пока продавец не сделал обещанный ремонт, escrow не закрывается, и деньги не переходят продавцу. Иными словами, средства освобождаются только после того, как обязательства фактически исполнены, и это дает покупателю реальный рычаг до самого закрытия. За само ведение сделки escrow-компания берет собственную плату, и это еще одна отдельная строка в расчете.
Title: проверка чистоты права собственности
Отдельная важная составляющая, это работа компании title. Она независимо проверяет, что право собственности на дом чистое: ищет залоги и обременения (liens), выявляет скрытых наследников и незадокументированные притязания на объект. По итогам проверки компания выдает отчет о состоянии права собственности (title report), который кредитор требует прежде, чем выдать финансирование. Кроме того, существует страхование титула (title insurance), которое защищает покупателя от дефектов права собственности, всплывших уже после закрытия сделки. Страховая премия за такую защиту, это тоже отдельная строка в заключительных расходах.
Комиссии кредитора, оценка и осмотры
Если покупка идет с ипотекой, кредитор (lender) добавляет свои строки. Это комиссии за оформление кредита (loan origination fees), а также оценка недвижимости (appraisal), которую кредитор заказывает, чтобы подтвердить стоимость объекта. Здесь полезно различать два рода кредиторских строк. Часть из них кредитор может назвать вам заранее фиксированной цифрой: комиссию за оформление кредита он, как правило, готов указать в долларах или в процентах от суммы кредита еще до выбора конкретного дома. Другая часть плавает в зависимости от самого объекта: стоимость оценки недвижимости меняется в зависимости от типа и размера дома, и по крупному либо нестандартному объекту она оказывается выше, чем по типовому. Поэтому одну группу сборов имеет смысл уточнять у кредитора сразу, а вторую подтверждать уже под конкретный дом. К ним нередко добавляются менее заметные, но обязательные сборы: плата за регистрацию документов в округе (recording fees) и нотариальное заверение подписей (notary fees). Суммы здесь, как правило, небольшие по сравнению с налогами и комиссиями кредитора, но они тоже входят в итоговый расчет, и пропускать их при планировании не стоит. Отдельно идут осмотры за счет покупателя: общий осмотр дома (home inspection) и, при необходимости, специализированные проверки. Конкретные суммы по комиссиям называет сам кредитор, поэтому их тоже стоит уточнять заранее, а не оценивать на глаз.
Предоплаты
Часть заключительных расходов, это так называемые предоплаты (prepaids): платежи, которые вносятся вперед при закрытии. Сюда входит налог на недвижимость (property tax) в пропорции за оставшийся период, страховка домовладельца (homeowners insurance), нередко это первый годовой взнос и (или) формирование резервного счета (impound account), а также пропорциональная часть взносов ассоциации домовладельцев (HOA), если дом находится в такой ассоциации. Если объект состоит в ассоциации домовладельцев, к предоплатам нередко добавляется и разовый сбор за переоформление на нового владельца (HOA transfer fee), а также плата за пакет документов ассоциации (HOA document fee), которые продавец обязан предоставить покупателю. Эти суммы тоже учитываются в общем расчете.
Кредит от продавца в счет расходов
Есть и механизм, который работает в пользу покупателя. Продавец может согласиться зачесть покупателю определенную сумму при закрытии, это называется кредит от продавца (seller credit) в счет заключительных расходов. По сути, это договорной способ компенсировать покупателю часть его расходов на закрытие, который оговаривается в ходе переговоров. На более спокойном рынке, когда у покупателя больше переговорной силы, такой кредит встречается чаще.
Главный практический вывод
Ключевая идея простая: итоговая сумма к закрытию складывается из множества строк, и часть из них, прежде всего городской налог на передачу собственности, сильно зависит от конкретного города и конкретного дома. Поэтому я прошу компании escrow и title подтвердить точную городскую ставку и полный расчет заключительных расходов по конкретному объекту до подачи оффера. Так сумма наличных к закрытию (cash to close) не превращается в сюрприз уже после того, как продавец принял предложение, а вы заранее понимаете, какой бюджет вам действительно нужен.
Если хотите, чтобы я попросила компании escrow и title подтвердить точные расходы на закрытие по конкретному дому до подачи оффера, напишите мне. Разберем ваш случай по порядку и составим понятный расчет под вашу ситуацию.
Частые вопросы
Сколько примерно составляют заключительные расходы для покупателя?
Как ориентир, заключительные расходы на стороне покупателя часто укладываются в диапазон от 2% до 5% от стоимости дома. На доме за 1 000 000 долларов это ориентировочно от 20 000 до 50 000 долларов. Это лишь общая прикидка для планирования, а не обещание. Точную цифру по конкретной сделке называют компании escrow и title вместе с кредитором, когда видят конкретный объект и условия кредита.
Чем городской налог на передачу собственности отличается от окружного?
Окружной налог в штате Калифорния стандартный, около 1,10 доллара на каждые 1 000 долларов цены, и применяется единообразно во всех округах. Городской налог взимают только некоторые города, и его ставки сильно различаются. Большинство городов Bay Area городского налога не берут вовсе.
Кто платит городской налог на передачу собственности, покупатель или продавец?
Это определяется условиями договора, а не законом. Налог может оплачивать покупатель, продавец, или стороны делят его пополам. Поэтому этот пункт стоит проговаривать в переговорах до подачи оффера.
Зачем нужны escrow и title?
Компания escrow это нейтральная сторона, которая держит деньги и документы и закрывает сделку только при выполнении всех условий договора, что защищает покупателя. Компания title независимо проверяет чистоту права собственности и выдает отчет о состоянии права собственности (title report), который требует кредитор. Страхование титула дополнительно защищает покупателя от дефектов права собственности, выявленных уже после закрытия.
Что такое кредит от продавца в счет расходов?
Это договоренность, по которой продавец зачитывает покупателю определенную сумму при закрытии в счет его заключительных расходов. По сути, это способ компенсировать покупателю часть расходов на закрытие. На более спокойном рынке такой кредит встречается чаще.
Почему точную сумму нужно подтверждать до подачи оффера?
Потому что итоговая сумма зависит от конкретного города и дома, особенно из-за городского налога на передачу собственности и комиссий кредитора. Если подтвердить полный расчет через компании escrow и title заранее, сумма наличных к закрытию не станет сюрпризом после принятия оффера. Так вы заранее понимаете, какой бюджет вам действительно нужен.
