Эта страница проводит владельца дома в Калифорнии через налог, который возникает при продаже основного жилья: exclusion по Section 121 в размере $250,000 или $500,000, тесты владения и проживания «2 из 5 лет», то, как basis и задокументированные improvements уменьшают облагаемую прибыль, федеральные и калифорнийские ставки на остаток и частичные exclusion при ранних переездах. Это образование, а не налоговая консультация. Я агент по недвижимости, а не CPA, и каждая цифра здесь взята из федерального закона или закона штата, которые меняются; воспринимайте страницу как карту, а CPA или налогового юриста, как проводника.
Всё, что ниже, отвечает на один практический вопрос: сколько вы на самом деле оставите себе после продажи? Налог, это только один столбец ответа; сам процесс, от подготовки до закрытия, разбирает мой гид как продать дом в Bay Area.
Exclusion по Section 121: $250,000 для одного, $500,000 для пары
Центральное правило налогообложения продажи жилья, это Section 121 федерального налогового кодекса, кратко изложенный IRS в Topic 701, Sale of Your Home. Если дом был вашим основным жильём и вы проходите тесты ниже, вы можете исключить из федерального налога до $250,000 прибыли при одиночной декларации или до $500,000 при совместной. Исключённая прибыль просто никогда не облагается: без отсрочки, без возврата, без возрастных требований. Если вся прибыль умещается под лимит и вы не получили форму 1099-S, во многих случаях продажу даже не нужно отражать в декларации; нужно ли в вашем случае, это вопрос к вашему налоговому специалисту, а не место для догадок.
Два старых правила стоит стереть из памяти, потому что продавцы до сих пор на них ориентируются. Правило rollover, когда налог откладывался покупкой более дорогого дома, отменено в 1997 году, и вместе с ним ушёл разовый exclusion для владельцев старше 55 лет. С тех пор схема проще: пройдите тесты, исключите прибыль до лимита и заплатите налог со всего, что выше, в год продажи. Exclusion, как правило, можно заявлять не чаще одного раза в два года, и это важно, когда у вас больше одного объекта.
Тесты «2 из 5 лет»
Тестов два, и оба отсчитываются от пяти лет, заканчивающихся датой продажи. Тест владения (ownership): вы владели домом не менее 24 месяцев из этого окна. Тест проживания (use): вы жили в нём как в основном доме не менее 24 месяцев из того же окна. Месяцы не обязаны идти подряд, и два теста могут выполняться в разные отрезки времени. Короткие отъезды вроде отпуска считаются проживанием; многолетняя жизнь в другом месте, нет.
У суммы $500,000 есть свой мелкий шрифт: нужна совместная декларация, тест владения может пройти любой из супругов, но тест проживания каждый супруг должен пройти сам, и никто из двоих не должен был использовать exclusion по другой продаже в предыдущие два года. Если одно из условий не выполнено, пара всё ещё может сложить два индивидуальных exclusion или откатиться к $250,000, в зависимости от фактов. Овдовевший супруг в ряде случаев сохраняет полные $500,000 при продаже в течение двух лет после смерти супруга. Именно на этих краях CPA и отрабатывает свой гонорар.
Почему дома в Bay Area с долгим владением перерастают exclusion
Суммы exclusion установлены в 1997 году и ни разу не индексировались на инфляцию, а рост цен в Bay Area с конца 1990-х измеряется не процентами, а разами. Single-family home, купленный в Fremont, Sunnyvale или San Jose в 1998 году примерно за $400,000, сегодня может продаваться сильно дороже $2 миллионов; даже при щедром basis прибыль уверенно перекрывает $500,000. Здесь это не редкий исход, а обычный результат владения одним домом двадцать пять лет. Так что при долгом владении exclusion по-прежнему помогает, но перестаёт быть всем ответом, и главный оставшийся рычаг, это basis: подтвердить документами всё, что вы на самом деле вложили в дом.
Basis: арифметика, которая решает размер счёта
Облагаемая прибыль, это не цена продажи минус цена покупки. Это amount realized минус ваш adjusted basis. Amount realized, это цена по договору минус расходы на продажу: комиссия, окружной и, где он есть, городской transfer tax, а также услуги title, escrow и юристов, которые оплачиваете вы как продавец. Adjusted basis начинается с того, что вы заплатили за дом, добавляет отдельные закрывающие расходы при покупке, добавляет каждый capital improvement за годы владения и вычитает амортизацию (depreciation), если вы заявляли её за домашний офис или сдачу в аренду. Каждый элемент двигает облагаемую сумму, и только один из них, improvements, полностью в вашей власти задокументировать.
В этом и состоит главный посыл страницы про документы: каждый задокументированный доллар improvements уменьшает облагаемую прибыль примерно доллар в доллар, а при суммарных федеральных и калифорнийских ставках это может означать тридцать и более центов сэкономленного налога на каждый доказанный доллар. Ведите папку, бумажную или цифровую, с permits, счетами подрядчиков и чеками, и храните её всё время владения домом плюс несколько лет после продажи. Неналоговый столбец той же арифметики, сколько реально стоят комиссия, transfer tax и подготовка дома, показывает мой seller net sheet.
Improvement или ремонт: что добавляется к basis
Тест IRS, изложенный в Publication 523, Selling Your Home, звучит так: добавляет ли работа дому стоимость, продлевает ли срок его службы, приспосабливает ли к новому использованию. Пристройки и переоборудованные помещения проходят, как и ремонт кухни и ванной, новая крыша, новая печь или кондиционер, замена проводки и труб, работы с фундаментом и сейсмоукрепление, утепление, новые окна, терраса, забор, бассейн и постоянный ландшафт. Ремонт и обслуживание, которые просто поддерживают дом в рабочем состоянии, не проходят: покраска, заделка стен, устранение протечки, сервис печи.
Три нюанса, на которых спотыкаются. Ремонт в составе большого проекта считается частью этого проекта, поэтому покраска внутри полной реновации кухни идёт в зачёт вместе с ней. Improvement, которого в доме больше нет, выпадает: ковролин, который вы положили, а потом сняли ради паркета, уже не считается, а паркет считается. И ваш собственный труд к basis не добавляется никогда; материалы, да, ваши выходные, нет.
Рабочий пример, только для иллюстрации
Вот арифметика по гипотетическому дому в Bay Area с долгой историей владения, с намеренно округлёнными числами. Это иллюстрация, не совет и не прогноз; ваши цены, расходы и ставки будут другими, и реальную версию должен просчитать CPA до любого решения.
| Строка | Одиночная декларация | Совместная декларация |
|---|---|---|
| Цена покупки (1998) | $400,000 | $400,000 |
| Задокументированные improvements за годы | $200,000 | $200,000 |
| Adjusted basis | $600,000 | $600,000 |
| Цена продажи (2026) | $2,400,000 | $2,400,000 |
| Расходы на продажу (комиссия, transfer tax, подготовка) | $150,000 | $150,000 |
| Amount realized | $2,250,000 | $2,250,000 |
| Capital gain | $1,650,000 | $1,650,000 |
| Exclusion по Section 121 | $250,000 | $500,000 |
| Облагаемая прибыль | $1,400,000 | $1,150,000 |
При федеральной ставке 20%, плюс 3,8% net investment income tax, плюс калифорнийские ставки, которые на таких доходах уходят в двузначные цифры, суммарный счёт с облагаемой части может приближаться к её трети. Обратите внимание, что сделали документы: $200,000 задокументированных improvements в этой иллюстрации убирают $200,000 из облагаемой прибыли, а это при таких суммарных ставках порядка $60,000 налога. Столько стоит потерянная коробка с чеками. Каждую строку этой математики по вашему собственному дому подтверждайте у CPA.
Федеральные ставки, NIIT и подход Калифорнии
На федеральном уровне прибыль сверх exclusion по дому, которым владели больше года, это долгосрочный capital gain со ставкой 0%, 15% или 20% в зависимости от налогооблагаемого дохода. В 2026 году ставка 15% действует примерно до $545,500 налогооблагаемого дохода для одиночной декларации и до $613,700 для совместной, выше идёт 20%; пороги корректируются каждый год. Крупная прибыль от продажи дома ложится поверх остального дохода, поэтому сама продажа может затолкнуть значительную часть прибыли в ставку 20%. Сверху добавляется net investment income tax 3,8%, описанный в IRS Topic 559: он применяется к прибыли сверх exclusion, когда modified adjusted gross income переходит $200,000 для одного или $250,000 для пары.
Калифорния признаёт exclusion по Section 121, поэтому те же $250,000 или $500,000 снимаются и с декларации штата, как объясняет Franchise Tax Board. Дальше штат не даёт никаких послаблений: отдельной ставки для долгосрочных capital gains в Калифорнии нет, и облагаемый остаток считается обычным доходом по ставкам до 13,3% в верхней шкале. Одна техническая деталь для escrow: Калифорния, как правило, требует удержания 3,33% от цены продажи, если не применяется исключение, а исключение для основного жилья заявляется подтверждением на форме FTB Form 593. Удержание, это предоплата, а не итоговый счёт.
Частичный exclusion: работа, здоровье, непредвиденные переезды
Продажа раньше двухлетней отметки или повторное использование exclusion в пределах двух лет не всегда означает его полную потерю. Если главная причина продажи, это переезд по работе (новое место работы минимум на 50 миль дальше от дома, чем старое), переезд по здоровью или непредвиденное событие, Publication 523 допускает частичный exclusion. Пропорция применяется к лимиту, а не к прибыли: прожили 12 месяцев и подходите под условия, значит лимит одиночного продавца становится 12/24 от $250,000, то есть $125,000. При коротком владении прибыль часто скромная, и урезанный лимит нередко покрывает её целиком. Подходит ли именно ваша причина и как её задокументировать, это ровно то решение, которое стоит принести CPA до подписания листингового договора.
Особые ситуации, которые заслуживают отдельного разговора
Четыре ситуации меняют эту математику настолько, что им нужен собственный разбор, а не абзац:
- Унаследованный дом. Унаследованный дом, как правило, получает stepped-up basis, равный его стоимости на дату смерти владельца, и это может стереть десятилетия прироста ещё до продажи. Механика, включая нюанс community property для супругов, разобрана в моём гиде продажа унаследованного дома в Bay Area.
- Развод. В Section 121 есть специальные положения для супругов, которые передают дом при разводе, и для случаев, когда один супруг остаётся в доме по решению суда, а второй уже выехал. Момент продажи относительно развода может изменить доступный exclusion, поэтому подключайте CPA и семейного юриста как можно раньше.
- Аренда и бывшая аренда. Дом, который годами сдавался, попадает под правила nonqualified use, выводящие часть прибыли из-под exclusion, плюс отдельный налог на заявленную амортизацию. Обменные стратегии по Section 1031 относятся к инвестиционной недвижимости, а не к дому, в котором вы живёте, и целиком лежат на территории CPA.
- Downsizing и Proposition 19. Prop 19 позволяет владельцам 55 лет и старше перенести низкую налоговую базу property tax на новый дом в любой точке Калифорнии. Это правило о налоге на недвижимость, полностью отдельное от подоходного налога на этой странице, а математике downsizing нужны оба: вторую половину смотрите в гиде налог на недвижимость в Калифорнии.
Посчитаем ваши цифры до выхода на рынок
Если вы взвешиваете продажу дома в Bay Area с долгой историей владения, правильный порядок действий такой: сначала цифры, потом листинг. Я дам реалистичную картину того, за сколько продастся ваш дом и как выглядят расходы на продажу, помогу увидеть, как сюда вплетается вопрос времени (эту сторону разбирает мой гид когда продавать дом в Bay Area), и прямо скажу, когда следующий вопрос уже к CPA. Я не налоговый специалист и никогда не буду делать вид, что это не так; моя сторона этого решения, рыночная, и она наработана на 104 задокументированных сделках объёмом более $115M.
Напишите мне на lilyagaripova@gmail.com или позвоните (415) 910-3958. Я работаю из Фримонта, Калифорния, и мне гораздо больше нравится, когда вопрос задают за год до продажи, пока папку с чеками ещё можно восстановить, чем за неделю до закрытия.
Частые вопросы
Какая часть прибыли при продаже дома не облагается налогом?
Если дом был вашим основным жильём и вы проходите двухлетние тесты владения и проживания, федеральный закон позволяет исключить из налога до $250,000 прибыли при одиночной декларации и до $500,000 при совместной. Калифорния признаёт тот же exclusion. Прибыль сверх этих сумм облагается налогом, а сам exclusion, как правило, можно использовать не чаще одного раза в два года. Как правила применяются к вашей ситуации, должен подтвердить CPA.
Пройду ли я тесты, если часть последних пяти лет дом сдавался в аренду?
Возможно. Тесты спрашивают, владели ли вы домом и жили ли в нём в сумме 24 месяца в течение пяти лет до продажи, и эти месяцы не обязаны идти подряд. Прожить два года, потом сдавать до трёх лет и продать, такой вариант всё ещё может пройти. Если сначала была аренда, а проживание позже, включаются правила nonqualified use, а взятая амортизация (depreciation) облагается отдельно, поэтому именно такой таймлайн стоит просчитать с CPA.
Что считается improvement, который можно добавить к basis?
Работы, которые добавляют дому стоимость, продлевают срок его службы или приспосабливают к новому использованию: пристройка, ремонт кухни или ванной, новая крыша, новая печь или кондиционер, замена проводки, работы с фундаментом и сейсмоукрепление, терраса, бассейн, ландшафт, новые окна. Текущий ремонт и обслуживание, например покраска или устранение протечки, обычно не считаются, если только они не были частью большого ремонта. Полный список есть в IRS Publication 523.
Я не хранил чеки за ремонты. Basis потерян?
Не обязательно, но бремя доказательства лежит на вас. Разрешения (permits) в архиве города, договоры с подрядчиками, банковские выписки и выписки по картам, фотографии до и после, даже старые описания листинга помогают восстановить расходы. Какая документация будет достаточной, скажет CPA. Урок для тех, кто пока не продаёт: заведите папку сейчас, потому что каждый задокументированный доллар improvements потом уменьшает облагаемую прибыль.
Даёт ли Калифорния собственный exclusion или пониженную ставку на остаток?
Калифорния признаёт федеральный exclusion по Section 121, поэтому те же $250,000 или $500,000 снимаются и с декларации штата. Дальше льгот нет: у Калифорнии нет пониженной ставки для долгосрочных capital gains, и оставшаяся прибыль облагается как обычный доход по ставкам до 13,3% в верхней шкале.
Могу ли я получить часть exclusion, если продаю раньше двух лет?
Иногда да. Если ранняя продажа вызвана переездом по работе на 50 миль и более, здоровьем или определёнными непредвиденными обстоятельствами, можно заявить частичный exclusion, пропорциональный числу месяцев, которые вы проходили тесты, делённому на 24. Пропорция применяется к лимиту, а не к прибыли, и при коротком владении урезанный лимит часто покрывает всю прибыль. Подходит ли ваша причина, это вопрос к CPA.
Удержит ли escrow налог штата при продаже?
Калифорния требует удержания при продаже недвижимости, как правило 3,33% от цены, если не применяется исключение. Продажа дома, который квалифицируется как ваше основное жильё по Section 121, одно из стандартных исключений; вы подтверждаете его на форме FTB Form 593 в ходе escrow. Удержание, это предоплата, а не итоговый налог: окончательный расчёт происходит в декларациях.
