Инспекции балконов по закону SB326: что нужно знать покупателю кондо в Bay Area

Что такое SB326 простыми словами

SB326 это закон штата Калифорния, который часто называют законом об инспекции балконов ("Balcony Bill"). В общих чертах он требует, чтобы в зданиях с несколькими жилыми единицами периодически проверяли наружные приподнятые конструкции: балконы, наружные террасы и настилы (deck), дорожки, лестничные площадки. Проверяет их лицензированный специалист, а ассоциация хранит отчёт.

Важно, что закон нацелен на конструкции с деревянным каркасом, приподнятые над землёй и несущие на себе людей. Стальные и бетонные элементы, а также наземные части обычно вне сферы действия. Дело в том, что именно скрытая в дереве влага и есть основной риск, и об этом стоит сказать отдельно.

Почему этот закон появился

У SB326 есть конкретная и трагическая предыстория. В 2015 году в городе Berkeley обрушился балкон, погибли люди. Снаружи конструкция выглядела целой, но внутри деревянного каркаса годами копилась влага, и древесина сгнила. Беда в том, что такой дефект не виден при обычном осмотре: фасад в порядке, а несущая основа уже разрушена.

Закон был принят несколькими годами позже именно как ответ на эту катастрофу. Он распространяется на ассоциации кондо (HOA) и обязывает их регулярно проверять то, что снаружи разглядеть нельзя. Параллельно действует отдельный закон для арендных зданий (его обычно называют SB721), но на этой странице речь именно про кондо и про SB326.

Сроки: дедлайны и повторные инспекции

Срок первичной инспекции для ассоциаций кондо уже наступил и прошёл, поэтому многие ассоциации сейчас завершают или навёрстывают эту первую проверку, а после неё закон предусматривает периодическую повторную инспекцию, ориентировочно раз в несколько лет. Точные даты и детали зависят от конкретного здания, поэтому статус уточняйте у real-estate attorney и сверяйте с актуальным текстом закона.

Эти ориентиры стоит воспринимать именно как ориентиры. Точные даты, периодичность и детали зависят от конкретной редакции закона и от того, как они применяются к данному зданию, поэтому их нужно уточнять у real-estate attorney и сверять с актуальным текстом закона. Здесь важно не запомнить число, а понимать, что временное окно активно прямо сейчас.

Почему это важно покупателю кондо

Инспекция и любой требуемый ремонт, это ответственность ассоциации (HOA), а не отдельного владельца, но крупные работы ассоциация финансирует за счёт владельцев, поэтому при нехватке резервов она может ввести специальный сбор (special assessment), разовый платёж отдельно от обычных взносов, в некоторых зданиях от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов на юнит, и он может лечь на нового владельца.

Чтобы профинансировать ремонт, ассоциация может ввести специальный сбор (special assessment): разовый платёж, который обязаны внести владельцы отдельных жилых единиц, или юнитов (units). Размер такого сбора за балконы сильно зависит от здания и в некоторых зданиях укладывается в диапазон от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов на юнит. Точную цифру заранее назвать невозможно, и любой, кто называет, скорее всего ошибается.

Есть и фактор времени. Поскольку срок первичной инспекции уже прошёл, многие ассоциации завершают проверки и вводят эти сборы концентрированной волной прямо сейчас. Именно поэтому тема актуальна для покупателей сегодня, а не когда-нибудь в будущем.

Что проверять покупателю до оффера

Почти всё можно проверить заранее в пакете документов ассоциации (HOA package), и важнее всего три вещи: исследование резервов (reserve study), недавние протоколы собраний правления и любые отчёты об инспекции по SB326. А затем стоит прямо спросить, проведена ли инспекция и введён ли уже специальный сбор. На что смотреть в первую очередь:

• исследование резервов (reserve study): отчёт о том, насколько ассоциация обеспечена средствами на крупный ремонт;
• недавние протоколы собраний правления (board meeting minutes): именно здесь обсуждение будущих сборов всплывает раньше всего;
• любые отчёты об инспекции по SB326.

И стоит прямо задать несколько вопросов: проведена ли инспекция SB326 и что она выявила, потребовался ли ремонт, введён ли специальный сбор и оплачен ли он. Логика простая. Здание, которое уже прошло инспекцию и профинансировало ремонт, это более чистая покупка, чем то, что находится в самом начале процесса, где объём работ и сумма сбора ещё неизвестны.

Здоровье резервного фонда как сигнал

Исследование резервов (reserve study), это сигнал о том, как ассоциация встретит расходы: хорошо наполненный резерв означает, что нужные работы можно покрыть из накопленных средств без внезапного сбора, а тонкий, недофинансированный резерв, это тревожный знак, ведь источник останется один, специальный сбор. Так состояние резерва косвенно говорит о вероятности и размере будущего платежа.

Тонкий, недофинансированный резерв это, наоборот, тревожный знак. Если денег в фонде мало, а крупный ремонт по итогам инспекции потребуется, источник средств остаётся один: специальный сбор. Поэтому состояние резерва косвенно говорит вам о вероятности и размере будущего платежа ещё до того, как он объявлен.

Заметка про финансирование

Стоит держать в уме и сторону кредитора (lender). Некоторые кредиторы осторожно относятся к юнитам в зданиях, которые находятся в процессе инспекции или незавершённого ремонта. Это не правило, а возможный нюанс, поэтому ситуацию по конкретному зданию лучше заранее уточнить у своего lender.

Как Лилия защищает покупателей

Именно так выстроена работа Лилии Гариповой. Прежде чем вы делаете оффер на кондо, она читает пакет документов ассоциации: отчёт об инспекции SB326, исследование резервов (reserve study) и протоколы собраний правления. Цель простая: понять, проведена ли инспекция, что она показала, есть ли уже объявленный или назревающий специальный сбор, и в каком состоянии резервный фонд, до того как вы возьмёте на себя обязательства.

Здесь работает и устройство самой брокерской фирмы. Её возглавляет broker, который также является licensed real-estate lawyer, поэтому проверка документов на стороне покупателя опирается на встроенный в фирму юридический контроль, а не на беглый просмотр. При этом роль Лилии это именно проверка документов и координация нужных специалистов. Она не трактует закон и не заменяет юридическую консультацию: юридические вопросы остаются за real-estate attorney.

Опыт здесь работает на вас. У Лилии 104 задокументированные сделки и общий объём более 115 миллионов долларов, в недвижимости она с 2007 года и лицензирована в Калифорнии с 2016 года (Cal DRE #02010731). Из них 91 сделка проведена на стороне покупателя, с концентрацией в East Bay, где сосредоточено много именно такого инвентаря кондо. Она работает с клиентами на русском и английском. Каждый случай уникален, и план проверки мы составим под ваш конкретный объект.

Если вы присматриваетесь к кондо в Bay Area с балконом, настилом или приподнятой дорожкой, напишите мне до того, как подавать оффер, и мы вместе прочитаем пакет документов ассоциации.

Частые вопросы