Эта страница проводит давнего владельца дома в Bay Area через перенос base year value по Prop 19: кто имеет право, окно в два года, тест equal or lesser value против greater value (с примером в таблице), claim, который нужно подать county assessor, как перенос сочетается с исключением по capital gains и что выбрать, сначала продать или сначала купить. Это образование, а не налоговая или юридическая консультация: каждый исход по налогу на недвижимость подтверждайте у county assessor и налогового специалиста до того, как действовать.
Здесь есть и та часть, о которой молчат законы: каково это, уезжать из дома после тридцати лет жизни в нём, и как выстроить переезд так, чтобы налоговая стратегия и жизненная перемена сработали вместе, а не столкнулись.
Что downsizing реально открывает в Bay Area
Типичный клиент, который приходит ко мне за downsizing, купил дом во Fremont, Palo Alto или Walnut Creek в 1980-е или 1990-е. Сегодня он стоит $2M или больше, а его оценочная стоимость, благодаря лимиту Prop 13 в 2% в год, держится между $300K и $500K. В этом разрыве вся история. Продажа освобождает семизначный капитал: на пенсию, на помощь детям или просто на жизнь без лестниц; заменой обычно становится одноэтажный single-family home, кондо или таунхаус рядом с внуками либо комьюнити 55+. (Как устроены оценочная стоимость, ставки и фактор 2%, отдельная тема; её разбирает мой гид о налоге на недвижимость в Калифорнии.)
До апреля 2021 года в переезде был скрытый штраф: купите кондо за $1.6M, и его переоценят по $1.6M, так что налог мог прыгнуть примерно с $5K до $20K в год, хотя вы переехали в жильё дешевле. Prop 19 убрал большую часть этого штрафа, и именно поэтому он важнее для продавцов Bay Area, чем почти для кого-либо в штате: нигде разрыв между рыночной и оценочной стоимостью не так велик. Одна честная оговорка: если меньший дом, это кондо или таунхаус, взносы HOA заберут часть налоговой экономии, и ведут они себя совсем не как налоги; прочитайте мой гид по HOA в Bay Area до того, как влюбитесь в здание.
Как работает перенос base year value по Prop 19
Proposition 19, принятый в ноябре 2020 года, позволяет владельцу с правом на льготу перенести factored base year value основного места жительства, ту самую низкую оценку по Prop 13, на новое основное место жительства в любой точке Калифорнии. Правила переноса действуют с 1 апреля 2021 года и закреплены в Revenue and Taxation Code, section 69.6; официальные разъяснения и формы собраны на странице Prop 19 у State Board of Equalization.
Право имеют три группы: владельцы 55 лет и старше на момент продажи прежнего дома, владельцы с тяжёлой постоянной инвалидностью и те, чей дом серьёзно пострадал или был разрушен при пожаре или другом стихийном бедствии, объявленном губернатором. Правила, которые важнее всего на практике: новый дом может быть в любом из 58 county Калифорнии, а не в коротком списке по взаимности, как при старых Prop 60 и Prop 90; купить или построить его нужно в пределах двух лет до или после продажи прежнего дома; оба дома должны быть вашим основным местом жительства; заявитель по возрасту или инвалидности может использовать перенос до трёх раз, а переносы из-за стихийных бедствий в этот лимит не входят. Возрастному тесту должен соответствовать только один заявитель на праве собственности, так что более молодой супруг праву не мешает. Чего перенос не покрывает: арендное жильё, дачи и инвестиционная недвижимость переоцениваются полностью.
Equal or lesser value, greater value и формула смешивания
Перенесётся ли старая база нетронутой, решает тест стоимости. «Equal or lesser value» означает, что полная стоимость нового дома не превышает 100% цены продажи прежнего, если вы покупаете до продажи, 105%, если в первый год после продажи, или 110% во второй год. Прошли тест, и factored base year value просто переезжает. Купили дороже порога, и льгота всё равно не теряется: разница между ценой нового дома и скорректированной стоимостью прежнего добавляется к переносимой базе. Точные расчёты показывает методическое письмо BOE. Вот как это выглядит для типичного downsizing в Bay Area, если прежний дом продан за $2.2M с базой $350K, а новый куплен в первый год после продажи:
| Строка расчёта | Вариант A: кондо за $1.6M | Вариант B: дом за $2.5M |
|---|---|---|
| Цена продажи прежнего дома | $2,200,000 | $2,200,000 |
| Переносимая factored base year value | $350,000 | $350,000 |
| Порог теста стоимости (105% в первый год) | $2,310,000 | $2,310,000 |
| Цена покупки нового дома | $1,600,000 | $2,500,000 |
| Превышение, добавляемое к базе | $0 | $190,000 |
| Новая оценочная стоимость | $350,000 | $540,000 |
| Примерный годовой налог при ставке 1,2% | около $4,200 | около $6,480 |
| Налог без Prop 19 (оценка по цене покупки) | около $19,200 | около $30,000 |
Относитесь к таблице только как к иллюстрации: числа округлены, совокупная ставка 1,2% условна (реальные ставки зависят от города и специальных сборов), а ваша база и даты будут другими. Проверьте настоящий расчёт у county assessor до того, как писать оффер, который от него зависит. Запомнить стоит направление рычага: даже переехав в дом на $300K дороже, владелец в варианте B платит налог с базы $540K, а не $2.5M.
Как подать claim: формы BOE и сроки
Перенос не происходит автоматически. Claim подаётся assessor того county, где находится новый дом: форма BOE-19-B для заявителей по возрасту, BOE-19-D по тяжёлой постоянной инвалидности, BOE-19-V для пострадавших от стихийного бедствия. Каждый county assessor публикует свою копию формы; у BOE есть справочник всех 58 county assessor, чтобы найти нужный офис, куда бы вы ни переехали.
Сроки значат больше, чем принято думать. Подайте claim в течение трёх лет с покупки или завершения строительства нового дома, и льгота дотянется назад, до даты приобретения; подайте позже, и льгота, как правило, действует только на будущее, то есть за промежуточные годы вы платите налог по рыночной оценке. Нужно также въехать в новый дом как в основное место жительства и подать на homeowners' exemption; сделайте это оперативно, потому что подача на exemption связана с льготой. Пока claim обрабатывается, ждите supplemental счета по рыночной стоимости, с возвратом или корректировкой после одобрения. Моё правило для клиентов простое: форма подаётся в тот же сезон, что и переезд, а не «когда-нибудь», и каждая дата письменно подтверждается у assessor.
Prop 19 и capital gains: два разных налога
Prop 19 решает вопрос налога на недвижимость и никак не помогает с подоходным налогом от продажи. Это отдельные системы, и downsizing в Bay Area обычно должен решить обе. На подоходной стороне Section 121 исключает до $250,000 прибыли для одиночного плательщика и $500,000 для супругов с совместной декларацией, если вы владели домом и жили в нём как в основном месте жительства два года из последних пяти. У дома, купленного за $280K в 1992 году и проданного за $2.2M, прибыль намного выше обоих лимитов, так что исключение помогает, но вопрос не закрывает. В вашу базу входят задокументированные капитальные улучшения за десятилетия (ремонт, крыша, пристройка), и именно поэтому коробка со старыми чеками внезапно стоит настоящих денег. Подробный разбор в гиде по capital gains при продаже дома.
Здесь же downsizing встречается с наследственным планированием. Если держать дом до конца жизни, наследники получают stepped-up basis, который стирает прирост капитала, и часть владельцев выбирает это вместо продажи; с другой стороны, Prop 19 заодно сузил исключение для передачи от родителей детям, поэтому передать дом по наследству с его низкой налоговой базой теперь редко получается так, как до 2021 года. Универсального ответа нет, есть только ваши цифры. Просчитайте сценарий продажи и сценарий владения рядом, с налоговым специалистом, прежде чем выбирать.
Сначала продать или сначала купить?
Окно в два года работает в обе стороны, и выбранное направление меняет и математику, и уровень стресса. Продажа первой означает, что вы точно знаете выручку и точный порог теста стоимости, плюс получаете подушку 105% в первый год (110% во второй) на время поиска; цена вопроса, жильё на переходный период, что обычно решается rent-back, оговорённым в сделке, или короткой арендой. Покупка первой означает один переезд и спокойный поиск, но тест стоимости падает до 100% от будущей цены продажи дома, который вы ещё не продали, и до закрытия продажи вы несёте две недвижимости сразу, а это либо наличные, либо bridge-кредит, либо оффер с contingency, с которым труднее выиграть.
Большинству моих клиентов по downsizing лучше даётся продажа первой: определённость полученных денег и известный порог теста стоимости весит больше, чем комфорт заранее найденного жилья. А подходящий ли сейчас сезон продавать вообще, это отдельный анализ; эту половину решения разбирают мои гиды когда продавать дом в Bay Area и как на самом деле устроена продажа.
Человеческая сторона: сорок лет вещей
Налоговая формула, это лёгкая часть. Трудная часть в том, что дом, обжитый с 1980-х, хранит полный архив жизни семьи, и ни один календарь escrow этого не учитывает. Схема, которая на моих глазах работает: начните с вещей за месяцы до того, как начнёте с листинга. По одной комнате за раз, четыре стопки (оставить, семье, продать, отдать) и жёсткое правило, что квоту на переезжающие вещи задаёт план нового дома, а не сентиментальность. Для домов, полных мебели и коллекций, компания по estate sale честно отрабатывает свою комиссию; сам переезд берут на себя senior move managers, специалисты ровно по этому переходу: сортировка, упаковка и обустройство нового дома так, чтобы в первую же ночь в нём можно было жить. Спросите у меня местные контакты; я держу короткий список тех, кому доверяю.
Закладывайте на весь путь шесть месяцев, а не шесть недель, и подключайте семью рано, потому что споры редко о доме и почти всегда о пианино. Когда вопрос вещей решён первым, сама продажа превращается в чистый, неэмоциональный проект, а бумаги по Prop 19, просто форма, которая едет рядом.
Посчитаем ваш downsizing вместе
Если вы давно владеете домом где-либо в Bay Area и взвешиваете переезд во что-то меньшее, ближе к семье или проще в уходе, приходите с адресом и списком пожеланий. Я подниму вашу текущую оценочную стоимость, оценю, за сколько дом продастся, посчитаю арифметику Prop 19 для вариантов, которые вы рассматриваете, и выстрою продажу и покупку так, чтобы окно в два года работало на вас, а не против. И прямо скажу, когда вопрос принадлежит county assessor, налоговому специалисту или наследственному юристу, а не агенту; моя сторона, рыночная, и она наработана на 104 задокументированных сделках объёмом более $115M.
Частые вопросы
Обязаны ли оба супруга быть старше 55 лет для переноса по Prop 19?
Нет. Заявителю (claimant), владельцу, который живёт в доме как в основном месте жительства, должно быть не меньше 55 лет на момент продажи прежнего дома; более молодой супруг или совладелец праву на перенос не мешает. Та же льгота в любом возрасте доступна владельцам с тяжёлой постоянной инвалидностью и тем, чей дом серьёзно пострадал при пожаре или другом стихийном бедствии, объявленном губернатором. Свою конкретную ситуацию подтверждайте у county assessor до того, как на неё рассчитывать.
Сколько раз можно перенести налоговую базу по Prop 19?
До трёх раз по возрасту или инвалидности, причём перенос, сделанный когда-то по старым правилам Prop 60 или Prop 90, в эти три раза не засчитывается. Переносы для пострадавших от объявленного губернатором стихийного бедствия лимитом в три раза не ограничены. Каждый перенос при этом должен сам по себе выполнить все остальные требования.
Можно ли купить более дорогой дом и сохранить низкую базу?
Да, и это главное отличие от старых правил. Если новый дом стоит больше скорректированной стоимости проданного, разница добавляется к переносимой base year value. Льгота не теряется: вы сохраняете старую базу и платите налог по рыночной оценке только с превышения. Таблица с примером в этом гиде показывает арифметику.
Можно ли купить новый дом до продажи нынешнего?
Да. Новый дом можно купить или построить в пределах двух лет до или после продажи прежнего. При покупке до продажи тест equal or lesser value использует 100% цены продажи прежнего дома, без подушки в 105% или 110%, поэтому порядок действий меняет математику. Оба дома должны быть вашим основным местом жительства, иначе claim не сработает.
Куда подавать claim и в какой срок?
В офис assessor того county, где находится новый дом, по форме BOE-19-B для заявителей по возрасту (BOE-19-D по инвалидности, BOE-19-V для пострадавших от стихийного бедствия). Подача в течение трёх лет с покупки или завершения строительства сохраняет льготу задним числом, с даты приобретения; более поздний claim, как правило, действует только на будущее. Планируйте въехать в дом и оперативно подать на homeowners' exemption, а точные сроки подтвердите у assessor.
Снижает ли Prop 19 налог на прирост капитала при продаже?
Нет. Prop 19 касается только налога на недвижимость. Прирост капитала при продаже, это отдельный вопрос федерального налога и налога штата, где исключение по Section 121 укрывает до $250,000 прибыли для одиночного плательщика и $500,000 для супругов с совместной декларацией, при условии, что вы владели домом и жили в нём два года из последних пяти. У домов, которыми в Bay Area владели десятилетиями, прибыль часто сильно выше этих лимитов, поэтому просчитайте цифры с налоговым специалистом до выставления дома на продажу.
Что стало с Prop 60 и Prop 90?
Для переносов с 1 апреля 2021 года их заменил Prop 19. Старые правила действовали один раз в жизни, только внутри своего county (Prop 60) или в коротком списке county по взаимности (Prop 90) и только на дом равной или меньшей стоимости. Prop 19 открывает все 58 county Калифорнии, разрешает до трёх переносов и позволяет купить дороже, добавив разницу к базе.
